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广州13宗靓地全解析!

2018年5月30日,广州市公共资源交易中心,一口气挂出13宗地块,总起拍价就接近128亿,将于6月28日拍出。其中从化、增城、南沙均推出两宗宅地,黄埔3宗宅地,花都一宗宅地,琶洲三宗商地。
值得注意的是,此次推出的近半地块需要全部自持,房子建成后只能办理一个不动产权证,不得转让,且持有年限与土地出让年限一致。

特点一:总供地量创年内新高,1-5月宅地供应量创近3年同期新高

  从年内各月情况来看,经过本轮挂牌后5月已成为2018年至今单月峰值。

广州官方在4-5月陆续公布《2018年供地计划》《供地蓝皮书》后随即提高供地效率,体现了官方供地计划性越来越强。此外,从长远来看持续而充足的供地有望缓解目前一手市场“缺货”现象,为广州房地产市场稳定运行提供必要的基础。

而从近3年情况来看,今年商住用地供应为近3年1-5月之最。

2018年1-5月广州公开挂牌114.95万㎡商住用地,比去年多15%。

与宅地供应大幅增加相比相比,商服用地供应则强调合理性。

今年1-5月广州仅供应10.57万㎡商服用地,为近3年同期最低值;近年商服地出让基本以服务定向引资,以更加合理的方式推出商服地“筑巢引凤”。

年内优质商服地基本以琶洲、金融城、科学城为主要供应源,可体现广州“集中力量推进重点板块发展”的思路。

特点二:招商热区出让人才公 寓用地,“抢人大战”升级

在5月供应的48.4万㎡商住地中,黄埔有3宗累计6.25万㎡人才公 寓租赁用地。

而过去两年人才公 寓基本只以“竞配建”的方式产生,从侧面可反映出今年通过人才公 寓“抢人”的方式升级。

此外,广州中原研究发展部认为本轮挂牌地块中包括琶洲西区117号酒店式公 寓租赁地块、南沙万顷沙租赁地块其实际上均带有解决劳动人才居住需求的性质,亦可以视为“人才公 寓”的另一种实现形式。

截止目前为止,各区已出现“产城地”“人才公 寓租赁用地”等形式,广州中原研究发展部认为,上述“供地花式”基本以服务区域招商引资、引进人才为目标;

特点三:“回炉”地块降价再推,让更多房企参与竞争

本轮土拍中的花都凤凰路地块、从化江浦果场FA0904022地块以及西宁小学东北侧地块均为早前“因故中止出让”的回炉地块。

其中凤凰路、江浦果场地块于今年3月中止出让,对比之前出让条件,本次变化主要体现在起拍价降低上,如花都凤凰路地块此前起拍楼面价为17250元/㎡,如今地块重新组合,降至15000元/㎡,“降幅”达13%;此外,从化江浦果场地块则从原来的8300元/㎡降至8000元/㎡。

降低起拍价一方面可让更多房企参与竞争;另一方面可减轻地价对一二手楼市的价格刺激,对稳定楼市存在一定意义。

【南沙区】

黄阁镇2018NJY-6地块

地块基本情况分析:

该地块已在《2018年供地蓝皮书》上公布,其位于黄阁镇麒麟新村北侧。占地面积56921㎡,起拍价为10.2亿,折合楼面价8981元/㎡;

该地块采取“限地价+竞配建人才公 寓+自持+摇号”的方式出让,最高限价为14.8亿,届时楼面价将达13022元/㎡;最高配建人才公 寓计容为22950㎡,到达最高配建时,楼面价为16310元/㎡。

黄阁近期利好不断,与黄阁镇紧密相连的庆盛交通枢纽即将由新鸿基发展综合体项目,南沙中北部商服、生活配套有望迎来高效发展期;

同时在大湾区利好刺激下,庆盛、黄阁作为连接穗莞深港的重要通道以及1号公路过江通道的重要出入口,未来可承接商贸、物流等产业需求;

且黄阁本身具备汽车制造及上下游产业传统优势,故发展前景可观,因此该宅地市场价值较高。

周边楼价分析:

该地块周边有全新项目万科白鹭郡,其目前在售洋房为2.8-3.2万元/㎡,大盘南沙保利城一手价格在2-2.1万元/㎡之间;

黄阁镇二手市场暂未成熟,距离其5公里的小区二手单位价格在1.3-2万元/㎡之间。

南沙区万顷沙2018NJY-7地块

地块基本情况分析:

该地块位于万顷沙,占地面积64147㎡,起拍价为6.06亿,折合楼面价3371元/㎡;该地块要求竞得人需100%自持,且自持时间不低于10年。

该地块采取“限地价+竞配建人才公 寓+竞自持年限+摇号”的方式出让,到达最高限价时,楼面价为4888元/㎡;到达最高竞配建62100㎡时,楼面价为7471元/㎡。

广州中原研究发展部认为,由于万顷沙片区目前布局多个产业园、大型制造、运输、航运企业基地,因此未来该项目租赁对象预计基本以周边企业员工为主。

此外,目前万顷沙板块楼市环境尚未成熟,无市场参照项目。

【黄埔区】

科学城KXC-K1-10、KXCD-D1-8地块

地块基本情况分析:

此两宗地块位于黄埔区科学城板块,均直接作为人才公 寓之用。此两宗用地均要求竞买人须为广州市黄埔区、广州开发区直属国有全资公司。

KXC-K1-10起拍总价60551万元,KXCD-D1-8起拍总价16514万元。其中KXCD-D1-8地块限高24米。

此外值得一提的是,去年10月黄埔科学城“率先”出让一宗人才公 寓租赁用地,最终由科学城投 资集团夺得,可见黄埔区在租赁用地出让上比较活跃。

周边楼价分析:

目前地块周边一手项目价格在3.6-3.8万/㎡之间;周边租赁价格在主要可分为两个层级,普通小区住宅租金在26-40元/㎡·月;公 寓单位价格在55-60元/㎡·月左右。

长岭居开发区YH-A4-6地块地块

地块基本情况分析:

该宗地块位于长岭居板块, 同样要求竞买人须为广州市黄埔区、广州开发区直属国有全资公司。

广州中原研究发展部认为,官方将人才公 寓布点选在长岭居具有一定前瞻性,对于未来长岭居引入相关产业做准备,可满足劳动人才“安居乐业”需求。

【增城区】

石滩镇溪头村A18035

地块基本情况分析:

溪头村位于石滩镇东部,紧邻元美工业区和江龙工业基地,紧临荔三公路(S256)和广惠高速,交通便利,但该地块远离石滩镇中心,位于穗莞交接区域。

虽然该地块地理位置比较偏远,但起拍楼面价已达8003元/㎡,即使以底价成交,未来销售产品价格亦在1.6万元/㎡以上,与目前石滩镇中心一手项目价格属同一水平。

广州中原研究发展部认为,该宗地块出让或将对石滩、仙村、石楼等增城外围板块楼价产生影响。

周边楼价分析:

宗地周边暂未形成成熟一二手市场,而石滩镇中心楼盘以一手市场为主,一手楼市价格在1.4-1.8万元/㎡之间。

荔城街蒋村村、新联村A18064

地块基本情况分析:

地块距离荔城区较近,生活交通出行等方面较为便捷。起拍价137300万元,折合楼面价12401元/㎡。

今年以来荔城板块出让地起拍面价均在1.2万元/㎡以上,且吸引包括华润、保利在内的名企拿地,市场前景可观。

周边楼价分析:

宗地周边楼盘以二手市场为主,一手楼盘较少,二手楼市价格在1.5-2.2万元/㎡之间。

【花都区】

凤凰路HX-HD1420地块

地块基本情况分析:

该地块为原凤凰路二、四期地块重新“回炉”规划后再挂牌地块。其与一期地块相同,保持“商住+商服”的出让模式。

该地块占地6.7万㎡,起拍价为21.7亿,折合楼面价15000元/㎡;该地块采用“限地价+竞自持商住部分+摇号”的方式出让,到达最高限价时,楼面价为17110元/㎡。

需要指出的是,对比《蓝皮书》中二、四期用地13.1万㎡、10.8万㎡的大面积相比,本次重新整合的地块面积“仅为”6.7万㎡。

面积优化使出让总价降低,对于意向房企的资金准入门槛亦有所降低,预计更多的房企可参与竞拍。

周边楼价分析:

项目周边主要以二手住宅项目为主,一手项目相对缺乏。优质的二手项目价格在1.8-2.1万元/㎡,一手项目均价在2.5-2.6万元/㎡。

【从化区】

江埔果场FA0904022地块

地块基本情况分析:

该地块位于去年12月成交的FA0904023地块西侧,但占地面积小于早前出让地块。

该地块需要配建市政道路、幼儿园等设施,加上023地块配建的九年一贯制学校、公交站,未来江浦果场片区相邻地块项目将形成配套“自给自足”。

周边楼价分析:

该地块周边洋房项目主要以二手为主,价格在1.3-1.6万元/㎡左右;而一手在售为碧桂园御湖城,别墅价格为1.6-1.7万元/㎡,洋房1.4-1.6万元/㎡。

需要指出的是,受2015-2016年供地不足影响,从化截止5月底一手住宅库存量仅44.89万㎡,为所有外围区中最低,因此未来江浦地块项目将填补市场空白。

西宁小学东北侧地块

地块基本情况分析:

该地块曾于2016年11月挂牌,后因故中止出让;本次重新调整后中小学用地面积略微减少。

起拍楼面价由当年的5200元/㎡调整至如今8100元/㎡,与目前从化“标杆价”江浦果场地块8479元/㎡的出让楼面价颇为接近。

该地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,到达最高限价时,其楼面价为8470元/㎡。

该地块位于街口市中心范围,周边生活配套完善,距离从化区府商服区约2公里。

但该地块通勤、居住环境上略显不足,其距离未来14号线街口地铁站约5公里,相对较远;且远离流溪河周边,景观资源相对欠缺。

周边楼价分析:

由于近5年从化出让宅地偏少,因此街口基本以二手项目为主,价格在1.2-1.8万元/㎡左右。

【海珠区】

琶洲西区3宗商服地

地块基本情况分析:

本轮琶洲西区将出让3宗商服用地,总出让面积达1.5万㎡,其中125、126号地块带有定向引资性质,其起拍楼面价为15220元/㎡;

117号地块为酒店式公 寓用地,要求竞得者全自持作为租赁用房。

根据《2018年供地蓝皮书》显示,琶洲西区为今年重点商服地出让板块;累计可供应10宗共计5.7万㎡用地,市中心范围内仅次于金融城、天河科技园。

而回顾2017年,琶洲西区累计出让4宗共2.28万㎡,吸引华邦、TCl、中远等名企进驻。

广州中原研究发展部认为,相比起其他重要商服区,目前琶洲进驻企业已涵盖金融、互联网、大型工业企业总部、媒体,可见其定位更具“多样性”。(广州中原研究发展部

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