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疯狂炒房客的“四大门派”!卖掉上海1套房,重庆买10套

2017-08-08 09:09 新浪

    在炒房的各种手法里,多个流派各有千秋,比如法租界流(盈利主要靠收取外国人租金)、凤姐变冰冰(李冰冰)流(购买破烂的房子装修后加价出售)、贵妇流(只买高档楼盘)、拆迁流(专卖老破的房子等政府拆迁赔偿)等等。各路炒房客奔走于全国各地,寻找投资机会。但随着一纸调控措施出台,房地产市场遇冷,各大门派武功尽废,即便是在炒房客中,被称为“神”的男人,也愈发谨慎起来。

    由于土地供应充足,一直被誉为“房价洼地”的重庆,作为全国调控楼市的样本,受到多方好评。去年四季度以来,外省市购房人群不断“涌入”,而且因为一篇网帖宣称“打飞机去重庆买房”,导致重庆炒房群体中的上海人尤其吸引眼球。

    上海投资客欧成效,因在炒房上颇有造诣,在网络上被称为“欧神”。他甚至大胆设想:卖掉上海一套房子,去重庆买十套,卖掉十套可以去买一整栋楼。因为上海的房价大约是重庆10倍左右。他写道,“这个倍率,对于职业炒家来说,有着非常重要的意义”。

    一些人和欧成效不谋而合,江北区江北嘴金融城附近多个楼盘,因为大量投资客密集扎堆,90平方左右的高层住宅,已从去年10月份每平方八九千涨到现在一万七八,个别楼盘甚至窜到2万 。

    去年秋天以来,重庆成交量不断上升,重庆市国土房管部门连续出台的多项“精细化”调控措施,对重庆楼市热度有所控制。但数据显示,重庆仍以六个月1726万平方的成交量、21万套的成交套数,位列全国第一。其中,在4月的最后一周更是成功突破百万大关,单周成交量达130.72万平方。

    据统计,外来人员在重庆主城区购房占比由去年底的44%回落到2月份的23%,而且有近57%的外来人员认购的房屋已办理或正在办理退房手续,外来人群炒房势头迅速得到遏制。

    火热的七月,重庆楼市开始变冷。数据显示,7月10日后的一周,重庆主城区商品房成交面积再次出现下滑,单周仅成交53万平方,环比跌幅达26%,成重庆商品房成交量四个月以来的最低值,与2016年同期相比仅增加了3万平方。

    凤姐变冰冰、破房等拆迁

    炒房也有四大门派

    欧成效是上海本地人,98年大学毕业在一家外企工作。

    2002年4月,欧成效当时的女友在名都新城以3500元每平方的价格订了一套房后,打算放弃购买,让欧成效帮忙办理手续,他发现,比这个站还近,位置还好的地方,还有每平方1900元的房子。

    “这个市场有套利机会,花了两个多月的时间到处看房,以每平方5700元的单价在南外滩买了一套房,总价60几万,三年之后的2005年,卖了175万”,欧成效说,“当时并没有激动,知道要赚这么多钱的”。

    这是欧成效的第一笔交易,从此开始了“炒房”生涯。每一年临近除夕,别人都在备年货时,欧成效却穿梭于上海的各大小区,筛选有投资价值的二手房。

    在炒房的各种手法里,欧成效归纳了多个流派各有千秋,比如法租界流(盈利主要靠收取外国人租金)、凤姐变冰冰(李冰冰)流(购买破烂的房子装修后加价出售)、贵妇流(只买高档楼盘)、拆迁流(专卖老破的房子等政府拆迁赔偿)等等,因为二手房的各种交易税费比较高,所以,欧成效认为收益最有效的办法是,只买不卖。靠杠杆式、负债式慢慢滚动,他的观点是,上海房价的上涨利润大于民间的融资利息。

    面对“是不是经常四处筹钱,遇见很多困难”的提问,欧成效一直沉默,并没有回答。

    北京上海的炒房门槛非常高,周边二手市场不发达是个制约,北京很多人买不起房子,如何选择投资城市呢?欧成效专门分析重庆经济指标,市民消费情况,认为重庆是强二线城市最低价,具有上涨空间,预测重庆核心区往郊区的价格梯度是:4万3万2万。

    他在一个帖子中写道:上海楼市 80000 元/㎡ 重庆楼市 8000 元/㎡,上海卖掉十套,则重庆可以买入100套。100套房子是什么概念呢。以一幢典型的重庆建筑为例,28 层,二梯五户。则整幢楼 138 户。欧成效等人的计划是,上海卖掉10 套内环线,凑足 8000万至10000万的资金,拿去建仓重庆。

    “因为重庆房价实在是太便宜,而我们目光远大。未来我们的预期是 100000/㎡,那么现在 15000 或者 10000/㎡ 有区别么?”

    融景城在江北嘴和观音桥之间,也就是最大的 CBD 和最大的商圈之间,是许多上海炒房客最看好的楼盘。欧成效等人刚开始接触前述楼盘时,是 9000/㎡×81 平米,单价总价都比较理想,但此后被上海人疯狂团购了 200 套,“开发商杀红了眼,号称下一期要开到2万”,欧成效认为,“我就兴趣不大了”。

    当然,这些团购并不是欧成效主导的。7月初,售楼处一位工作人员表示,目前只剩下150平方以上的大户型,单价在2.5万元左右。

    欧成效坚信,在全球通货膨胀,“2020收入倍增计划”等大背景之下。“塞给重庆人民200万/套房子,是绝对没有问题的,重庆人负担得起200万的房子,乐观一点300万也可以,他们有这个购买力”。

    他写道:因此60至70万总价这个区段的房子非常看好。分分钟可以涨三倍。重庆楼市,就像坐在一个火药桶上面。哪怕没有特别利好,也随时开涨。

    很多人都是闷声大发财,欧成效却把炒房心得都写出来。他认为,炒楼成为热学,才会降房价。而对于投资客来说,降价是好事。

    服装厂一年的利润

    还不如买一套房子的收益高

    2016年之前,即使在全国涨声一片的情况下,重庆的房价一直保持稳定。首先是供应充足,从2008年开始,重庆以农村宅基地为突破口,引导农村土地流转,创造性地发明了“地票”交易制度。从此,为农村宅基地化身为城市建设用地指标提供了“入场券”。根据重庆官方提供的数据,截至2016年5月上旬,整个重庆市累计交易地票17.7万亩。同时,重庆对于土地的拍卖管理也比较严格,要求投标者预交高额的竞拍保证金。

    尽管如此,去年秋天之后,却有不少外地人开始把目光投向这座山城。

    保利观澜位于重庆江北区溉澜溪,步行一公里,便可到达即将有20多家金融机构入驻的江北嘴金融城。去年秋天,这一楼盘单价每平方9000元左右,首套房首付只要20%,如果买一套80平方米左右的两居室,二三十万就能买一套。

    今年7月底,保利观澜楼盘最新开盘价已涨到16000到17000每平方,但是从上海前往重庆计划再次购房的周密却“担心涨不起来”。

    因为,与去年秋天相比,附近楼盘已经翻涨一倍。

    周密看惯了北京、上海单价动辄每平方8万、10万的住宅,去年10月,他按耐不住内心的激动,卖掉上海一套房,在重庆某楼盘买了8套房。他说,除了房贷政策收紧之外,对重庆楼市的不利因素并不多。

    今年夏天,北京市民张伟开始重庆的看房之旅,还有几位上海、杭州的购房者,大家共同组建了一个重庆买房群,互相交流购房信息。有的继续看涨,有的担心重庆房价涨不起来,张伟也开始犹豫起来,“售楼处的人确实很多,究竟有多少成交就不知道了”。

    另外一名专门跑去了重庆看房的女士表示,她年初买了一套二手房,但是办理各种手续前后去了4次。之前她看上了一个楼盘在8月中旬前后开盘,打算再去一趟,“不过今天打电话,这个项目的预售证还没批下来,不知是否能如期开盘。”

    蒋先生是重庆一家服装企业的负责人,之前一直中规中矩做生意。去年秋天出差深圳时,发现深圳郊区各大楼盘非常火爆。蒋先生觉得势头不妙,担心重庆房价上涨,于是打电话让侄儿抓紧买房。侄儿很快在照母山买了一套,单价8000元左右。

    回到重庆后,蒋先生迅速选中九龙坡区一个楼盘买了两套房。半个月后,自己购买的楼盘从每平方8000元涨到8500元,他用亲戚的名字又买了三套。不久后,又在沙坪坝买了一套二手学区房出租。现在,这些房子每平方已经涨价3至4千元,也就是说,一套90平方左右的房子一年已经增值约30万。

    “我服装厂一年的利润还不如买一套房子的收益高,兄弟啊,这年头实业不好做”,蒋先生对感叹: “我问了很多中介,最近二手房看房的比较少,外地人也很少来重庆买房,虽然手里还有点现金,但是不敢再买了”。

    外地人和本地人交叉助力,重庆楼市的成交量明显上涨。据易居研究院智库中心的统计数据显示,从2016年12月下旬开始,重庆的新建商品房成交面积明显升温。11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动,而12月19日至25日,周成交面积迅速升至87万平方米,在随后包含元旦假期的一周,成交面积更是多达129万平方米,近期成交量的最高值。

    从重庆整个2016年成交的面积来看,2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量,甚至超过了2016年2月份和7月份全月的成交。

    而公开数据显示,2017年以来,重庆楼市以六个月1726万方的成交量、21万套的成交套数,位列全国第一,其中在4月的最后一周更是成功突破百万大关,单周成交量达130.72万方。

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