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2003年07月15日
富户为何撤离“中国第一村”祈福   
 
2003-07-15 17:33:51 亚太经济时报陈皮、朱宗文
 

  富户为何撤离“中国第一村”祈福别墅

  南方网讯 有着“中国第一村”美誉的祈福新村,是全国最大的低密度住宅区。当年推出千多套别墅,曾经轰动粤港,是广州真正的富人住宅区。

  6月30日,居于祈福新村别墅区的郑小姐情绪激动地向本报反映,作为祈福新村别墅区的第一批业主,她住得“越来越难受”,随着小高层的不断推出,这里越来越没有度假村的感觉,物业管理也越来越让人不满意。

  接到郑小姐的投诉后,记者深入祈福新村A、B别墅区,进行了半个月的调查了解,发现第一批业主大多已经搬走了。

  7月5日,祈福新村A区8街一位业主将他的192平方米别墅放盘到祈福新村斜对面的金侨地产,让该地产中介代理租售——又一位元老级业主选择了“逃离”祈福新村昔日的“富人区”。

  事实上,从1991年祈福新村A、B区别墅建成至今,元老级业主约80%已陆续离开了祈福新村,他们有的将房子低价转卖,有的长期出租,有的干脆将房子闲置起来。

  有着“中国第一村”美誉的祈福新村,建村至今已投入资金100亿元,完成建筑面积3000余亩,售出单位已逾20000个,是全国最大的低密度住宅区。值得一提的是,祈福新村当年推出千多套别墅,曾经轰动粤港,吸引了大批香港人到此置业,成为广州真正的富人住宅区。

  一位香港业主的无奈

  住在A区9街别墅(编号为9A57)的王先生是一位地道的香港人。1989年,祈福新村开始销售楼花时,他就订购了一套,1991年入住,至今已在这里住了12年。

  “当时与我一起住进9街的60—70%是香港人,买一套别墅也就30多万,现在9街的香港人已见不到10个了,他们都去别的地方买别墅了,我没有收入来源,所以还住在这里。我只能用‘越来越不满意’来形容住在这里的感受。”王先生谈起祈福新村时提高了一个声调。

  王先生说,刚住进祈福新村时感觉相当不错,当时保安都是24小时在街上巡逻,遇到陌生人都会追上去盘问,特别让人有安全感,但现在似乎已经看不到这种情景了。

  A、B区出现群迁现象

  A区8街03户别墅的一位女主人在这里住了近10年,她说,当初8街上的业主现在几乎都不见了。她指着隔壁的一栋别墅说,这间别墅是一位香港人买的,业主多年没来住过了,最近贱价卖给了一位本地人,正在装修。“现在这条街上的人我几乎不认识,因为大部分是租屋的,变动太频繁了。”

  与那位香港的王先生一墙之隔的A61栋别墅业主也是一位香港人,与王先生一同买的房子,但现在房子被闲置起来,既不出租也没有人住。王先生说,业主对这里没有兴趣了,另外去广州其他的别墅区居住。

  记者在别墅区B区18街看到,起码有七八家别墅已长时间没人居住,铁门生锈,落叶满庭,野草疯长。

  昔日住户“非富即贵”

  A、B两区别墅是祈福新村最早的别墅区,自1989年起售楼花,1991年开盘入住。当时甫一推出便以30万起的优惠价格、清静悠闲的环境吸引了大批的香港及广州买家。祈福别墅销售的良好状况还一直延续至1995年。

  老业主郑小姐对当时的热销场面记忆犹新,“祈福迎宾公路没修好、祈福天湖也还没有,连样板房都没有,但大家都排队抢购楼花,非常热闹。”居住者多是有房有车的“非富即贵”一族。

  随着丽江花园、华南碧桂园、富豪山庄、南国奥林匹克花园、雅居乐等华南大盘的相继出现,很多业主“喜新厌旧”,奔这些楼盘的别墅区去了。如原居C区22街的张小姐3个月前搬至富豪山庄,原居C区15街的田先生两个月前已搬至凤凰城碧桂园。

  度假村模式“变味”了

  在上世纪90年代初中期,居住郊区者无疑是富人一族。“平时的祈福是很少见人的,只有到周末,别墅的主人才会开始出现,周末的时候别墅区的街上停满了宝马、奔驰类名车,大家在会所里聊天喝茶,在游泳池里游泳,在度假俱乐部里玩,完全享受度假的乐趣。”一位仍居住在祈福新村的业主回忆当年的情形时,似乎有种落寞之感。

  

有的别墅铁门和锁锈迹斑斑。

  据一位业主称,当初祈福的一部电话初装费要花8500元,而同期广州市区只需要3500元,祈福超市的商品平均价格要比广州贵上50%甚至100%,是不折不扣的富人消费。

  但是,“这里的房子越建越多,越卖越便宜,住进来的人‘档次’也越来越低。”一位李姓业主向记者抱怨。今年7月,祈福新村1200套“天湖居”高层小区单位落成,以前低密度、低层乡村度假村式住宅理念正慢慢地“变味”。

  自去年7月起,祈福就宣布停止开发别墅,全力开发洋房,去年7月海晴居就一举推出1400套洋房,楼盘价位不断地拉低,蝶舞轩和海晴居最低售价由17万/套起。新推出的月明轩最低售价由13万元/套起。很多白领也开始选择到祈福新村置业。众多白领的进入,打破了原有的“宁静”,给富人们带来了一种“不安”。

  现有住户已超两万

  现在的祈福,不止是周末,每天一逢上下班时间,村屋巴士站便犹若赶集。据一位检票的保安说“我每天都要撕大概四千人的票”。

  在祈福度假俱乐部及祈福食街,整天都是人来人往。现时祈福住户也已逾两万人。而根据祈福新村的规划,大概入住人数要达到20万人。

  随着建筑密度的加大及居住人口的增多,祈福原有的“富人”们陆续撤退,越来越多的租房户进入别墅区,连开发商自己也成立了租务部。不少业主感到这里变得“复杂”了,他们的好感消退,开始萌生去意。

  业主抱怨

  复活节会所谢绝业主

  香港人王先生对祈福物业公司的管理日渐不满。去年,他凭小区业主非繁忙时间的消费卡在复活节时去会所休闲,但吃了闭门羹,被告知圣诞节和复活节是节假日,为繁忙时段。王先生当时与管理人员吵了起来。

  业主论坛提意见

  在竞争激烈的今天,开发商们纷纷提出了“服务为本”的口号,服务也决定了客户的去与留。物业管理成了服务的最重要一环。

  祈福新村的一位业主就曾在业主论坛里写下了“祈福的木桶”的文字,认为“如果把祈福新村房地产开发公司比做一个木桶,那么祈福最短的木块在哪里呢?相信大家都会说是物业管理,在不同的场合大家都曾遭遇过物业不同部门的不公正待遇和不到位的服务,比如维修、比如孩子上学等。”

  搭建雨篷起纠纷

  位于A区8街的一位业主情绪激动地描述自己与物业管理处的争执。A、B区别墅因早期设计缺陷,别墅第三层(顶层)的屋檐过短,一下雨便不敢开窗,一开窗雨水便落进屋里,很多业主要自己搭建挡雨篷,但此举遭到管理处阻挠,理由是影响外观。“这本身就是房子设计的不合理,如果怕影响外观,大家统一修我也没有意见,但总不能让雨就那么十几年的灌进屋子吧?”B区10街的一位业主也指着对面一幢已装了绿色挡雨篷的别墅说:“装了拆、拆了装,为这事没少发生吵架打人的事。”

  

  

随着小区住户激增,人员庞杂,别墅区富户陆续搬离。

  一位业主也反映因装修出现的烦恼,请外面的装修公司入村装修,入村装修工人得办每人100元的临时出入证(50元证件费加50元押金),而根据物管处张贴的规定,临时出入证由市物价局审批工本费每本只需5元,“这50元是怎么收的?”

  一位业主举了一个例子,两年前,在祈福会所或度假俱乐部等公共设施里,总有工作人员定期用盐酸擦拭楼梯扶手,但现在却因人群过多或“其他原因”,没有人擦了。

  祈福回应

  物管处:正在改进

  调查结束后,记者打通了祈福新村行政管理处检察组莫主任的电话。

  当记者谈到祈福的“富人逃亡”似乎成了一种现象时,莫主任对此表示无可置否,“十年前的情况怎么能和现在比呢?祈福新村是老盘,并非浪得虚名,有人搬出去,但也同样有很多人搬进来,而且,有些租户最终也会变成祈福的业主。新推出的楼盘销售业绩有目共睹,再说了,在十年的时间之内,搬进与搬出在所难免”。

  当记者问及其对业主搬出原因是否了解时,莫主任表示可能原因多样,不可一概而论,富人们对定位承诺的疑问不能作为搬出去的共同原因。“当然了,我们的物业管理服务也有一定的不足,但我们会逐步去改正,祈福一向是努力树立‘以客为本’的理念的”。

  对于业主反映的物业管理问题,祈福新村物业管理处客户服务中心林经理坦称,“因为祈福盘太大,给管理带来一定难度,这种情况是有的,但一切都在改进之中”。而对于临时出入证收费及搭雨篷问题,林经理不愿做过多地正面回答,只简单解释临时出入证的收费也是为了业主的安全等着想,雨篷的搭建有关部门也有规定,称对于业主反映的问题,要具体到哪一幢的哪一个业主,不能一概而论。

  房地产专家:

  楼盘太大定位难

  近半个月的采访结束后,就一个楼盘的定位问题,记者采访了珠江恒昌房地产顾问公司总经理黎振伟。

祈福新村这么大一个楼盘定位成“度假村”未免太不现实

  “一个大盘,当它的产品扩张到1000亩、2000亩甚至更多的时候,产品定位就会成为一个永远的矛盾。”黎振伟认为,在一个炒作盛行的时代,凡是一个产品,都要给它找出一个文化的定位,或者旅游度假,或者白领世界,或者富豪俱乐部,或者小资情调。一切都是为了把“手中的产品卖出去”,负责任的开发商,会把这个概念付诸实施,在初期会特意去营造这种品牌定位与文化格调,用产品,用服务用配套。不负责任者,丢下一个徒具豪宅壳子的产品,服务、配套则成为一句空话,正如买了一辆好车却没有一条好公路。

   黎振伟认为,“开发商永远是一个经济动物,当豪宅越盖越多,入住的人却少之又少;耗费巨资打造的高级会所、一流的医院、一流的学校、一流的游泳池、大片的山水园林,可一拨算盘,却发现原来是赔钱挣吆喝。”于是,你就发现洋房起来了,小高层起来了,高层也起来了,不同身份的人进来了。所谓定位,所谓品牌,所谓精英文化,也便随之流失。

  有一组数据可以说明番禺楼盘的大型程度。在这里,有8个规模空前、占地数千亩的地产大鳄:占地1000余亩的星河湾、占地4000亩的华南新城、占地3000多亩的南国奥林匹克花园、占地4000亩的锦绣香江花园、占地4400亩的中山雅居乐、占地80万平方米的广地花园、占地66.7万平方米的华南碧桂园、占地7500多亩的祈福新村,其规模累计相当于一座可居住50-60万人口的中等城市。每一个楼盘都近似一个镇的格局,也给了一些地产发展商“建设一个新城”的野心。面对中国一、二十年的城市化进程,没有样板的阶层分化,倒使得他们可以随意按照一些想当然的标准设置着自己城市的格调。

  “当市场激烈到达白热化程度时,有两种出路,一条就是坚持原先的定位,但这有风险,因为所谓的富豪毕竟是一个很小的群体,另外一条路就是服从市场,去迎合大众人群,撇弃原先的定位。”黎振伟说。

  编辑:欧阳星




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