做房地产，做到最后就是做金融。

　　作为一个资金密集型的行业，投资发展和拿地扩张，融资输血是必然。同样借贷1000亿元，一年的利息是50亿还是100亿，将很大程度决定企业的盈利水平。

　　回顾2019年，二季度开始房地产迎来新一轮更加严峻的融资调控。在“房住不炒”主基调的影响下，房地产融资环境持续收紧。

　　伴随房企2019年报的陆续发布，透露出一个明显信号，就是房企融资成本的上升以及融资能力的分化。

　　南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研规模上市房企，38家房企中融资成本最高的接近10%，最低的仅为4.21%。而这38家房企去年有息负债超过5万亿，每年的利息支出将近3000亿。

　　万科、华润、保利、中海、龙湖等房企继续保持在融资渠道和融资成本的天然优势，更多扩张型中型房企的融资成本普遍较高。相较于2018年，2/3调研房企的融资成本呈现上升，但最高涨幅和降幅都控制在2%左右。

　　融资成本最高接近10%

　　恒大融创提降负债降成本

　　南都大数据研究院抽调38家房企，2019年加权平均融资成本超过8%的有6家，其中当代置业以9.9%的平均融资成本，位居38家调研房企之首。其次为中梁、恒大、佳兆业、蓝光发展、融创。

　　比如黑马中梁，从百亿到千亿仅用了两年多时间，2019年也是其上市后的首份财报。销售金额同比增长50.2%，收入同比增长约87.5%。靓丽成绩单的背后，也有隐忧。在较为激进的土地投资策略以及紧张的融资背景下，中梁的融资成本是TOP30房企中最高的。

　　管理层也坦言，当前境外融资的情况比较差，会在流动性有一个比较健康恢复的时候，继续在境外做一些新融资。

　　平均融资成本居高不下的恒大，2019年借款平均实际年利率为8.99%，较2018年的8.13%有所上升。在2020年、2021年、2022年三年，恒大定下高增长，控规模，降负债的发展目标。其中“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

　　此外，同样备受负债困扰的佳兆业，因经历过债务危机，旧改业务周期较长，导致在融资上不占优势。2019年的平均融资成本为8.8%，而2018年及2017年分别为8.42%和7.9%。“哪里便宜往哪里融资，哪里方便哪里融资”，集团主席郭英成曾多次在和媒体的沟通中重复这句话。在2019年度业绩发布会上，郭英成还表示，今年利率应该会往下走，希望公司融资成本在未来能够下降1或1.5个百分点，融资年限也会尽量往长期借款的结构调整。

　　融创孙宏斌也在业绩会上称，希望融创的融资成本一年能降1到2个百分点。2019年的融资成本8%，同比2018年有所上升，一年支付的利息也高达200多亿。

　　中海继续保持最低纪录

　　7家借钱成本低于5%，仅一家是民企

　　融资成本太高，吞噬利润。不过，总有一些房企能够以极低的融资成本获得资金。

　　南都大数据统计显示，融资成本4%-5%（不包括）的有7家，分别为金地、保利、越秀、招商、龙湖、华润、中海。

　　中海一直保持着调研房企中融资成本最低的纪录，2019年和2018年融资成本分别为4.21%、4.3%。较低的融资成本不仅保证企业财务的健康稳定，同时也保证中海对于高利润率的追求，2019年净利润427.5亿，同比上涨了9%。

　　还有招商，构建多元化融资渠道，2019年综合资金成本为4.92%，资产负债率63.19%，净负债率29.28%，维持行业领先优势。

　　而龙湖作为一家民企，保持了平均借贷成本4.54%的低位，平均贷款年限6.04年，净负债率51.0%，一系列指标均维持行业内的较高水准。

　　南都大数据研究院发现，房企融资成本呈现分化趋势，一是受到企业性质的影响，拥有国企和央企背景的房企，融资成本普遍较低。在该区间，除了龙湖是民企，这一区间均为央企和国企，在融资渠道和融资成本上具有天然的优势。

　　二是与企业规模也有着密切关系，全国性布局的头部房企融资成本普遍不高。在这一区间的房企，除了越秀地产外，销售规模都在2000亿元以上。

　　扩规模高融资

　　25家融资成本在5%-8%

　　从趋势来看，融资问题困扰着正在“弯道超车”的中型房企。

　　融资成本7%-8%（不包括）的有8家，分别为华夏幸福、金科、阳光城、正荣、时代、奥园、禹州、雅居乐。

　　融资成本6%-7%（不包括）的有9家，分别为中骏、新城、富力、合景泰富、路劲、华发、碧桂园、龙光、旭辉。

　　融资成本5%-6%（不包括）的有8家，分别为美的置业、绿地香港、世茂、绿地、远洋、首开、万科、绿城。除了绿地香港，其余7家皆为千亿规模房企。

　　25家房企融资成本上升，占比超六成

　　融资能力继续分化

　　融资成本，即资金使用者支付给资金所有者的报酬，企业每年的利息支出就是企业使用资金付出的成本。尽管，降低融资成本成为企业共识，但在2019年融资环境趋紧的背景下，确实不容易实现。

　　南都大数据统计显示，相较于2018年38家调研房企之中，25家融资成本上升。其中，上升幅度1%以上的有5家，分别为当代置业、融创、华夏幸福、路劲、蓝光发展，而这几家的平均融资成本也处于高位。

　　还有21家上升幅度保持微涨，控制在1%以内，代表房企有恒大、富力、绿地香港、碧桂园、旭辉、绿地、金地、新城等。可以看出，涨幅较低的房企，融资成本也整体不高。

　　此外，12家房企融资成本下降，呈现分化。中梁控股以同比2018年下降了0.5%为2019年降成本之最大。

　　代表房企还有万科、华润、保利、中海、绿城等龙头房企，实现0.1%以内的微降水平，继续保持融资优势；

　　策划：林广

　　牵头人：王艳玲

　　研究员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

　　南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品