EN [退出]

南方网帐号登录

× 没有帐号?极速注册
南方网>房产>房产即时新闻

内资香港抢地:讲一个关于幻觉、骄傲和血泪的故事

2017-07-07 10:01 新浪

  鹰觅君和Shadow是多年好友,她之前也是国内某知名媒体的地产跑口记者,于三年前移居香港。

  这三年,她一直在关注香港楼市,也看到了从内地不断涌入的人和资金对当地市场的影响。她认识很多来港的内地人,大都是此前通过赴港生子或投资移民的渠道。他们中很多家庭都在香港买了房,一些来自广东、浙江等富裕省市的内地人甚至买了两套、三套,并且基本全款。

  她说,现在内地楼市严厉调控,却稳住了本该下跌的香港市场,大量内地资金进来抢地抢房,再加上本地资金,让市场露出再度疯狂的征兆。

  不过,她认为内资开发商来香港抢地后的发展前景并不明朗,因为香港市场太不相同了。

   以下是Shadow从香港写给鹰觅房产的文章:

   20年多年前的香港楼市,处在中英交接历史时刻的前夕,由于笃定中方交接后需要稳定的局面,房价再如脱缰野马。

  彼时内地的房地产市场,全盘拷贝香港模式,1998年才刚刚羞涩地迈出第一步。香港地产大佬们的发迹史,对国内开发商而言尤如神明指路。

  此后的两个市场,一个继续延续百年来的跌宕起伏,而另一个几乎没遇到任何阻碍就挤入了世界强手之林;并且在20年后的今天,风水轮转,当年的“小弟们”已经在抢占“大哥们”的码头了。

  港商去内地恰逢楼市起步的黄金时代,他们经历过自由市场的大风大浪,鲜有水土不服,只不过是赚多赚少的区别。而如今内资带着20年积攒的认知惯性和骄傲,掉头南下去蹚香港自由世界的水,这件事看起来似乎并没有那么简单。

   港商的惊骇

   8万平方米、576亿港币,这是去年7月至今一年间,中资企业在香港中标买地的总面积和金额,分别占香港地政总署公布的全港总成交面积超过1/5、总成交金额约1/3。

过去一年来中资企业在港买地纪录

  除了热衷于抢购“面粉”,中资企业对现成的“面包”也很感兴趣。

   光大集团以100亿港元购入大新金融中心整幢楼;恒大以125亿港元买下位于湾仔的美国万通大厦,改名中国恒大中心。

  中国人寿与深圳祥祺集团分别以58.5亿港元、45亿港元,先后从会德丰手中买下红磡商厦OneHarbourGate的西座与东座。

   ……

   这些“财大气粗”的内地企业在香港一掷千金,搞得香港发展商们怨声载道。

  港资嘉华地产主席吕志和在一场竞拍中输给海航集团后,对媒体说:“像我们这样的本地企业,很难竞拍这种地。内地公司有能力竞拍,但我们不行。”

  即便有些港资发展商的土地储备已经明显不足,比如陈启宗的恒隆地产——陈启宗近日也对媒体表示不理解中资高价买地的原因,“纯理性的角度来看,难以赚取盈利”,他们也不敢、不愿去冒这么大风险高价抢地。

   大多数香港发展商都觉得,近年来内地房企在香港投标土地出价过高,有“以本伤人”之嫌,将来很难有利可图。

  以今年初合景泰富与龙光地产联手拿下的鸭脷洲地块为例,两家公司最终的出价折合每呎楼面地价2.2万港币,而鸭脷洲已有的最大海景私人屋苑海怡半岛,目前的均价却只有每呎1.35万港币。

  不过,对于内地开发商而言,“面粉”贵过“面包”恰恰是多年来最司空见惯的情形,最后的行情也几乎总能在不长的时间内,将这道当初难以配平的方程式抹平,并且大都还有赚头。

  有人说,内地房企有魄力高价拿地,有着眼未来的长远眼光,不在乎一城一池的盈利与否,早已把过分保守、不进则退的香港发展商远远地抛在了身后。

   真的是这样吗?

   实际上,港商的家底要比内资企业厚实得多。

  举个新鸿基的例子,它曾是万科早期的对标发展企业,当初净利润指标相差悬殊。到了2016年,万科销售收入达到了3647.7亿元人民币,而新鸿基仅为911.8亿元港币(约775亿元人民币)。这听起来似乎是一个“十年河东十年河西”、“青出于蓝而远胜于蓝”的故事。但是,同年新鸿基的净利润达到了326.7亿港元(约278亿元人民币),而万科却只有210亿元人民币,二者相差近70亿人民币。

  大家都知道,万科并不是去年内地房企的销售之王。2016年,恒大的销售收入比万科还多86个亿,但其净利润却仅为176.2亿人民币,与新鸿基相差了102亿人民币。

  内地开发商这些年跑马圈地,乘着城市化的东风,在房价暴涨的市道里风光无限,但和处于弹丸之地的香港地产商相比,一个个简直就像卖苦力的背夫。

   在新鸿基的收入结构中,稳定的租金收益占23%,售楼收入占比不到50%,资产负债率约为23%。

  对比之下,恒大长期以来的负债率就不用说了,即便是一向被视为内地房企楷模的万科,2016年底的资产负债率也超过了80%。

  在让人震惊的负债率数字对比之后,还有一个事实——香港的融资成本一向远低于内地。从去年底到今年上半年,随着美联储不断加息,香港金管局也几次调高基准利率。尽管如此,目前香港的基准利率也仅有1.25%。

   即便这样,大部分港商还是视抢高价地为畏途。

   香港房地产开发的历史比内地长,楼市一向以大起大落闻名,从二战结束至今,已经历过六大轮涨跌。

  最近一次大跌发生在1997年末至2003年中,当时香港楼价的跌幅一度超过7成。数万“负资产”、“银主盘”出现,投资者绝望跳楼,小地产开发企业、建筑公司、经纪代理一夜倒闭……那些惨痛教训至今仍让幸存者们心有余悸。

   香港市场以自由化著称,并以减少人为干预为荣,数次危机都发生在纯粹的市场环境中。

   一方面,香港楼市受货币因素的影响很大,美元的加息步伐、对联系汇率出现解锁的担心、国际金融市场的波动,都会对楼市带来直接影响。

   除了刚才说的市场大崩溃,再上一轮发生在上世纪80年代的崩盘,同样是市场环境综合作用的结果。

  自1978年起,香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道,如火箭般上升。以尖沙咀东部为例,地价在3年内上升了六七倍,楼价亦上升了3倍。当时,香港“卖楼花”制度大行其道,只要缴付5%至10%的订金,便可购得楼花进行投机,当时炒楼风空前炽热。这种疯狂的程度和高企的房价大大脱离了人们实际的支付水平。

  随后到来的一切迅速摧毁了这一泡沫。首先是利率迅速攀升,楼宇按揭利率甚至攀升至21%;其次是世界经济衰退令香港经济不景气;最后是当时对香港前途问题的普遍担忧。

  三管齐下,彼时的市场地价、楼价和租金暴跌,空置率上升。当时港岛南湾道一带的高级住宅用地,从1980年9月每方尺1502元的最高水平,跌至1982年5月的每方尺540元,跌幅为60%。

  可以说,香港楼市的每一次大波动都是市场环境综合作用的结果,并且政府尽可能不干预。比如市场大涨,港府不太可能像内地出台限购令、限价令,而超低利率与“二按”、“加按”的盛行,让贷款按揭成数的限制也形同虚设,政府对楼市的有效杀手锏几乎只有税率(但税率的作用十分有限,如今非香港永久居民的买房印花税已高达30%,却依然有人前仆后继)。

   同样,如果市场大跌,港府也不会开足马力过分刺激来救市。最近一轮始自前年九月的下跌,港府根本无动于衷。

   这些都令香港与内地市场显著不同——疯涨暴跌不会受到有效遏制,而促发崩盘的诱因却会定期光顾。

  虽然从长线角度看,香港的楼市确实在攀升,但过程的曲折程度超过内地市场几十倍。如今还存在的港商,几乎没有不经过生死考验过的。

  在上世纪80年代的那轮大跌中,冲击最大的便是那些采取冒进投资策略的地产公司,其中包括恒隆、鹰君等新兴地产集团,以及老牌地产公司置地,部分甚至遭受灭顶之灾,令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。

   和内资开发商相比,香港发展商经过几轮生死历练,练就了小心谨慎的投资之道,大部分财务稳健,收入结构平衡。有人预言,如果明天就爆发金融危机,内地开发商会立马资金链断裂而死,而香港发展商们却仍然会活得不错。

  当然,对中资企业来说,在香港买地不光是一个开发盈利的问题,还有美元资产配置、海外融资渠道、多元化布局等多方面的考量,尤其是如今在北、上、深这样的内地一线城市买地也同样昂贵。

  但是,香港楼市作为世界上较为动荡的市场之一,单从盈利的角度讲,如果把对内地的“幻觉”和乐观简单复制在这里,未来真是前途莫测。

   香港确实不是北上深。(来源:鹰觅房产)

相关新闻

网友评论
请登录后进行评论| 0条评论

请文明发言,还可以输入140

您的评论已经发表成功,请等候审核

小提示:您要为您发表的言论后果负责,请各位遵守法纪注意语言文明

微信
QQ空间 微博 0 0
回到首页 回到顶部

网站简介-广告服务-诚聘英才-联系我们-法律声明-友情链接

本网站由南方新闻网版权所有,未经授权禁止复制或建立镜像 广东南方网络信息科技有限公司负责制作维护

违法和不良信息举报电话:87373397 18122015068

ICP备案号:粤B-20050235