棠东村一带到处是旧厂房的宿舍楼，但现在住的大部分都不是原来氮肥厂的职工。

    从1974年进厂，35年来老刘从来没有离开过氮肥厂这块土地。

   20世纪80年代的广州氮肥厂。　　　资料图片

            命途多舛的广氮地块变“厂”为“屋”一事终于尘埃落定。

    广州市城市规划委员会发展策略委员会上周举行第五次会议，批准了曾经通过、后遭否决，且历经多次修改的《广氮地块变为居住用地的控制性详细规划方案》，虽然有关地块污染程度的质疑仍不绝于耳，但地块即将进入土地一级市场出让程序却是板上钉钉的事情。

    地块六成用作建住宅

    黄金楼市通过规划部门独家获得了广氮地块的详细数据资料，根据当中内容显示，地块总建筑面积接近350万平方米，其中纯住宅建筑面积达到210万平方米，占据总量的60%。如果根据目前每套106平方米的单套住宅成交平均面积推算，广氮地块日后将能够建设约2万套商品住宅，能够解决约6万人的居住问题。有专家认为，供应放量或能抑制整个片区的楼价上涨趋势。

    目前地块配套匮乏

    近日，记者来到广氮地块实地走访，沿着广氮大道向广园路的原厂区正门也就是南门驶去。一路上尽是各个名目的石材、陶瓷等装饰市场以及一排排斑驳陈旧的厂房仓库，路面被过往的大车压得坑洼不平后没有再修，而旧时的操场上也堆满了钢筋、石材，慵懒地晒着从叶中透过的阳光。

    原氮肥厂硫酸厂房的位置如今已经变身为一所驾驶员培训学校。两边紧挨着的是物流仓库。由于广园东快速路、中山大道两条与市中心相连的主干道目前交通压力非常大，繁忙时段这里经常有塞车现象。而这边的配套也是相对匮乏，没有大型的超市、卖场、购物店、医疗中心以及休闲娱乐场所。

    广氮之困·环评

    一波三折，因为环评还是规划？

    无论地块大小、地理位置、未来发展前景，作为一个大型城市储备用地，广氮地块具备了诸多得天独厚的优势，一度被广州地产界形容为与员村绢麻厂地块并肩的两大王牌储备地块。然而，即便是“天生丽质”，广氮地块还是一波三折，控制性规划一度被否，引来争议不断，至今仍未动工。

    曾拟建第二大新社区

    争议，源自环评。

    去年初，广州市国土房管局率先推出松洲和广氮两个新社区住宅建设项目招标预告，拟向社会引入开发力量，对广氮新社区进行建设。按照国土部门列出的日程表，在去年内广氮新社区就应破土动工。预计该小区用地面积8.1629万平方米，总建筑面积29 .4万平方米，总共约可建成5000套面向低收入者的经济适用房、廉租房和折迁安置房。国土部门估计，广氮新社区建成后，将成为仅次于广州最大新社区项目金沙洲小区的第二大新社区。新社区建设项目由广州市住宅建设办公室全程控制。进入3月，广氮新社区在基本完成拆迁的前提下，着手征地。

    4月下旬，事情急转直下。在广州市规划委员会第一次审议会议中，广氮地块的控制性详细规划以8票赞成、15票反对遭到否决。

    要修复的面积到底是多少

    有消息称，最主要的反对原因是没有环评。一个大型的氮肥厂，在土地和水体均存在不同程度的污染后，不出环评报告就动工建设大型居住社区是否合适？

    对此，广州市规划局局长王东当时解释，审议没有得到通过，不是因为污染问题，而是因为最初的规划其实还有相当大的改进空间，委员会最后让设计单位在原方案的基础上再改进，预计到年底新的控制性规划就可以重新做好。

    但其实，广氮地块的土壤污染状况，早在8年前该厂破产时，就被相关部门注意到，并委托相关科研单位对其进行实地监测。2007年11月，由中山大学和广州市环境保护科学研究院对广氮地块做出的环评简本报告中，指出广氮厂区内需要进行修复的各类污染土壤总面积为19.9441万平方米。

    这一数据在去年6月被否定。市国土部门指出广氮地块污染面积只有6.8万平方米。

    一个19.94万平方米，一个6.8万平方米，不是一般的悬殊。对此，广州市环保局局长丁红当时是这么表示的：广氮地块所做的两次环评都只是专项调查，因为调查方法不同所以统计数据有些差异。

    “可通过技术方法修复污染”

    不过，广州市国土局至今都很坚持：需要修复的污染地块仅6.8万平方米，而广氮新社区并不在主要污染区内。即便今年6月20日，广氮地块控制性详细规划方案终获通过，环评报告依然没有出来。市环保局已出具处理意见“可以通过技术方法修复污染”。

    那到底有无环评呢？市环保局相关人员告诉记者，他们只负责审核环评，具体操作则要由相关部门找有资质的单位来操作。记者又联系到有资质的广州市环境保护科学研究院，辗转打听到他们并没有接到相关部门的邀请。

    广州市国土房管局有关部门则表示，其实，环评他们一直在做，且主动在做。但是国土部门不愿透露，最新的环评报告请了哪家单位在做。

    市规划局总工程师叶浩军近日表示，相比本轮城市设计的总用地面积，被氮肥厂污染的地块面积很小，项目真正实施时会有环评报告。

    广氮之忆·前世

    7000人大厂说没就没了

    民间一片质疑的疾呼并没有改变广氮变为居住用地的命运，而作为国家化工部四个直属大厂之一的见证，南边拱形大门上的“广州氮肥厂”五个大字，早已不知被肢解到哪个角落了，取而代之的是“瑞伟装饰城”。大门的一边象征性地支了一根木栏杆，来往的车辆依旧如梭。两个值班门卫得知记者来意后，直指厂路的尽头：去北门，那里或能找到你们想要的。

    比起还有点阵势的南门，北门狭小，破旧得多。每逢有载满建材的卡车经过时，总能扬起一阵尘土。见到老刘是在北门边上的保卫室。说是保卫室其实是一间残旧、简陋的水泥屋，里面有两张从路边捡来的木椅。因为没有手机，下午两点多时，妻子曾赶来告诉他，97岁的老丈人在上午十点过世了。老刘有些伤心，但并没有跟妻子回去，因为接他班的保安还没有来。老刘固执地说，“还没到下班时间，我怎么能走呢？”

    按时上下班是老刘三十多年来养成的习惯。从1974年进厂做化工操作工，一直到现在给装饰城守大门，35年来老刘从来没有离开过氮肥厂这块土地。“最红火时，厂里有7000多人”，回忆起在氮肥厂的日子，老刘有些骄傲，“陶铸夫人就曾当过我们的党委书记，还有好多大领导都在我们厂里干过的呢。”

    2000年5月30日，这个日子给老刘的印象太深了，以至于9年后的今天，他依然清晰地记得。也就是在那一天，广州氮肥厂正式宣布破产，厂里的职工陆续下岗，老刘作为最后一批被遣散的员工，拿到那笔买断工龄的2万余元时，已是2002年了。“我最黄金的青年给了它，我需要保障的老年它却没有了。”厂子倒闭后，老刘不愿离开这里。由于熟悉地形，他先是给政府看了几年厂里的空地，随后又被装饰城的私人老板返聘做了保安。不过，直到今天他还在纳闷，怎么好好的一个厂说没就没了，这么多人哪！

    得知氮肥厂的地块又将被改造为住宅用地后，老刘有点激动。很多天前就在关注自己住的临建厂房宿舍是否属于改造范围，“我不要补偿，多少钱都不要，只要政府能把我安排在这块地上继续住”。虽然最终划定范围并不包括广氮那8栋416户的临建宿舍，老刘多少有些遗憾，但值得欣慰的是，他在上个月拿到了房产证，那个全家老小住了十多年的临建宿舍终于名正言顺地属于自己了。

    住新社区显然是不指望了，但听到“广氮地块污染严重”的说法时，老刘忍不住还是生了气，“我在这干了三十多年也没什么。四五十岁去的人当然有，七八十岁在的人还不少呢。要说真有污染，可能就是前面那片硫酸车间，但这个应该可以修复，把土挖走然后做成绿化公园嘛。再说，以前河南那边的硫酸厂、农药厂不照样改了住宅吗？”

    6月30日下午，在记者的邀请下，50多岁的老刘整了整衣服，捋了捋两鬓有点发白的头发，有点生涩地站在北门边，留下了自己或许在广氮旧厂区拆迁前的最后一张照片。

    守了这么多年的老厂总算有明天了，可他的明天呢？

    广氮之惊·现状

    周边楼盘价高易卖

    目前广氮地块周边以大中型楼盘为主，其中近的有中海康城、棠德花苑，远的有骏景花园、旭景家园、金碧世纪花园、美林湖畔等成熟社区，也有主打别墅等高端住宅牌的帝景山庄和小高层的半山溪谷E墅以及以小户型为主的阳光假日园。周边楼盘价格逼近万元/平方米，很多新货一推出就售完。

    新货价格9300元受追捧

    由于周边地块有限，且开发时间较早，大部分楼盘已经交楼入住，在推组团也多已进入清货阶段，下半年新货已所剩不多。其中位于奥体中心黄村环杨路的半山溪谷E墅，今年端午期间推出了半山湾，均价也从之前的1.3万余直降到9300元/平方米推出市场，受到追捧，提前进入了清货阶段。附近的纯别墅楼盘帝景山庄，虽然售价高达25000元/平方米，其4月底推出的“圣美利加”单元，不到一个月的时间就已早早售罄。位于广园快速对面车陂路上的阳光假日园均价12000元/平方米，目前所剩也不多，现楼入住。

    二手10000元/平方米贵过一手

    距离广氮最近的二手盘中海康城，由于邻近体育公园及花花世界购物中心，另规划有地铁4号线出口黄村站，深受天河白领青睐，二手交易最为活跃。记者在安居客等二手房源网上看到，中海康城的二手房数量多达两百余套，其中价格多在8000-10000元/平方米之间，而其在2003年开盘时，均价不过4900元/平方米，最低单价不过4200元/平方米，对比如今的二手房价格，升值比例已达一倍以上。

    位于广氮新社区西南面的棠德花苑，近10年来一直是广州市最大的安居小区，这里的房价从之前的2400元/平方米炒到了现在的5800元/平方米，足足翻了一番多。

    过了中山大道则是“巨无霸”骏景花园。骏景二手价基本在8500元到1万之间。在珠吉路口的金碧世纪花园离广氮稍远一点，该盘共有4000余户近2万人居住，目前该盘的二手价格为8000多元。

    广氮之喜·前景

    预计能卖到3000元/平方米

    广氮地块的总面积达到了250万平方米，如此庞大的“巨无霸”地块，适合整体一次性拍卖还是分成不同地块进行出让？对于这一问题，记者分别采访了广州市社会科学院科研处处长彭澎、合富辉煌首席市场分析师黎文江和中地行市场与传播部总监张斌，三位专家不约而同认为应该“拆分”。

    虽然广氮地块的出让时间还没有出台，但业界人士已经开始为其价格算起了“卦”，黎文江和张斌给出的价格是3000元/平方米左右。

    彭澎指出，广氮地块是一块规划先行、出让紧跟、建设在后的特殊地块，这种有组织有计划的地块在广州楼市并不多见，这有利于地块拍出相对较高的价格。

    “一块太大了，只让一个开发商吞下会形成垄断。”彭澎说。在他看来，如果将广氮地块整体进行出让，总价将达到数十亿乃至百亿以上，能够承受得了如此高昂地价的开发商数量少之又少，绝大多数中小开发商就被阻挡在了开发大门之外，这并不利于公平竞争的出让原则。

    黎文江表示，单一开发商不仅能力有限，在建成产品之后还会因为缺乏竞争而获得区域楼价的定价权和支配权，对于买家来说，则意味着将要付出更多的置业成本。

    黎文江的观点得到了张斌的认同，他同时补充称，让更多开发商参与广氮地块开发，每个建设者都有自己的开发目标和资金流动需要，区域整体施工进程会更快，而更多的项目则意味着更多的产品风格和建筑特色，有利于广氮乃至整个天河区整体、协调发展。

    房地产业界人士认为，政府部门在土地出让阶段不仅应该吸取之前的经验教训，将土地拆分成数宗散地，还要在出让时间上进行控制，尽量避免为了完成年度供地任务而匆忙将地块一股脑推出市场。

    张斌指出，广氮地块拥有250万平方米的面积，其开发周期将达10年以上，如果短期内全部推出市场，在“土地两年不开发政府收回”政策没有严格执行的情况下，监察部门很难对地块进行市场把控。

    广氮之乐·优势

    PK几大板块不落下风

    广氮PK白云新城

    控制更少 改造更易

    优势

    在不少业界人士看来，广氮地块是下一个白云新城，前者定位为“广州市东部以体育和生态为特色，以居住、配套服务设施为主体功能的宜居新区”，后者定位为“云山西麓的宜居新城、广州城北商业文化服务中心”。

    不过白云新城对于建筑高度、布局等都有着严格的控制,无法满足多种形态的住宅开发，广氮地块规定明显没有白云新城严格。

    此外，广氮地块只需要进行周边临时厂房的拆除，而白云新城还要进行包括萧岗、江夏、陈田、柯子岭、三元里在内的五个“城中村”改造，建设难度明显高于广氮地块。

    邻里中心 商业缺乏

    劣势

    与 白 云 新城相比，商业配套 的 缺 乏 是 广氮地块的劣势。广氮社区配套公共服务设施列表中包括了文化活动中心、社会服务中心、邮政及市政共用设施等，但却没有一个公共商业配套，预计未来地块项目将以“邻里中心”当中的社区商业为主。

    反观白云新城的新规划方案则以大型购物中心MALL为支撑点，划分商贸办公、娱乐休闲、商业金融等项目，整合改造提升原有的皮具、化妆品、音像等专业市场，商业辐射能力相当的强劲，甚至不输定位C B D的珠江新城。

    广氮PK华南板块

    规划先行 生活方便

    优势

    华南板块是广州乃至全国范围内的人居典范板块，区域当中的星河湾、锦绣香江、广州雅居乐、华南新城都是广州商品住宅史上具有里程碑意义的重要楼盘。不过从整体规划来说，广氮地块有着比华南板块更好的优势。首先是定位更加清晰，在规划初期就明确了“宜居区”的概念，而华南板块主要依靠开发商自行建设形成。

    此外，广氮地块当中明确规划了综合医院、群众性体育运动场所、文化活动中心等生活配套，这都是华南板块所缺乏的重要设施。

    地块略小 难聚名企

    劣势

    广氮地块总占地面积为250万平方米，这一空间虽然相当庞大，但如果与华南板块相比，就是小巫见大巫了，其面积仅相当于祈福新邨的二分之一左右，后者才是真正意义上的“营造城市”。

    与华南板块相比，广氮地块另一个可能无法超越的就是对于大型开发商的吸引力，地块可能会吸引到不少知名开发商前来竞投，但受到地块规模的限制，绝对不可能复制华南板块云集雅居乐、合生、祈福、奥园、星河湾等开发商齐聚一堂的景象。

    广氮PK珠江新城

    山水景观 居住舒适

    优势

    珠江新城是规划建设中的21世纪广州市中央商务区的重要组成部分，这一定位决定了板块“商业为主、住宅为辅”的布局，而广氮地块显然在定位方面更加符合居住区的标准。广氮更强调居住的山水景观，通过绿廊将各公园串成网，形成绿色生态居住地，居民步行300米内可见邻里级以上的公园绿地，绿化覆盖率达45.7%，人均公共绿地面积达10.03平方米，珠江新城大型公共绿化仅有一个珠江公园，空气和环境与广氮地块相比差距明显。

    此外，珠江新城不仅建筑密度大过广氮地块，且住宅容积率一般高达7-10之间，而受到机场控高影响，广氮地块容积率应该在4以内，人居舒适程度更好。

    位置稍远 地位稍逊

    劣势

    珠江新城是广州的中心区域，城市中轴线 自 北 向 南 从板块当中穿过，规划有两条地铁线路，可以轻松到达城市各个角落。而广氮地块则位处城市中心区的东北方，属于近郊区域，虽然有科韵路、北环高速、广园东路、大观路等城市主干道，但交通方便程度并无优势。

    此外，珠江新城内将有西塔、东塔、省博物馆、青少年宫等七大建筑屹立其中，将统筹布局国际金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，地位在广州市内独一无二。与珠江新城作为广州国际性城市形象的“窗口”地位相比，广氮地块只是以依托体育产业和配套的新型居住区形式存在。

    业界视点

    广氮项目将比亚运村精彩

    黎文江(合富辉煌首席市场分析师)

    氮肥厂的背景和当中存在的化学物质，是广氮地块的不足，虽然评估没有问题，但还是要修补。政府应该给保障居民，让市民以后能够放心地住进去。

    从定位上看，广氮地块有点像亚运村，而之前亚运村的选址就曾经考虑过设在广氮。现在在番禺的亚运村主要为了满足亚运会期间各国体育官员和运动员的居住需要，以后再向市民销售，其产品以公寓住宅为主，多为小户型，建筑也不会很高，而广氮地块则不会有这方面的约束，产品形态会更加丰富多样。

    与奥体资源直接对接

    彭澎(广州市社会科学院科研处处长)

    广氮地块靠近奥体中心，所以“体育”的定位是很合适的，可以和奥体资源进行对接，且亚运会时可以作为比赛用途，之后可以作为小区业主的全民健身用途。目前广氮地块的主干交通、大的交通也有了，中山大道、广园快速，交通都很不错。以后的重要问题是要把厂区路改成小区路，与主干道对接。目前市区都有停车难的问题，这个问题在广氮地段也要规划好。

    广氮中建新社区有必要

    张斌(中地行市场与传播部总监)

    从原来的规划看，广氮地块当中将要划出一部分来建设新社区，从保障型住房建设角度来说，确实有这个必要。现在不少经济适用房和廉租房都存在交通不便和配套缺乏的问题，广氮地块四通八达，而且规划建设有一系列的生活配套，是建设新社区的适宜之地。

    至于新社区的建设比例问题，则要看政府的整体规划，但商品住宅肯定会是广氮地块的主要产品。由于项目建设初期配套可能未必跟得上，因此我预计首个楼盘的开盘价格比较保守，大概在7000元/平方米左右，可能会抑制整个片区的楼价上涨趋势。