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广州楼市调控满月 住宅、公寓上演冰火两重天

  3月17日,广州楼市调控开启升级模式,这轮被业内称为史上最严的政策涵盖了限购、限贷、限卖、限商等诸多方面。

  严厉新政之后,广州楼市表现如何?近日,凤凰房产走访多个热门板块发现,住宅依然备受追捧,房价维持上涨态势。公寓产品则遭遇冲击,市场行情较为冷淡。

  具体来看,新政实施首月,一手住宅成交不降反升,共网签13848套,环比增长30.4%,均价为16987元/平方米,环比上涨6.7%。公寓成交则遭遇腰斩,半月成交量和均价分别环比下跌21%和14.9%。

  在接受凤凰房产采访时,业内人士认为,就目前的市场行情而言,住宅房价并不会因为新政的严厉而下降,将会保持上升的态势。至于公寓市场,近期成交会出现大幅下跌。但长远来看,公寓产品具有稀缺价值,政策在未来也很可能会出现变化。

  住宅依旧火热 公寓项目遇冷

  天河牛奶厂板块汇集了龙湖首开天宸原著、华润天合、金地天河公馆以及招商雍华府等高端住宅。凤凰房产实地探访发现,到访客户虽然相比之前有所减少,但多个项目的销售中心现场人气还是不错。

  有销售人员表示,该板块以改善型客户群为主,支付能力较高,新政带来的影响并不大,不过,确实有部分客户转为观望。

  在荔湾广钢新城板块,购房者徐先生告诉凤凰房产,已在该区域看了几个楼盘,“要赶紧确定下来了,时间拖越久越贵。”值得注意的是,该板块有楼盘存在多合同现象。

  作为广州的成交大户,增城限购限贷后,投资需求虽受到一定抑制,但市场依旧活跃。凤凰房产在朱村教育城板块看到,广州中航城、碧桂园城市花园、中铁国际花园等销售中心相当热闹,其中不少购房者来自广州市区。

  广州中航城销售中心

  前来拿购房合同的闫女士对凤凰房产表示,其去年在广州中航城购入住宅一套,主要作投资用,看好区域的升值潜力。刚需客卓先生则称,选择该区域的主要原因,是亲人在这边生活,而且有地铁,交通相对便利。走过区域的主要楼盘后,卓先生看中了广州中航城一套中小户型,相对实用,但觉得价格较高。

  目前该区域相对缺货,多数楼盘正在筹备推出新货或处于处理尾货的阶段,而且新货价格普遍突破了20000元/平方米。多位销售一致表示,楼市调控收紧对市场的影响并不大,在紧俏的形势下,未来该区域的房价依然会继续上涨。

  该板块虽然远离广州市区,但多合同现象同样盛行。有购房者告诉凤凰房产,有个别楼盘以捆绑车位的方式进行商品房销售,房子单价表面看是降低了,但购房的首付大大提高。

  相比住宅的火热,公寓项目则表现出截然相反的冷清。据广州绿地城销售透露,限商新政出台当天,不少客户连夜过来网签。后来前往项目看房的客户数量骤减,影响还是非常大的。

  此外,综合商业体锐丰中心的销售人员称,新政过后,项目的来访客户数量确实下降,大多数持观望态度,因为新政出台时间不长,都在等待执行细案的出台。

  而在商业项目集聚的南沙,凤凰房产看到,纯公寓项目的销售中心几乎门可罗雀,有销售人员建议个人以公司形式购买。

  “住宅房价将维持上升态势”

  凤凰房产查阅数据获悉,新政实施一个月以来(2017年3月18日- 2017年4月17日),全市一手住宅网签13848套,环比前一个月的10623套增长30.4%,均价16987元/平方米,环比上涨6.7%。

  二手房市场则迎来量价齐跌,新政首月成交仅12355套,环比前一月的18314套下跌32.5%,均价为18808元/平方米,环比跌幅为3.1%。

  公寓方面,据克而瑞提供的数据显示,3月31日-4月15日期间,共网签1619套,环比减少55.5%,均价20357元/平方米,环比下跌14.9%。

  “目前看到的统计数据,难以体现广州楼市的真实情况。”在接受凤凰房产采访时,中地行事业一部总经理谢沁认为,因为网签的滞后,以及市场处于一个特殊阶段,市场表现并无明显的特征,当下还难以分析现状以预测接下来的走势。

  此外,谢沁指出,现在市场普遍缺货,项目到访客户数量确实下降了,但并不是说市场需求少了,主要是购房条件的问题。事实上,住宅价格依然略有微涨,将继续呈现上升的态势。成交量下降的主要原因,是市场货量不足,还有购房者的首付成本大幅提高,阻拦了一部分需求的入市。

  据广州中原研究发展部数据显示,截至3月25日,全市一手住宅库存608.06万㎡,库存消化周期仅5.2个月。广州中原研究发展部指出,限购升级仅抑制需求端,并没有从供给侧解决问题,未来的市场稳定,仍然依赖于供应的增加。尤其对于局部库存消化周期极低的区域,即便限购升级,也难以避免房价上涨的风险。

  中地行事业一部总经理谢沁

  对于即将到来的传统旺季五一黄金周,谢沁表示:“相比以往不会太火热,但周边调控较为宽松的清远、佛山等区域会相对热闹。”

  严厉调控之下,为何房价不降反升?对此,谢沁认为广州楼市房价上升是趋势,目前市场也没有降价的可能。一来因为缺货,二来开发商大部分完成业绩,没有必要降价。而且这种严厉政策的背景下,尤其土拍的收紧,开发商也会采取惜售的策略。

  谈及备受关注的增城,谢沁表示该区楼市还有上升的空间,在地铁、产业、教育城等利好下,房价还是会稳定上涨。

  值得一提的是,谢沁指出,此次关于限制商服类项目交易的政策过于严厉,因为整体来看,广州公寓市场并没有呈现出过热的行情。“广州公寓客户群投资客占比在80%-90%之间,新政出台后,大家都会选择观望,目前处于冷清的状态也是正常的。但长期来看,公寓因稀缺性而有一定价值,而且未来政策也会有变化。”

  事实上,在3月份的广州公寓市场报告中,广州中原研究发展部就曾分析,新政对商服类项目尤其公寓物业影响巨大,相信新政将会在近期逐步显现,预计 4月整体成交量会下跌不少,二季度整体成交量将会大幅下跌,成交价预计也会微幅下调。

  至于二手房市场,链家广州研究院院长周峰告诉凤凰房产,随着符合5年社保或个税条件的客户在4月消化,预计5月和6月的新增客户补充速度会有所放缓,届时的成交量可能会比4月再稍微低一些。

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