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广州:“3·30”新政周年楼市“三变”

2018-03-30 08:58 来源:南方日报

  3月30日,距广州2017年“3·30”新政已满一周年。走过广州楼市的政策年,再来回顾这一重磅政策对区域房地产市场的影响,可以看到:房价涨势控制住了,然而买房的难度却有所上升。过去的一年,广州二手房成交量超越一手,首度占据主导地位,这标志着广州正式进入“存量房时代”;限购、限贷、限售、限签、限价,“五限”之下,购房门槛升高,购房者的选择发生变化,中小户型更受青睐,改善型需求占比下滑;此前过热的商办公寓市场,在降温后趋于稳定,外围项目支撑大市……从市场前后对比表现来看,“3·30”一周年,市场发生了三大变化。

  变化一:

  二手成交超一手 “存量房时代”来临

  2017年,广州相继在限购、限贷、限售等方面加码调控措施,结合信贷收紧和实际利率上浮的影响,从供需两方面入手,遏制市场上的投机气氛,稳定买卖双方对后市的预期,促使楼价增幅逐步趋缓。对此,合富研究院高级分析师梁燕明表示,二手住宅市场成交呈现出前高后平稳的发展态势;到2018年一季度,二手住宅市场仍受到限购、限贷、限售政策的影响,购房者入市门槛仍相对较高,购房者入市态度仍趋谨慎,买卖双方的博弈仍持续。

  2017年,由于整体一手新增供应的减少,尤其是中心城区,因此不少买家逐步转移到二手市场,致使二手市场的成交份额明显扩大。据阳光家缘网站公布数据显示,2017年广州的楼市成交当中,二手住宅成交量已超过一手住宅,尤其是中心城区和番禺这些二手房交投的热点区域,二手房已占据成交的主力位置。根据广州住建委网站公布的数据统计,2017年前10个月海珠、越秀、白云这3个区的二手房占比均超九成以上,天河、荔湾两区的二手房成交占比也高达八成以上。业内预计,2018年中心城区一手楼市供应放量的可能性不大,中心城区二手房占成交主力的格局料将延续下去,不过,中心城区楼价相对较高,购房的入市门槛不低的现状,可能将进一步带动刚需购房需求外溢到外围受轨道交通利好的区域。

  值得注意的是,“3·30”新政延长了住宅转手的时间;下半年,随着国家层面大力发展住房租赁市场的政策利好层出不穷,广州一跃成为全国住房租赁市场的政策“风向标”,在13个试点城市中,率先推动“租购同权”,两相对照,以二手房为主的广州存量房市场,由售转租的现象逐渐增多。

  变化二:

  购房门槛升高购房者选择分化

  在调控加码和实际利率上升之后,购房者的入市门槛有所升高,市场实际购买力并未发生明显变化。为了能尽快实现购房计划,有部分购房者在购房面积和户型上作出让步,令中小户型物业更受市场青睐。

  一手住宅方面,在“房住不炒”思路下,再加上二手住宅成交占比增加,广州一手住宅整体成交在过去的一年间经历了一波三折的行情,“3·30”新政前“小阳春”热度走高,新政后,成交下滑明显,直至年末出现“翘尾”行情。目前,广州外围五郊区的成交占比越来越明显,2017年广州11区中,外围五郊区的网签量达到66132套,中心六区则仅网签了23727套,其中黄埔一个区的网签量就有16587套,占了中心六区网签量的近七成。

  二手市场方面,据合富大数据统计,2017年,60-90平方米的单位依旧是二手市场成交的绝对主力,而且占比与2016年相比出现进一步的提升;而60平方米以下的小户型,占比同样也是较2016年增长了5个百分点。在严格的调控政策之下,刚需购房者是楼市成交的主力军。

  2房和3房这种刚需户型受到的关注度较高,尤其是90平方米以下的3房物业,在限购限贷政策不断收紧的情况下,再加上二孩政策的带动,越来越多的首次置业者选择一步到位,选择入市门槛更低的紧凑型3房单位,因此在3房单位的成交当中,这一户型的占比在2017年也是出现了较为明显的增加。

  在二手市场的成交价格方面,2017年高价位物业的成交占比略有增长,而3万元/平方米以下的物业,占比则有所下滑。据合富大数据统计,均价1.5-3万元/平方米的物业,是2017年二手市场中的成交主力,占比高达45%,广州二手市场首置刚需买家为主的特性,决定了这种中价房必定是市场的主导。在这个价格范围内,既可以买到市中心的楼梯楼,又可以选择外围区域的电梯楼,购房者的选择也较为丰富。

  在外围区域成交占比增多,以及小面积单位日趋受欢迎的情况下,2017年广州二手市场的套均购房总价在275万元左右,同比微增7%,市场的购买力并没有发生明显的变化。从总价段构成也可以明显看到这个趋势,据合富大数据统计,2017年150万元以下物业依旧是二手市场成交的主体,占比为38%,其次则是150-300万元的物业,占比为35%,这两个总价段合计就占了全市二手交易当中超过七成的份额。二手市场高中低档房源的多元分布,为不同购买力的买家,带来更多的选择。

  楼市政策的调整,并没有导致广州二手房买家的构成发生大幅度变化。据合富大数据统计,2017年至今,首次置业、改善换房以及其它类型的购房需求,一直都保持在6:3:1这一个健康的水平。不过,相较而言,限贷对改善型买家的影响较为明显,支付门槛的提高,一定程度上影响了这种置换需求,导致改善型需求的占比略有下滑。

  变化三:

  商办市场降温后趋于稳定外围撑大市

  根据中原地产研究发展部监控“阳光家缘”的数据显示,2017年广州市一手商铺2017年市场供应量同比减少26%,成交量同比保持平稳上扬;写字楼供应大幅增长193%,达到88.26万平方米,其中多栋写字楼进入市场,不过超过一半不对外销售,多是自用或对外出租。另一重要原因,是“3·30”政策出台后,最小分割单位不小于300平方米,不少未报批项目需重新设计并报批,不少原规划设计成公寓产品的转向写字楼。中原专家认为,2018年随着广州各项产业政策的深化,写字楼市场利好将可以持续。

  “3·30”政策剑指公寓,故整体市场供求量下降,2017年成交2.08万套,同比下降42%,不过市场并未出现以价换量,市场成交价较2016年上升22%。“3·30”政策是2017年广州商用物业市场的主要影响因素,“3·30”前后公寓月均成交量跌幅达到70%。

  在商办市场,最重要的现象就是“外围撑市”和“大项目撑市”。以万科在广州南站商务区的世博汇项目为例,广州“3·30”商办新政出台后,整个市场面临新形势,万科世博汇采取大开大合策略:“不做零售做批发,整层起售,整栋带动整层”,首开即实现年度签约金额超23亿,且完成2宗大宗的整栋交易,其中一宗金额过10亿,为广州2017年单宗成交金额最高的一手商业交易,成为全年整售“第一大单”。今年,万科世博汇项目将继续瞄准整售市场蛋糕,借国家发布粤港澳大湾区规划、广深港高铁通车等利好东风,打造香港和珠三角优质龙头企业的首选战略布局商务区。

  【政策回顾】

  “3·30”新政是

  政策年的“重头戏”

  2017年3月30日广州出台了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,主要对住房限购、信贷、商服类房地产项目等多维度进行深化管理,继“3·17”新政后对楼市再下一剂猛药。“3·30”新政最值得关注的一点是延长了住宅转手的时间,通过这一渠道来抑制投机。根据新政要求,居民家庭新购买的住房,须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。简而言之,个人卖房周期升至3.5-6年。

  “3·30”新政后,广州9区和增城、从化2区限购分开,增城从化有房并不影响其余9区的购房名额,但是,广州11区作为整体在限贷方面“认房”。

  此外,“3·30”新政严格了房贷条件,从而封堵投机行为;新政还首次限制商服类项目,“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位”。

编辑: 王召娣
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