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重磅!楼市巨变!从此租购同权了!?

就在上海刚刚宣布:要拿地,只能租,不能卖之后。市场一致预估,中国即将进入前所未有的租赁大时代,租赁市场将迎来爆炸式增长。这边,广州也按耐不住放出了大招!广州向全国宣布:租售同权!只要你在广州,不管是承租人子女,还是学区房子女,统统就近入学,享受同等权利!

广州好燃!“租购同权”让租者幸福居住

17日,广州市政府官网挂出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》

在具体措施中的第一条,提出中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施:租购同权!通知原文在这里

租售同权!只要你在广州,不管是承租人子女,还是学区房子女,统统就近入学,享受同等权利!

【速读六大关注点】

1.租房也能就近入学

只要满足如下条件即可:

具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的;

2.允许将商业用房等按规定改造成租赁住房

调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

3.公积金提取额度提高

月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。

4.中低收入公积金缴存者可优先租赁公共租赁住房

《方案》指出,将在公共租赁住房中划出一定比例,优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。

5.房东不能随意涨租金

保护承租人的稳定居住权。通过对租期和租金依法进行规范,控制承租人租房成本,保障承租人长期、稳定的居住权益。

6.打造广州现代租赁产业总部经济

扶持住房租赁企业,促进大、中、小企业蓬勃发展!到2020年,采用一切方法,抢占一切先机,打造广州现代租赁产业总部经济。

为何说“租购同权”有里程碑式的意义呢?

现在北京、上海等城市,房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源,比如优质的学校,医疗等资源。

而这些资源往往具有独占性(即按片划分的择校体系),也就是说,只有买房子的人,拥有产权的人才能够享受。

稀缺就会导致溢价,因此最贵的房子往往是所谓的学校房,医疗房。

不少所谓的地产专家或者推销者,也常常会把这种独占性和稀缺性当做是推荐房源的最重要理由,也是这个道理。

最贵学校房的上涨逻辑中可能有三分之一都是因为拥有教育等资源的独占性。

这种独占性还导致一个问题就是拥有房产的人和租房的人之间存在着一条无形的身份落差和阶层鸿沟。

现在,按照广州的规定,租房可以和购房享受同样的资源,那么无形中就等于把租房的价值提高了许多,让租房和购房者拥有同样的权利。

“租购同权”有哪些好处?

第一:大大的缓解了人们的买房热情。

有为数众多的人买房和换房的目的是为了孩子的教育,既然不要买房就可以享受到教育了,那可比买房呢?

第二:进一步确立租房体系的地位。

租房的价值不差于买房,那么在存量房为主体的一线城市,这些存量资源就可以发挥其作为租赁房资源的重要性。

第三:对于人才来说可能格外重要。

在北京、上海、深圳,有多少怀揣梦想的南漂、北漂因为无法给孩子一个好的教育资源而出走呢?

一旦,租房确权,那么对于人才的吸纳将是颠覆性的影响。

焦点一:租房也能读名校?学位房还要买吗?

广州十六项措施促租购同权,其中最受关注,话题热度最高的必属:承租人子女享有就近入学。

具体是这样说的:赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。(市教育局牵头)

相关链接:醒醒吧!广州租房也能读名校?专家:难以执行!

之前租房能获得名校学位吗?

在本次通知发布前,广州各区就有针对租房子女的入学政策。我们挑选最热的三大区来看看。

越秀:多数被统筹,少数读对口小学

越秀区将租赁人群分为两类:

一、租房管局或本单位房子的租客,要求广州市唯一居住地(人户一致并在广州市内无其它房产),且能提供相关租住凭据,如果租住的房子没有小孩在对口小学读 1—5 年级的,由对口小学接收;如果该房子学位已经被占用,则由区教育局统筹安排学位。

二、手续完备的租住私人房屋或非本单位房的租客,要求在租住合同有效期内,且属该住房是广州市的唯一居住地,能提供经街道出租屋管理中心登记备案的有效租赁合同,由区教育局统筹安排学位。

天河:租房子女全部统筹安排

对租住户采取统筹安排入学方式,但需证明租户的住房为适龄儿童及父母或其他法定监护人在广州市的唯一居住地。来穗人员则由教育局按照“积分优先、遵循志愿”原则按一定比例分两批分配公办学位。

海珠:学位未占用可读对口小学

租住公租房的租住户子女,人户一致,且该住房为适龄儿童及父母在广州市的唯一居住地,在全市统一正式报名时,该住宅单元无适龄宅单元无适龄儿童在对口小学读1-5年级的,原则上由对口小学接收;其他租住户情况由去教育行政部门统筹安排学位。

很明显,这三大区域的规定中”统筹安排”是关键词。名校学位向来紧张,很难有富余学位来统筹。加之,目前白云、天河两区的外来人口较多,提供给租房子女的学位也多;越秀虽然名校多,但由于居住成本高,外来人口少,因此区域内学校接受的租房子女也少。想通过租房达到入读名校的目的,可能性极小。

焦点二:租赁住房三部曲

此次通知有三项也值得关注。通知分别从土地、商业用房、个人改造房等三个维度来提供租赁住房。

1.增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积

2.允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

3.允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。

土地方面,从拍地的时候就强调,要有纯租房,既化解土地市场的热炒,就可以增加出租市场的供应。

商业用房,可以改造成租赁房,既可以盘活商业用房的存量,缓解其又功能属性被抑制和过剩的局面,又可以给租赁市场提供更多的房源。

改造房的措施也给一些有出租意愿但是由于资质,安全标准等问题无法进入租房市场的房源以合理性。

焦点三:这种令人“泪奔”的房子,有救了!

还有一个重点:允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

上图是2016年上半年,部分城市“商业用房”的“消化周期”数据。

有分析认为,这正是王健林和潘石屹急于转型的重要原因,万达偏重综合体,SOHO中国偏重于写字楼。

而正是由于住宅仍然存在巨大的“结构性短缺”,所以万科、恒大、碧桂园仍然蒸蒸日上,拼命拿地。

同是房地产,就是有这样大的不同。

其实很多投资者也感受到了这一点,过去几年,你持有写字楼、商务公寓或者商铺,就是涨得不如住宅。

而在三类“商业用房”里,有居住功能的商务公寓又涨得最好,其次是写作楼、商铺。

在当时的背景下,深圳和广州又类似的跟进动作,但不如北京、上海对“商业用房”那么“横眉冷对”。

原因很简单,深圳和广州还处在吸引人口的阶段,过去一年都增长了50万到60万的常住人口。

此次广州“开口子”,允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,可以说体现了房地产调控“因城施策”的原则,给除了北京、上海之外的城市,提供了一条解决“商业用房高库存”的道路。

这里面隐藏了几个利好:

第一,允许改造成租赁住房的是“商业用房等”,这个“等”,有进一步想象的空间。此前大城市一直再整顿“工改居”,也就是控制工业用房改造为租赁住房,将来会不会有政策调整呢?我们可以拭目以待。

第二,“调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”,这是很大的利好,居住成本会降低。

第三,这段话没有讲,但文件里有涉及的是,“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”,此外租住人还可以提取公积金支付房租,以及“保护承租人的稳定居住权”等等。

 

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