EN [退出]

南方网帐号登录

× 没有帐号?极速注册
南方网>房产>房产即时新闻

魏浙:我们会积极在广深竞争 但会保持理性

2017-03-20 09:33 南方网 黄冬艳

  “别人买面粉用来做面包,我们是用来做蛋糕的。”谈及金茂的产品为何总是会比周边项目溢价更高,魏浙用了这样一个比喻。

  2月24日晚上九点,信达及金茂合作打造的信达·金茂|天河金茂广场营销中心开放仪式刚刚落下帷幕,室外璀璨的烟花表演已结束,营销中心内依然灯火通明,人头涌动。

  时隔近一年未见,现场的魏浙西装革履,神采奕奕,不同的是,其身份从金茂广州公司总经理,变成了中国金茂副总经理、华南区域总经理。

  在这一年里,金茂先后将深圳、福州纳入了布局版图中,截至目前华南区域共有6个项目,算上天河金茂广场,已有4个入市,因此受到的关注也越来越多。

  魏浙明确表示,广州及深圳仍会是未来继续拓展的重点,“金茂会积极地在这两个市场上竞争,但是会保持理性拿地”。

  最有价值的东西才能传下去

  虽然是“理工男”,但魏浙在言谈中却常常喜欢用比拟来表达自己的想法和观点。

  对金茂,魏浙的比喻是玉匠,每一个项目就像一块未经雕琢的璞玉,“金茂有这个能力,根据不同的部分以更恰当的方式体现所有的最高价值,把它做成一个艺术品。”

  至于如何去做出可以传承的“艺术品”,魏浙以刚刚入市的天河金茂广场为例,除了根据地块形状、容积率、周边环境等特征规划项目内楼与楼合适的间距、布局、朝向、户型设计等,其余所有的居住配套都需要考虑到。

  例如天河金茂广场商业部分,魏浙表示,除了购物,商场本身的设计也是具有体验性的,不仅是一个产品,更像是一个作品,这也将是项目的配套之一。

  居住方面,包括空气、水净化、安防、VRV系统、绿化等十二大系统在内的绿金科技,以及后期的定制化精装修服务等,均是金茂项目的主打配套。

  值得一提的是,金茂还尝试着划出了空间做大阳台,在阳台上设计种植花槽,供业主种花或种菜,作为金茂绿色理念的其中一个细节体现。

  “做出来的东西你可能说不出来,但是觉得很愉悦,就是这么一个效果。”在魏浙看来,金茂的“雕琢”就是在各方面将土地价值最大化的过程。

  价格是价值的体现,产品的价值隐藏在所有的细节里,要让客户认可产品的价值,才会愿意接受这样的价格,这也是金茂产品总是比周边项目价格高的原因。

  “还有一个关键词是传承。”提及产品打造理念,魏浙表示,最有价值的东西才能传承下去。

  “所谓的传承是金茂自己在传承,从金茂大厦开始,我们的匠心、工匠精神是一种传承,要打造出最好的东西。还有一个传承是客户的传承,金茂的产品可以传承到下一代,这不是所有人都敢说的。”

  在天河金茂广场营销中心开放仪式的现场,信达广州公司相关管理层也露面为项目入市站台。

  信达广州副总经理隋劲毅在接受观点地产新媒体采访时透露,之所以选择与金茂合作,除了企业文化和氛围接近,金茂的产品设计、方案思路最契合地块,也符合信达方向,才是最主要的原因。

  金茂的产品溢价能力高

  土地及建设成本上升、竞争激烈等使得毛利率持续下滑已是整个房地产行业的普遍情况,多数同行毛利率在10-20%的情况下,金茂却保持了40%左右的毛利率,2016年平均销售单价达到两万多。

  魏浙直言,金茂在产品打造上向来是高投入、高成本,所以获得高毛利也是情理之中,而这也是金茂在土地市场上表现积极的最重要原因。

  2016年6月份,金茂联合电建以83亿的总价夺下深圳龙华一宗热门地块,实现深圳的布局,就在天河金茂广场营销中心开放前几天,金茂又在南京、苏州斥资176亿揽下了3宗地,随后又出现在深圳龙华新城一宗热门地块的拍卖现场。

  在资源稀少的一线及强二线土地市场,“面粉贵过面包”已是如今常态,让不少开发商压力倍增,金茂却依然保持热情。

  对此,魏浙一语道破:“别人买面粉用来做面包,我们是用来做蛋糕的,逻辑不一样。”

  因为高投入、高成本的打造,金茂产品溢价能力往往比其他房企更强,即便土地成本贵,也会相对获得更高的毛利。

  因而,在未来的华南市场,广州及深圳依然会是金茂积极进取的重点,魏浙表示:“金茂会积极地在这两个市场上竞争,但是不会失去理智。”

  提及市场,2016年下半年开始新的调控陆续出台,以往四个一线城市中价格最平稳的广州去年底两次推地后,最高地价达到了每平方米4万6,在其他城市房价下滑之时迎来了一轮涨价潮。

  对此,魏浙分析指出,希望房地产健康、持续、稳定发展的前提下,政府的调控是为了防止突然的暴涨暴跌产生泡沫,造成其他社会影响,这是值得支持的。

  但他并不认为土地市场中价格比以往更高的情况就是不健康,因为这是一个城市良性发展的现象。

  魏浙解释称,如果一个城市明年的地低于今年,说明它的经济等各个方面在下降,配套或者其它东西出现问题。“因为在城市良性发展的情况下,交通、医疗、教育等的配套都是越来越好,怎么不会反映出来它的东西越来越好,反而会降?”

  即便出现类似深圳的突然过高或者过低的情况,最后市场也会有一定的自我修正。反观广州市场,魏浙认为广州有着很好的产业基础,是一个经济很健康的市场。

  “它是一种价值和需求的体现,因为大家看好这个市场,所以我说它还是一种健康市场。”魏浙直言。

  对此信达广州副总经理隋劲毅也有着同样的观点:“我们还是对广州的市场包有比较理性的期许,相信广州乃至周边的市场还会有健康向上的发展空间。”

  以下为观点地产新媒体对金茂集团副总裁兼华南区总经理魏浙先生的采访实录:

  观点地产新媒体:天河金茂广场这个项目是信达拿的地,金茂和信达达成合作有什么样的故事?

  魏浙:这是大家对这块土地的共同认可,金茂跟踪这块土地的时间也比较长,每个企业对土地的取得的方式都有些不一样,根据当时和自己企业本身的情况,就有了合作。

  信达也是一个非常好的中央企业,从某种角度上来说,这是央企两强的合作。尤其这块土地又是一个综合体,有住宅、公寓、商业,在后期的资本运作等方面,信达有资本优势,金茂也有做产品的优势,两家优势结合起来,最后一定是项目的全面成功,股东获得很好的回报,房子也卖得很好,这就是我们当时跟信达合作的初衷。

  双方在后期的合作运营中,对这个项目的理念、操盘方式、定位、设计等各个方面都是非常契合的。

  观点地产新媒体:金茂的产品品质大家都看到,也强调项目价格会比周边都要贵一些,金茂广场项目的价格现在能不能透露?

  魏浙:价格是价值的体现,这是一个最简单的经济问题,价格就是市场对它认可的程度,我们会给它一个合适的价格。金茂一直致力于打造一种高端品质,别人愿意出这个价格去买。

  还有一个关键词是传承,所谓的传承是金茂自己在传承。从金茂大厦开始,我们的匠心、工匠精神是一种传承,要打造出最好的东西。还有一个传承是客户的传承,金茂的产品可以传承到下一代,这不是所有人都敢说的。

  如果房子住了一段时间发现很多问题,这就很难传承。比如说奶奶要把她心爱的东西传给儿子或者孙子的时候,她不会给锅碗瓢盆,而是自己最珍惜的手镯、链子,把最好最有价值的东西传下去,金茂就是做这些可传承的产品。

  观点地产新媒体:金茂在华南的5个项目了,有没有继续拿地的计划?

  魏浙:这是肯定的,企业要不断地扩展。金茂2013年底进入华南到现在仅第四年,第一年在广州南沙,第二年进入广州市区,然后到佛山,去年到了深圳,现在进入了福州,这是金茂的速度,也适合金茂的定位和发展。

  金茂是一个城市的运营商,我们有一个说法叫“释放城市生命力”,实际上就是我刚才说的,把这块璞玉的价值最大化,最起码达到大家心目中的要求或者比想象更好,这是金茂要做的。

  现在中国已经步入小康,尤其是一线和好的二线城市,有了改善性的需求,注重的不光是物质提升,还有文化和精神上的内容。

  从企业来讲,它是一种文化DNA的传承,这个金茂非常擅长,做出来的产品可能说不出来,但是觉得很愉悦,就是这样一个效果。

  观点地产新媒体:金茂对深圳的地也挺关注,去年跟电建拿了一宗地之后,最近几次拍地也有出现,对深圳市场您是怎么看的?

  魏浙:这是基本诉求,金茂会积极地在这两个市场上竞争和进取,但是会保持理性。因为金茂有很强的产品溢价能力,就是毛利,别人买面粉用来做面包,我们是用来做蛋糕的,逻辑不一样。所以在土地的争取上会有更强的溢价,这是金茂的特点和特征。我们会这么做,也是有这样的信心,也会给投资者和股东带来更好的回报。

  观点地产新媒体:广钢珠江金茂府是献给广州的二代,现在金茂广场的客户群体定位和珠江金茂府有什么区别?

  魏浙:每个项目有自己的特点,定位都不一样。

  广钢新城在荔湾老城区,周围有很多花卉市场,我们把这些市场的企业家作为主打客户群,首先解决地缘客户,然后再往外围扩展。

  金茂广场位于天河,本身就是广州的高端中心区,天河这两个字已经说明很多问题了。再者本身交通很方便,广州大道又是中轴,很久以来没有出过这样的一块土地,具有唯一性。

  在这里打造最高端的金茂府,具有唯一性和便利性,所有配套的东西是为整个广州定位的,客户群将会来自整个广州甚至广州以外,最起码是能够认可这个价值,买得起这个价格,需要这个东西的人群。

  但是这个产品也是多样化的,有住宅、公寓、商业,公寓有可能就是给轻奢、投资者,或者年轻一代。

  观点地产新媒体:大的开发商基本都想挤进广州,现在天河这边很难拿到地了,这块地确实有它的唯一性。

  魏浙:确实很难,城市发展之后可开发的用地越来越少,如果再拿出可开发用地,成本也会越来越高,旁边的价格涨了,拆迁的成本也会高,这也是一个正常的理性体现,一个城市配套越来越好,怎么能不贵呢?

  在城市良性发展的情况下,交通、医疗、教育等配套都是越来越好,怎么不会反映出来它的东西越来越好,反而会降?这样反而是一个反常的现象。

  现在土地价格比过去高了,这是一个城市发展的正常现象,这就证明城市在发展。

  观点地产新媒体:现在是维稳,既不要涨,也不要跌。

  魏浙:政府是希望房地产健康、持续、稳定的发展,这是一个宗旨,就是不要出现突然的暴涨暴跌,因为容易产生泡沫,容易产生社会其他的影响。

  政府这样控制是对的,我们完全支持。房地产的价格、土地的价格要跟经济增长匹配,只是出现这种波动是突然间的不匹配现象,所以认为它是不合理的。

  观点地产新媒体:去年深圳涨得很猛,到年底就慢慢滑落下来,这是不是您说的有点不太健康的现象?

  魏浙:我觉得市场是可以修正的,任何东西过高或者过低,最后都会出现自我修正。市场上会不会出现非理性?那一定会,因为不是所有人都那么理性。

  观点地产新媒体:金茂府系的高端产品里,客户自住比例高过投资的?

  魏浙:我们是为了居住而打造产品,客户买来居住还是投资,这不是开发商能控制的。即便消费者买来投资,最后租给别人住,那也是用来住的。

  我刚才说的每一点都是为了住户住进去的感受,不管买来自己住还是租别人的房子住,还是居住的属性。金茂是围绕居住这个属性来做文章,所以不会单纯为了一些投资属性就盖个房子。

  观点地产新媒体:金茂在华南只有南沙金茂湾和金茂广场两个综合体项目有商业,未来会不会继续引进金茂旗下的其它商业产品?

  魏浙:当然会,就看金茂的发展和资产的匹配问题。

  中国金茂的发展策略叫“双轮两翼”,双轮就是开发物业+持有物业,两翼就是金融和服务,这是金茂新的城市运营的发展策略。

  金茂不只做住宅,还有大规模的城市型开发,长沙的梅溪湖第一期是7.3平方公里,还有南京上坊开发区、青岛开发区,还有一些小型的城市综合体,像南沙金茂湾80万平米,有酒店、写字楼、公寓、住宅、商业。

  为什么说金茂是一个城市运营商?开发只是其中一部分,这个城市运营商的概念就是金茂的规划和资本推动能力,能对整个城市和产业升级起到作用,带动和激活整个城市,这是金茂一直在做的。

(观点地产网 )

相关新闻

网友评论
请登录后进行评论| 0条评论

请文明发言,还可以输入140

您的评论已经发表成功,请等候审核

小提示:您要为您发表的言论后果负责,请各位遵守法纪注意语言文明

微信
QQ空间 微博 0 0
回到首页 回到顶部

网站简介-广告服务-诚聘英才-联系我们-法律声明-友情链接

本网站由南方新闻网版权所有,未经授权禁止复制或建立镜像 广东南方网络信息科技有限公司负责制作维护

违法和不良信息举报电话:87373397 18122015068

ICP备案号:粤B-20050235