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长租公寓,靠啥盈利?

“购租并举”已成为住房制度改革新的方向,壮大租赁市场既是必然趋势,也是住房公共政策的重要发力点。刚性需求和政策利好的双重作用下,中国住房租赁市场站上“风口”。市场中对于政策及其敏感的各类主体,纷纷通过各类运营形式进入存量地产市场的竞争中,长租公寓由此顺应而生。与此同时,如何找到赢利点成为了业界关心的问题。

近日,长租公寓品牌“爱公寓”所属的上海歆禺房屋租赁有限公司对外承认,公司出现资金链断裂的情况。此前,爱公寓曾被多位租客爆料,存在利用租客个人身份信息申请小额贷款的暗箱操作行为。另一方面,2018年以来,长租公寓融资消息不断,不少房企在年报中纷纷晒出今年的长租公寓“小目标”:中海在未来几年内每年有3000-5000间投入运营,旭辉今年将争取60000间的规模,禹洲会拿出500-1000套作为开发试点,还有泰禾集团试水长租公寓资产证券化的信息刷屏朋友圈。

一边是资本和新品牌不断入局,一边是短期内难解盈利之惑的尴尬,中国长租公寓的盈利模式究竟在哪?

困境

有数据显示,市面上多数长租公寓中,物业成本、装修及人工费用在前期运营中占了大头,具体来看,拿房成本一般占到55%-65%;装修成本按照5年进行摊销,占12%-15%;运营成本也很高,占比在20%-25%。据测算,长租公寓管理房间数量少于10000间的基本没有利润可言,即便达到一定的量,整体出租率也要在95%以上才能盈利。不扩大到一定的规模,拥有相当量的租客资源,就很难盈利与国际成熟市场相比,国内住房租赁市场尚未完全成熟,仍旧存在回收期偏长、资本周转效率较低、盈利空间有待提升等问题。对参与者来说,是长时坚守还是高周转式快进快出,始终是个难解的矛盾。

考验运营水平

目前,长租公寓资金投入大、短期盈利难,几乎所有的平台都在通过租金贷等金融产品解决高成本融资问题。有媒体称,包括V领地在内的长租公寓品牌也都在利用这些金融产品。但这些只能解决前期扩张资金不足的问题,能否持续下去还是取决于公司的运营水平。一旦运营不善无法控制成本,或者安全方面出现问题,企业就很有可能被淘汰出局。

租金贷暗箱操作

除了盈利痛点之外,长租公寓在落地过程中,类似上述租金贷暗箱操作,以及群租、打隔断、环保等问题也一一显现。2017年年底,新华社报道称,通过实地调查长租公寓品牌“自如”正在挂牌出租的房屋,发现几乎都不同程度存在着有刺鼻异味、令人头晕等情况,部分租客入住后疑因甲醛超标致身体不适。

房租太高

长租公寓经营机构拿房成本高,往往会将高陈本分摊到房租里,呈现到租赁市场就是要求高租金。相对普通公寓,长租公寓的相对优势就是服务质量高,要高服务质量就要多花人力、物力等等成本。所以,尽管长租公寓已经比周边其他房源租金高,但只能勉强维持收支平衡,甚至仍然处于亏损状态。由于目前很少有品牌探索出成熟的路子。所以,有些品牌会采取一些不入流的手段,比如电表跑的飞快,还有物业管理费、网络费虚高等等。

存在风险隐患

另外,目前的长短租公寓市场缺乏监管,对于业主和租客都存在一些风险。以消防为例,有些分散式的公寓就没办法进行消防的改造,一旦发生事故业主和租客的利益都会受到侵害。

盈利

政策预期

对于房地产市场,有分析称“长期看人口、中期看土地、短期看政策”。在今年的政策方向中,长租公寓运营者看到的是政策预期,希望租赁市场将持续获得政府金融支持、税收优惠以及政策倾斜。

租金收入+定制化产品

业内人士表示,未来的租金成本会占到收入的八成左右,至于社交板块充其量只能是增加客户的粘性,不一定能在短期里带来多少收益,但可以通过提供餐饮服务、消费金融产品等来增加多渠道收入。在公寓行业里,未来随着住客个性化的需求增多,细分的市场也会越来越多,从而衍生出更多定制化产品。

金融创新工具+资产证券化

从目前租赁住宅的运营模式来看,“自持长租”是主流模式,这种模式存在流动性低、投资规模大、投资回收期长的“痛点”,通过金融创新工具,有助于解决长期持有租赁住房的“痛点”,有助于完善整个住房租赁市场,并且通过“轻资产”运营模式实现规模化的快速发展。另外则是长租公寓资产证券化:换言之就是把未来若干年的租金重新组合卖出去。现金流是资产证券化的根本,投资者购买的是未来的现金流。其实就是为了把存量资产现金流化,通过发行资产支持证券,去市场上筹集资金,还可以做其他用途,增加流动性。对房企而言,在去通道、压非标,银行、证券、保险等房地产融资监管政策频频出台之下,其融资难问题日益凸显。租赁REITs的兴起将解决开发商退出渠道问题,有助于房企现金回流,为扩大规模“添柴加火”。

建议

建立租赁住房长效退出机制

佛山市房协最新发布的2017年度《佛山房地产蓝皮书》建议,在长租公寓方面人才住房可先租后买以租抵购。特别是对高端人才配备长租赁住房,应由大型开发商配套生活设施,如幼儿园、老人活动中心、超市、银行、诊所。开发一些高端生活便利楼盘,先租后售,可租可售,允许安家补贴转成长租住房租金及转成购房首期款。

趋势

地产系,中介系与互联网系或三分天下

在运营方面,初创长租公寓品牌或给予互联网基因,有一定的运营优势,但与地产企业和深耕房产市场多年的中介系相比,其物业获取,宣传推广以及获客能力均有不小的差距。因此,随着政策的逐渐明晰,地产系、中介系或将与初创长租公寓品牌三分天下。

品牌

房企建设或运营:万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、石榴集团“熊猫公寓”品牌

房地产中介:世联红璞公寓、链家自如友家、我爱我家相寓HOME

互联网创业公司:Y O U +青年公寓、魔方公寓等

资源优势明晰的国有企业涉足长租公寓市场

住建部部长王蒙徽在全国两会提到,试点城市已经成立了51家国有租赁公司,到2020年在提供给租赁住房和共有产权住房这一方面的用地能够占到增量的30%。

2017年下半年,住建部在多地开展了住房租赁试点,各地纷纷出台了鼓励企业发展长租公寓的政策,而作为资源禀赋优势明晰的国有企业先行先试,不仅积极将原有旗下闲置用地进行整合,推出多样化的长租公寓产品,还在土地市场上竞拍租赁市场用地,预计未来国企将在租房租赁改革中起到越来越重要的作用。

ATJ纷纷合作各地政府,推出官方租赁平台

在2017年下半年住建厅联合几部委共同下发住房租赁试点改革方案后,各地政府纷纷开始搭建各种地区的官方住房租赁平台,在此过程中,阿里,腾讯,京东以及银联都有涉及,几大互联网巨头承担了部分城市的长租公寓官方租赁平台的系统搭建项目。依托互联网企业的技术优势,各地官方租赁平台得以迅速搭建完成,随着住房租赁市场的持续发展,官方租赁平台的流量也将逐渐增加,有望成为几大互联网企业新的线上线下流量的重要入口。

政策

2015年2月

十二届全国人大常委会第十三次会议提出了《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整有关法律规定的决定(草案)》,允许试点地区的存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

2017年8月

国土部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,明确北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,为开发商指明了方向。

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