虎门作为沿海片区的一部分，房地产市场经历了10多年的发展，大致可分为三个阶段。1993年至1997年：虎门地产属于起步阶段，土地改革政策出台，商品房开始出现。不过那时在虎门最受宠的房地产产品不是住宅，而是商铺。1997年至2000年：进入市场启动期，高尚生活区开始出现，以别墅和高品质住宅等物业为代表。这段时间，虎门地产公司丰泰开发了一些楼盘成为那个时期的标志产品。2001年至今：步入快速发展期，城市布局也日益合理，市政配套逐渐完善。别墅、商住楼、写字楼、商业广场等物业大量出现，产品类型趋于丰富。

　　今年来，系列新盘的一系列动作对业界震动颇大，海岸国际二期、东海山庄、虎门一号等新盘即将面市，预售价接近7000元／平方米，相比之前5000元的市场均价提高了近2000元，在这些新盘的推动下，楼市均价将迈向新高。

　　洋房价格一路上涨

　　虎门虽属镇区，但经济的发展与城区没有差距，甚至在某些方面还优于城区。在宏观经济大好的形势下，虎门洋房价格也一路走高，这主要是因为供应量太小所致。

　　中原房地产顾问有限公司的一份关于虎门地产的报告显示，在大多数人的眼里，虎门虽是一个有文化内涵的地方，但环境、规划相对于城区还有明显不足，同时房地产的开发水平由于受土地等方面的影响而相对滞后，几乎很难找到环境较好的大住宅社区。据海岸国际负责人介绍，从目前众多的虎门基础建设方面的利好消息来看，虎门房地产市场的发展还是有相当的价格空间。加之目前住宅的放量较少，导致虎门的房价一路高涨。去年开盘的虎门海岸国际均价5000元／平方米的房子已经全部售罄，即将在9月开盘的海岸国际二期均价将不低于6000元／平方米。

　　商业物业抢了住宅风头

　　从目前市场来看，东莞城区5000元／平方米以上的楼盘比比皆是，一些城区的高档楼盘价格更达到了每平方米上万元。就房价依托的经济发展而言，在某些方面，虎门经济的发展跟城区相比要占上风，但是房地产始终没有成为该镇区的优势产业。

　　据分析，其中原因除了跟城区房价上升速度过快有关外，还跟虎门的商业物业发展水平较高有直接联系。说起虎门的商业，如果说是整个东莞商业市场的领头羊应该没有人反对，不少人在早年投资商业物业而获利颇丰，富民服装市场的店铺每月最高租金超过百万元。高额的投资回报率诱惑着更多的虎门投资者将资金投向商业，而住宅投资者寥寥，从经济学角度看，住宅价格与商铺价格的比例差距较大不太正常，在理论层面来说，虎门房地产价格上升空间是相当高的。

　　大户型成为“香饽饽”

　　对于大户型地产项目，目前政府已经做到了严格控制，规定90平方米以下的开发量要占到开发总量的70％以上，虎门地区受该政策的影响力度也比较大，一直关注政策的虎门居民们也确实看到了这一点——大户型的稀缺性导致大户型成为一种重要的投资产品，它的适用性已经逐步被人们忽视，它的保值性成为不少市民钟爱大户型的重要原因。

　　据了解，虎门早期居民都喜欢住在自建房中，随着虎门经济的发展，住惯了自建房的虎门人开始向往有花园、有氛围的小区房，早就想搬进有小区环境的物业里生活。不仅如此，虎门居民喜欢一大家人住在一起，因此，大户型在虎门的受欢迎程度较高，随着新政策的实施，未来开发项目的户型受到了面积上的限制，因此，目前市场上的大户型项目成为“香饽饽”，随着小户型住宅项目越来越多，大户型项目的缺口将进一步增大，在虎门发展的外来人口将成为未来虎门地产的消化主力。

　　丰泰集团副总经理朱伟锋：

　　地产业进入“战国时代”

　　虎门房地产业是如何逐步发展至今？今后又将如何变化？记者昨日采访了在虎门从事地产业已有10年的广东丰泰集团有限公司副总经理朱伟锋。朱伟锋认为，在当今虎门地产业激烈的“拿地竞争”、购房市场氛围热烈等因素的影响下，虎门房价短期内不会下降。

　　虎门楼价还会往上走

　　记者（以下简称“记”）：目前来看，虎门的房价已经逼近7000元／平方米了，有很多人都已经买不起房，你怎么看待虎门楼市现状？

　　朱伟锋（以下简称“朱”）：你实际上说出了一个简单的事实，按照目前行内比较认可的一种观点就是，任何地方的楼市的单价应该是贴近当地主流人群的月收入，实际上，买房你不能单考虑一个人的收入，比如你夫妻两个月薪加上能超过万元的话，供房压力还不是特别大，所以这样看来虎门的楼价还不算高。虎门房价不是一个独立的个体，虎门的房价与周边地区的房价是密切相关的。这几年虎门房价迅速上涨，也是受广州、深圳等一线城市房价的带动的。实际上，自“8.31”土地大限之后，中国房价就已经进入了快车道，特别是最近一两年，上升特别快。你看看，现在土地每一次拍卖都能卖出天价，你说楼价能不上涨吗？此外，就是市场氛围问题，现在的楼市跟股市一样，大家好像有个观念，迟买了就吃亏，都怕踏空了，你说，在这种市场氛围下，楼价能不猛涨吗？现在大家也都在讨论，中国的楼市能不能在调控中有所调整，这个跟股市一样，是谁也是说不清楚的事情，但我认为，在现时的政策和市场氛围中，虎门楼价在相当长的一段时期内还会往上走。

　　记：你在虎门从事房地产已经近10年了，对虎门当地的房地产发展也相当清楚，你能给简单介绍一下虎门房地产的发展脉络吗？

　　朱：简单来说，虎门房地产发展大概可以分成三个阶段。第一阶段：1993年－1997年。1993年开始起步，其中以太平广场花园为标志，同一批的楼盘还包括锦江城和流花新村等。这一批楼盘当年开盘时的价格大概是2000元／平方米。随后由于建筑原材料价格上涨，房价有少许提高。当时买房的主要是一些在虎门经商办企业的商人、老师和公务员，那时，本地人都还是住自建房，还没有意识去购房。

　　1997年－2000年：这是虎门房地产的启动阶段。在这一阶段，虎门房地产不再停留在“修几栋房子”的层次，以丰泰华园山庄为代表的小区式楼盘开始出现，与此类似的楼盘还包括飞龙山庄、都市华庭等。这一阶段，由于地价攀升、房地产建筑成本提高等原因，房价多在3000元／平方米左右。这时期，本地人开始加入到购房行列，也有部分香港人过来虎门买房。

　　第三阶段就是2000年至今，虎门房地产更加突出个性化，例如广东丰泰集团在房产开发上侧重山水文化和人居环境因素，比如丰泰裕田花园、丰泰观山花园、东海山庄等楼盘，都很好地体现出文化、自然山水等元素。伴随着土地价格的提高，这一阶段虎门房价呈现快速增长的趋势，2006年底已经升至5000元／平方米左右，在今年又进一步提升至6000元／平方米以上。

　　房地产业已进入“淘汰期”

　　记：随着万科、中惠等知名地产商进军东莞，像丰泰这样的本土地产商会不会有压力？

　　朱：我们的压力是很大的，现在房地产业已经进入了“淘汰期”，因为这是一个资金密集型的产业，光是拿地的款项就要用亿元来计算，现在虎门新推出的每一块地都被众多知名地产商虎视眈眈。丰泰、黄河、龙泉等本土地产商已经面临瑞丰地产等强大的竞争对手，本土地产商在资金方面还处于劣势。近几年我参加的土地拍卖中，大约有50％的土地都被广州、深圳两个城市的地产商拿走了。像我们之前去参加龙泉酒店附近的一个地块的拍卖，3万平方米，当时我们的心理预期是2.5亿元，但最后被瑞丰以3.06亿元拿走了，这就是现在在建的“虎门一号”。实际上，我们在拿地时，都会有风险评估，相对而言，像瑞丰、万科这些过江龙，他们胆子更大。

　　目前，虽然万科、金地格林小城等实力地产商还没有进入虎门，但实际上他们已经来到东莞，一有合适的机会拿到地，他们肯定会进来，这个谁都明白。所以，现在虎门的房地产格局，就像以前中国历史上的战国时代，一些资金不够雄厚的中小型地产商将会逐渐被淘汰出局。

　　记：丰泰集团差不多是虎门楼市最初的参加者，这些年来为虎门贡献了很多优质的楼盘，在虎门房地产市场中也是举足轻重，你能向我们透露丰泰下一步的发展方向吗？

　　朱：虎门是丰泰的福地，丰泰从虎门做起，从一个默默无闻的小企业，做到了现在大家都知道的品牌，这当中大家都付出了很多努力。前段时间，我跟业内的一些资深行家聊天，他们都表示，丰泰集团稳健的房价，为虎门房价的稳定起到了重要作用，我个人认为，这种看法也不无道理。可以说，我们丰泰是和虎门房地产业一起成长的。目前，我们在建的房价已经有厚街的观山花园、东城的丰泰城、沙田的东港城，这些项目现在销售情况都很好。我们下一步的战略，就是立足虎门，走出珠三角，走到全国去。

　　看房者说

　　以前想买大户型今只考虑二手房

　　人物：王先生职业：某公司中层管理人员收入：年薪10万元左右

　　作为一名外来客，王先生在虎门的日子已经有一年多。前不久，在朋友的陪同下王先生走访了丰泰花园、大莹东方国际和海岸国际三个楼盘，实地感受了一下虎门的楼市行情。

　　“只有一个感觉，那就是贵，”王先生笑着对记者说，“虎门这个楼市盆地，已经被来自深圳等地的买房人以及被带动起来的本地消费填成了高地。以我的收入，现在想在虎门买套房难啊。”不过，作为一名有过房地产从业经历的“羡楼客”，王先生对三大楼盘的分析却不是简单地停留在价格上。

　　在看过丰泰花园的高层湖景房之后，他认为这里的房子空间大，布局齐整，且风景很好，是较少的山水别墅园庭。只是所处的地理位置稍微偏了点，跟市中心的距离有些大。不过毗邻高速，距离对于有车一族来说就变得不那么重要了。而大莹东方国际则有所不同，交通便利且是近年来少有的在中心区投放的新房，因此十分抢手。但也有一些不足，那就是中心区地块比较紧张，因此户型相对偏紧，而中心区的污染问题让那些留恋山水田园风光的住户比较担忧。不过王先生说：“现在即使想买也买不了了，开盘后不久就已经被抢购一空。”至于海岸国际，他觉得地段不错，是镇中心地带难得的超大户型豪华住宅小区。不过他也笑着说，“房子背后的那条'黑水沟'确实应该整改了。”

　　王先生曾这样设想过自己的计划：用100万元左右的价格，以6000－7000元每平方米的价格买下100平方米左右、户型标准、采光性好、环境优良的房子。如果不行，退而求其次。因为未来5年内他没有要小孩的打算，所以希望可以购买一套60－70平方米的酒店式公寓，为自己的爱情筑个窝。而在看过这些楼盘之后，他进一步修订了这个计划。他说：“我现在就希望能够先购买一套还可以的二手房，作为一个过渡。”

    编辑:田田 

编辑： 记者/陈香国姜岩