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拍下千万豪宅却拒付尾款 判赔拍卖公司399万损失

2017-11-01 16:49 来源:上海法治报 贺天牧

  原标题:拍下千万豪宅却拒付尾款 判赔拍卖公司399万损失

  钱先生参加一场房产拍卖,在支付给拍卖公司保证金和部分拍卖成交款后,却以拍卖程序不合法和拍卖行为无效为由要求解除双方合同。拍卖公司同意解除合同,但不同意返还500万元保证金。而且拍卖公司认为是钱先生违约在先,提出反诉要求钱先生赔偿公司的佣金损失。

  上海市普陀区法院审理该案后,厘清了双方的争议焦点和问题,最终判决拍卖公司返还钱先生拍卖成交款600万元,解除双方签订的协议,钱先生赔偿拍卖公司佣金损失399万元。

  认为拍卖违规要求退钱

  2014年12月底,本市一家拍卖公司接受某银行委托,即将拍卖位于闵行区的3处豪宅。工作人员向钱先生透露了这个消息,并告诉他拍卖标的物价值1.6亿至1.8亿元,拍卖的底价是7980万元。钱先生对此非常感兴趣,得知参与拍卖的前提是在刊登拍卖公告之前支付500万元拍卖保证金,他便在2014年12月30日向拍卖公司支付了保证金。第二天,拍卖公司在报纸上刊登了拍卖公告,内容为2015年1月7日上午在拍卖公司拍卖厅公开拍卖上述标的物。之后,拍卖会如期举行。

  根据钱先生的说法,当天在拍卖会现场,除自己外没有其他竞买者,他举牌后,拍卖师随即落槌宣布拍卖成交。同一天,拍卖公司就开具了一份没有加盖公章的 《拍卖成交确认书》 给他,确认书上记载拍卖总价为7980万元(含400万元清场费)。之后,钱先生陆续向拍卖公司支付了部分拍卖成交款600万元,但拍卖公司没有出具任何收款凭证给他。

  花了那么多钱,却没有凭证,钱先生对此有所怀疑。经过向“业内人士”了解相关流程后,钱先生认为拍卖公司刊登公告的时间有问题,没有其他竞拍者参与竞拍,有隐瞒拍卖活动的故意等严重违反拍卖程序的操作。钱先生觉得这次拍卖行为应属于无效,要求拍卖公司返还已支付的1100万元。

  拍卖公司否认自己有违反程序的做法,他们虽然同意解除和钱先生的合同,但不同意返还钱款。

  钱先生于是将拍卖公司告上普陀法院,要求拍卖公司返还500万元保证金以及600万元成交款。

  提出反诉索要佣金损失

  拍卖公司不同意钱先生诉请,他们辩解称,拍卖公司主体适格,而且整个拍卖过程都符合拍卖法规定,他们与钱先生订立的相关文件和协议均为双方真实意思表示,也没有违反法律法规的禁止性规定,所以拍卖合同关系是有效的,钱先生的竞拍行为也是生效的。

  “现在是因钱先生迟延付款构成根本违约,钱先生另行支付的600万元是拍卖完成后的佣金,所以相应款项都不予退还。”拍卖公司表示,根据 《竞买协议》 约定,钱先生应于拍卖成交后7个工作日内支付30%的拍卖成交款及全部拍卖佣金(拍卖成交价的5%),余款须在2015年3月31日前付清,没有按约支付价款的,应当承担违约责任。截至1月16日,钱先生没有足额支付其应当支付的款项; 截至3月31日,钱先生仅支付了600万元,其已构成根本违约。

  拍卖公司在法庭上表示,同意解除和钱先生的拍卖合同关系(包括 《竞买协议》 及 《成交确认书》),但对钱先生已支付的500万元保证金不予返还。此外,拍卖公司就佣金提出反诉,要求钱先生赔偿佣金损失399万元(以7980万元的5%计算)。

  钱先生认为行使解除权的前提在于合同成立并且合法有效,且权利行使必须依照法律规定。拍卖公司的诉请没有事实和法律依据,不同意赔偿。

  审理中,钱先生提供了微信截图、拍卖会照片及拍卖公司账户资金流水记录,证明该拍卖活动除钱先生外,并无其他竞拍者,拍卖公司的拍卖行为因违反法律规定以致无效。拍卖公司则提供证据证明拍卖当天,除钱先生外还有案外人参与竞拍。

  法院认定拍卖活动合法

  普陀法院经审理认为,钱先生虽然于拍卖公告刊登前交付了保证金,然而钱先生在拍卖公告期间内签订了 《竞买协议》,并现场参加拍卖活动,理应明知向拍卖公司交付保证金等行为所发生的法律后果。而且没有法律法规规定的限制民事行为能力等导致行为无效的民事主体情形,所以钱先生是该案拍卖活动的适格竞买人。

  就拍卖程序而言,该拍卖活动定于2015年1月7日举行,根据 《拍卖法》 规定,拍卖公司应当于拍卖日(不含)七日前发布拍卖公告,即不晚于2014年12月31日(含)刊登公告。而钱先生所说的民事诉讼法中的“期间开始的时和日,不计算在期间内”是民事诉讼相关活动遵守的法律,不包括拍卖等正常的商业行为,所以拍卖公司的刊登日期没有违反该规定。

  针对400万元清场费包含在7980万元起拍价中,该费用亦于拍卖前的竞买协议中披露,钱先生在竞买前是知晓400万元清场费的,而且《拍卖法》 第四十六条并非效力性强制性规范,即使拍卖公司没有发布需要公告的有关事项,也不必然导致公告及拍卖活动无效。

  对于 《拍卖管理办法》 第四十条规定“没有竞买人参加拍卖的,应当中止拍卖”,该案拍卖活动至少有钱先生一名竞买人参加,显然不属于没有竞买人的情形,就算发生前述情况,该次拍卖应当中止,也谈不上无效。

  法院认为,系争拍卖活动已在报纸上公开发布拍卖公告,公众可由此获知该拍卖信息,拍卖公司不具有隐瞒本次拍卖的故意,若除钱先生外无其他竞买者,钱先生也可以相对较低的价格拍得拍卖物,钱先生的利益没有因此受损。而且拍卖公司提供了其他竞拍者的竞拍材料予以佐证,钱先生对此没有提供相反凭证予以否定,至于其他竞买者是否在现场举牌竞拍,并不否定拍卖效力的法律后果。

  《拍卖法》 第五十一条规定“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后,拍卖成交”,该案拍卖自拍卖师落槌成交后,钱先生于拍卖成交确认书的“买受人”处签字,而且该确认书下方载明“此确认书经买受人现场签字确认成交并暂时持有,待买受人付清全款再加盖本公司财务章后,由买受人作为凭证持有”,所以拍卖人加盖印鉴是确认钱先生付清全款,对拍卖的效力不发生影响。

  据此,普陀法院认定该拍卖应属合法、有效。

  判决解除协议赔偿损失

  针对双方所争议的保证金500万元是否应予退还的问题。法院认为,竞买协议第三条已经载明拍卖款和佣金的支付比例、时间。该案中,钱先生没有在约定时间内支付拍卖成交款及全部拍卖佣金,所以钱先生构成违约,拍卖公司有权不予返还拍卖保证金。

  对于双方争议的合同是否解除以及如果应解除,拍卖成交款及损失等如何处理与认定的问题,普陀法院分析,拍卖房产现已出售并完成过户登记。钱先生和拍卖公司的拍卖合同丧失继续履行的事实基础,合同目的无法实现。拍卖公司要求解除双方合同关系,于法有据,法院予以支持。

  合同解除后,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现在拍卖公司明确表示同意返还拍卖成交款600万元,所以钱先生的该项主张并无不当。

  对于双方主张的损失部分,因钱先生没有按期支付全部拍卖成交款,导致拍卖成交后没能继续履行,而且拍卖房产在没有经过银行委托拍卖公司进行二次拍卖的情况下,已完成出售并办理了房产变更登记,拍卖公司无法获得合同约定的399万元佣金,钱先生理应承担因自己违约造成的拍卖公司损失。而拍卖公司持有拍卖成交款600万元没有违反合同约定,所以钱先生要求拍卖公司承担赔偿损失的违约责任,于法无据。

  最终,普陀法院判决,拍卖公司应返还钱先生拍卖成交款600万元,解除双方签订的 《竞买协议》及《拍卖成交确认书》,钱先生赔偿拍卖公司佣金损失399万元。

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