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观点评论:勾地不是完全市场经济  

2006-02-12 10:13:09 来源:中国经营报网络版作者:李乐

  虽然至今并没看到“勾地”具体的实施细则,但作为一项“舶来”于香港的土地交易制度,“勾地”在香港遭遇的一些问题还是值得担心:从香港执行的“勾地”制度来看,它至少不是完全市场经济条件下的土地交易制度。

  香港的“勾地”制度始自亚洲金融危机之后。彼时,受到亚洲金融危机的冲击,香港高涨的楼市泡沫破灭,楼市进入低迷时期。这一市场情况直接威胁到了港府执行多年的土地拍卖方式,房企开始停止购入土地,地价一泻千里,港府随即担心土地被“贱卖”。

  在这样的情况下,香港地政署暂停了已经执行了多年的土地拍卖政策,转而执行“勾地”。每年由地政署公布若干地块,由有兴趣的发展商进行“勾地报价”。当报价满足政府的心理价位,政府再行挂牌拍卖土地,而后“价高者得”。一旦发展商的报价低于政府心理价位,政府就把土地“收起来不卖”。

  在这样的游戏规则下,政府的卖地行为实质上演化成了“只许地价涨,不许地价跌”的土地交易制度,这样一来,决定土地交易价格的因素不再是供求关系,而是政府的意愿。果然,在执行“勾地”制度的几年中,香港楼市虽然低迷,但由政府出让的土地价格并未下跌。至今,虽然香港楼市已渐回暖,但地政署仍坚持执行“勾地”政策。

  在成熟市场经济的条件下,市场规律应该是资源性产品的定价主要因素,根据供求关系的变化,地价可以涨,也可以跌,只要符合市场规律即可。但在“勾地”制度下,政府有权选择在地价下跌的时候“不卖”,无形中扭曲了市场规律。

  另外,在市场经济条件下,交易双方必须拥有对称的资讯,才能站在公平的位置上议价。而香港“勾地”制度恰恰是人为地制造信息不对称:港府关起门来制订“勾地表”上每幅土地的底价,并因应市场变化不时作出调整,但整个过程是不透明的,也不公布。发展商只能不断猜度和测试政府的底线,令“勾地”的成功率注定偏低,土地拍卖因而变得稀疏,形成供应收紧价格挤高的恶性循环。

  总体而言,中国内地的土地批租制度基本舶来于香港,本次国土资源部提出的“勾地”就更是如此。因此,作为推进并完善土地交易市场化改革的一项措施,如何避免其“非完全市场经济属性”带来的诸多弊端,应该考虑在先。

(编辑:李广军)

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