南方网讯 近日，南方日报记者从惠誉评级在线召开的一场中国房地产行业发展趋势和融资环境分析会上获悉，在今年上半年的房地产行业评级中，该机构给予了朗诗绿色地产、泰禾、富力、国瑞置业等9家房企“负面评级”变动，主要原因有杠杆率将上升、不良债务交换、流动性及再融资计划不确定、业务状态下行等。
今年以来，疫情和国际经济形势变化让国内房地产行业经营状况备受压力。而随着新一轮偿债高峰期的到来，一些前期在“高周转”模式下积累的信用风险也开始在部分企业显现。第三方信用评级主要以企业经营管理、财务状况和偿债能力等为分析内容，逐步被业界视为窥探企业实际信用状况和揭示市场风险的有效工具。
不过，由于国内的第三方信用评级仍处在起步阶段，在财务和经营等多重压力下，房企对来自各类机构的“负面评级”仍表现出一定的焦虑和猜疑。
债务高企流动性紧张拉低房企信用评级
在7月30日召开的这场网络分析会上，惠誉评级邀请的专家回顾了2019年全年与2020年前7个月中资地产美元债的发行情况。
海通国际数据显示，2020年前7个月，国内房企一共发行了128笔美元债，发行总额达405亿美元，相比2019年同期下跌了26.6%。主要原因是由于今年境内流动性走向宽松，房企在境内的融资渠道有所拓宽，融资成本明显降低。
此前，惠誉曾预期今年中国房地产商销售会同比下跌15%。针对这一预判，惠誉评级大中华区房地产评级联席主管及高级董事郑俊英日前根据房地产行业整体复苏情况指出，“下跌15%”的预测是偏保守的，受到春节因素以及疫情影响，今年一、二月全国住宅销售金额虽录得同比下跌35%的数据，但到了三、四月份，有关销售金额已有明显改善，至五、六月份，销售金额已录得同比15%的增长。整体来看，今年内地房地产销售将与2019年相若，房地产开发商违约的风险仍处于比较低的地位。
南方日报记者从分析会上获悉，今年上半年惠誉对9家房企给予了“负面评级”变动，包括朗诗绿色地产、泰禾、富力地产、国瑞置业、阳光100、丽丰控股、亿达、泛海控股、金轮天地。惠誉分析人士指出，对上述公司评级下调的主要原因在于近3月内债券到期情况与偿还压力。同时，业务规模弱化倾向亦对评级变化有所影响。如若企业选择债券交换，债券或产生延期，违约条款将更加宽松。譬如，富力是流动性及去杠杆化进程低于预期，泰禾是流动性及再融资计划的不确定性、未偿付其7月到期中期标据，朗诗绿色地产是杠杆率将上升等。
不过，与此同时，惠誉亦给予了首开控股、力高地产和鸿坤伟业三家公司“正面评级”变动，主要原因则分别因为业务规模扩大、标杆率维持在低水平或流动性、短期债务及杠杆率有所改善等。
据郑俊英透露，惠誉目前给予约80家中国房地产商信用评级，“它们一般规模大、地区比较多元化，土地储蓄也较多，相信这些公司的增长更会健康一点，相信前50大的房地产商销售可高于平均水平”。
第三方信用评级频繁刺激房企敏感神经
过去10年，国内房地产行业高速发展，企业普遍采取“高周转”的模式来加剧规模扩张。今年上半年，一场突如其来的疫情让泰禾等部分房企前期积累的债务风险变得尤为突出，不得不采取出售资产和股份的方式来自救。而来自惠誉、标普和穆迪等国际评级机构的信用评价，每一次调整变动都无不刺激着这些房企的敏感神经。
此前，穆迪公开下调恒大、融创等龙头房企的信用评级，曾引发业内高度关注。后来，由于这些房企主动采取有效管控，促使企业财务状况明显改善、经营业绩大幅提升。穆迪又调升了对它们的信用评级。
不过，来自第三方的信用评级在督促企业主动改善财务状况的同时，也曾经引发过信用评级“虚高”、评级结果危言耸听的争议。
根据Wind数据显示，今年初至7月底，评级机构一共对国内220多家发行人上调了主体信用评级，超过去年同期数据，出现了“AAA”扎堆的情况。有业内人士对此指出，今年受疫情等综合因素影响，信用违约金额和去年差不多，信用风险总体仍处于相对高发期。若评级结果无法真实反映和区分发行人的信用状况，评级等同于虚设，根本无从帮助大家识别风险。
与此同时，也有业内人士表示，机构一昧对某些企业进行负面评级，则有危言耸听之嫌。5月25日，穆迪将富力地产股份有限公司的评级由“Ba3”降至“B1”，从观察名单变为“负面展望”。评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧，负面展望则反映了富力地产在未来12-18个月的再融资需求较高。该业内人士认为，今年前5月，富力已成功获取了约200亿元的额度，加上手中的现金，富力已有约584亿元的额度。预计下半年，富力还将进行多轮融资以借新还旧，穆迪所担忧的流动性疲弱以及大量债务到期问题，明显存在过度高估。且在富力有息债务以银行贷款为主，境内信贷占比43.1%，非标债务占比较少仅占11%。2018年富力的平均借贷利率为5.74%，2019年为6.6%，而横向对比同规模阵营（1300亿-1800亿元）的房企，融信中国的融资成本为6.9%，正荣地产为7.5%，华夏幸福为7.86%，中梁控股为9.4%。此外，富力全资持股项目超93%，应收款绝大部分为旧改意向金，并没有像其他房企普遍通过合作联营的办法来压低净负债率、美化财务报表，这些核心城市核心地段的项目，对集团意味着稳定而可观的利润来源。
新一轮偿债高峰期须重视房企信用风险
撇开第三方机构的评级结论，今年国内融资环境和楼市行情的好转，虽然一定程度上减轻了企业的经营压力。但随着新一轮偿债高峰的到来，房企未来一年的资金链仍然面临着不小的挑战。
彭博数据显示，2020年全年房企海外债务到期规模将达294.65亿美元，约合2039.83亿元人民币。而Wind数据则透露，2020年国内房企信用债到期规模为2095.7亿元，ABS全年偿还总规模达到了2287亿元，超过信用债和海外债规模。若将全年海外债务、信用债和ABS三项合计，企业到期债务规模将达6422亿元。业内如恒碧万、绿城、绿地、雅居乐、龙湖、泰禾、新城控股等企业，到期债务均以百亿元计。
为此，惠誉评级大中华区房地产评级相关人士认为，未来6-12个月，短期债到期、杠杆比例上升、销售大幅下降仍为国内房地产企业最重要的三个信用风险。其中，资本市场债券与信托贷款的风险高于银行贷款，而开发商的投资、拿地态度对杠杆比例有着直接影响，存在一定违约风险。以跟踪关注的75家房企数据为统计基础，到2021年一季度和二季度，预计将分别有182.93亿美元、140.61亿美元债券到期，形成一个到期还债的高峰期。截至2020年下半年，到期的存量中资地产债券共计169.45亿美元；截至2021年全年，到期的存量中资地产债券共计435.52亿美元。
业内人士指出，尽管从今年前7月数据来看，百强企业销售同比增速高达25.7%，创今年4月份回正以来新高。与此同时，房企在境内外融资的成本大幅降低。数据显示，上半年，TOP50房企境内发债平均利率为4.86%，较去年同期下降14.59%。境外发债平均利率为7.47%，较去年同期下降3.36%。但受疫情和国际经济形势复杂多变的影响，未来半年我国房地产行业整体运行情况仍存在不确定性，潜在的风险仍不可忽视，特别要防范未来隐藏的黑天鹅事件。
南方日报记者 冯善书
