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2017楼市年中盘点 谁才是赢家?

上半年,在各城市持续加强的调控政策压力下,大部分房企销售业绩环比出现持续下跌。然而从上半年房地产行业的集中度来看,龙头房企市场份额却继续提高。30强房企竞争愈发激烈,门槛提升更加明显。此外,房地产市场风险也逐渐暴露出来,出于对未来企业发展的考虑,上市房企积极寻求地产主业外的新的业务增长点,在多元化布局上也更加频繁。龙头房企不仅在地产开发领域优势明显,其为寻求新的利润增长点,纷纷在多元化业务上进行布局,在社区物业、海外投资、产业新城、特色小镇、长租公寓等领域也动作频繁。

总体表现:集中度进一步提升,30强房企竞争激烈

从金额门槛来看,TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元,增长40%;TOP30房企的入榜门槛增幅最大,大幅增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张,与其他房企的规模差距越来越大。

2017年上半年行业集中度进一步提升。金额集中度的增速整体高于面积集中度,百强房企销售均价提升明显。我们预计随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,未来房企集中度还将进一步上升。

上半年楼市调控小结

与以往的调控相比,本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高、手段更新、持续时间更长。

据链家研究院统计,“3·17”新政以来(截至6月底),有52个城市或地区出台调控政策,累计共出台120项限购政策、162项限贷政策;有15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准;一些城市连续3、4轮政策加码,“3·17”以来北京出台了近20项调控政策;有30个城市、1个省(海南)实行“限售”政策。

本轮调控更注重“堵漏”,在很大程度上避免了调控效果削弱。

广州楼市上半年走出"过山车"行情

在3月17日和3月30日连颁两道重磅楼市调控新政,因此前三个月量价齐升、后三个月则明显降温。

从今年逐月的成交量看,今年1月、2月份成交量由于春节以及非传统旺季的原因,一手房的成交量在7000套左右,而到了3月份,节后市场升温以及新政后集中签约等因素,3月份的单月成交量早早破万,并且一举创下1.6万套的天量。紧接着,4月份在两道新政的“追杀下”,成交量腰斩,又回落到不到8000套,5月份则为约6500套。6月份截至28日,也是大约6000套左右。

广州今年一手成交注定走成一条波浪线

值得注意的是,到了6月底,广州楼市又有了另一波行情。据房王监测阳光家缘网,上周(6月17日-6月23日)广州一鼓作气补增住宅房源共计4437套,环比增长43%。其中,中心区继续发力,补仓2863套,占比65%,外围5区也呈现增长态势,补进1574套。这也意味着,前几个月楼盘每个预售证只能拿50套单位的局面被打破,市场上供应增多,未来几个月的成交有可能谷底回升。今年广州一手住宅的成交注定走成一条波浪线。【详细

龙头之争愈演愈烈,粤3家销售额突破2000亿

克而瑞地产研究日前发布了2017年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP200。数据显示,广东房企上半年的销售表现十分优秀。在克尔瑞公布的榜单中,恒大、碧桂园、万科等华南房企表现十分抢眼,且不论哪一个数据,这三家企业与其他企业相比都有很大的领先幅度。

碧桂园和万科表现也各有千秋,继续保持稳定增长。碧桂园仍然保持流量榜冠军,万科也在6月发力,单月达到447亿元,比上月增长24.5%, 股权之争结束后,未来增长也有更大潜力。【详细榜单

多数房企完成率超50%,千亿目标仍是大方向

在部分已公布2017年销售目标的企业中,大部分房企目标完成率已超50%,平均完成率已达59%,说明房企销售目标整体完成情况形势较好。此外,龙湖、碧桂园、旭辉这三家房企目标完成率已在7成以上。

为何成绩斐然?原因有二

一方面是由于这四家房企今年销售业绩较好,像龙湖和碧桂园,今年以来销售同比增幅一直属于领先行列;

另一方面是企业对外公布的目标都较保守,而企业内部目标可能更具有野心。

千亿目标房企 可分三档

在房地产集中度逐渐提高的背景下,今年以来陆续有房企公布明确的千亿目标时间表,越早完成千亿目标将让自身处于更有利地位。在已公布千亿目标的企业中,按照实现时间可以分为三档:

第一档是将千亿目标作为近期目标,今年或明年要实现,像龙湖、招商蛇口和正荣;

第二档是将千亿目标作为中期目标,用三年左右时间去实现,像雅居乐、佳兆业、禹洲地产、滨江集团等;

第三档是将千亿目标作为长远目标,像中骏置业。

未来趋势一:物业管理整合或分拆如火如荼

随着国内房地产逐步迈入存量房市场,作为房企多元化业务的主要战略之一,物业管理业务的整合或分拆正进行得如火如荼。物业管理板块涵盖传统的物业服务、也有涉及社区教育、社区金融、社区健康等社区O2O业务。【案例解析

未来趋势二:房企海外投资热情未减

2012年以来,万科、万达、绿地、碧桂园、富力、首开等20余家中国房企已经在海外开设房产项目或确立投资计划,投资总规模已达上百亿美元。目前包括碧桂园、富力、雅居乐在内的多家国内开发商在已马来西亚布局逾15个项目。【海外投资为什么那么热情?

未来趋势三:政企合作开发产业新城、特色小镇

通过产业新城、特色小镇的开发模式,房企可以以较低的价格获取一、二线核心城市经济圈周边的优质三四线城市进行战略布局。今年上半年,碧桂园、融创、绿地等房企也在积极布局产业地产和特色小镇。

未来趋势四:长租公寓市场潜力较大

抢占长租公寓在未来的存量房市场可谓是房企的一个战略选择。目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。今年来,龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面,通过冠寓品牌发布三条产品线。碧桂园上海区域5月也开始了长租公寓管理部、商业管理部等组织架构的搭建。

专家观点:下半年土地交易规模预计会大于上半年

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,从受监测的50个重点城市来看,上半年全国土地市场的表现总体较好。预计今年下半年全国土地供应规模会进一步加大,尤其对于热点城市来说,在新房市场去库存周期明显偏低的情况下,土地供应量会上升,这有助于房企拿地机会的增加。当然土地价格方面的资产泡沫依然需要警惕,各类土地招拍挂市场的限制性措施会增加,包括设定土地成交价格上限、加大自持性用地配建力度、限地价后转入限房价等内容,这都有助于土地价格保持相对平稳的态势。

专家观点:金融政策短期以稳为主,不宜变紧

链家研究院院长杨现领也认为,考虑到目前金融市场的紧缩仍在持续,短期政策应以稳为主,不宜变紧。考虑到一线城市换房需求仍然在观望,政策更不宜放松。

专家预测:下半年的市场变化趋势

欧阳捷认为,一二线城市抑制需求的同时也减少了住宅土地供应,未来一二线城市住宅成交量还会继续下降。下半年住宅土地供给或比上半年有所增加,但地价不会下降,房价反弹压力很大,所以调控不会轻易放松,会有微调。而三四线城市住宅土地供给将继续下降,地价继续上升,房价上涨,成交增速下降。

专家预测:下半年楼市调控的政策走向

杨红旭认为,目前的政策保持基本稳定就可以,因为这些热门城市目前有的是价格开始跌了,有的是成交量大幅下滑,未来半年,整个大趋势都会震荡下跌。

 

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