地地产商纷纷杀入　周边购房者跟风而至

　　中山房价已成珠三角“洼地”？

　　楼市之大势突然！用这个词概括形容2007年以来的中山楼市，恐怕是最恰当不过的了。全市房价明显普涨，外来置业者大幅增多，成交量持续放大……这一切，统统集中在今年上半年出现，让包括房地产业内人士在内的很多中山人都感觉突然。因为为在这之前，中山楼市一直呈稳健发展的态势，甚至可以说是波澜不惊。究竟是什么让今年的楼市突变？新格局下，发展商商将如何出招？下半年房价看涨还是看跌？普通市民现在入市合适吗？

　　数字楼市

　　21.1％1、1—7月份，中山市一手商品房均价3406元／平方米，比上年同期增长了21.1％。

　　40.8％2、上半年，全市土地成交面积590.5万平方米，同比下降9.8％；土地成交金额30.18亿元，同比增长40.8％；土地成交均价500元／平方米，同比上升56.2％。

　　52.7％3、上半年，全市住宅成交面积252.2万平方米，同比上升26.1％，成交金额达到85.89亿元，同比增长52.7％。

　　现状

　　楼卖得太快要被老板骂

　　「现象一」商品房价格上涨速度加快

　　去年6月，江小姐看中了东区一处山景洋房，当时该楼盘的平均价格刚从3000多元爬过了4000元大关。考虑到手头的钱都投在了红红火火的股市中，她就想等股市多赚一点时再出手买房。结果，江小姐今年3月再去该楼盘时，发现销售均价已经达到了5000元，她看中的房子足足贵了14万元。不过，这在中山楼市并不是个案。

　　据相关统计数据显示，今年1—7月份，中山的住房均价达到3406元／平方米，比上年同期增加了21.1％。其中，在涨幅最大的东区，5000元以下的项目已经基本消失，部分楼盘的价位甚至指向了7000元。虽然这个涨幅和深圳、广州以及东莞比起来并不大，但是相对于前几年每年8％的涨幅来看，今年上半年中山楼市的价格上升速度开始明显加快，并出现了普涨格局。

　　「现象二」土地量减价升

　　与房价同时上涨的还有地价。今年2月，一澳门地产商以7673元／平方米的价格拿下了西区广场地块，创下中山有史以来土地拍卖单价最高纪录；不久，雅居乐集团投8.64亿元勇夺博爱一地块；之后，宝嘉以247万元／亩的价格创造出城乡结合区域地价新高；再近点，昌生又以超出底价1倍的价格投得五桂山180亩土地的开发权……

　　有数据显示，2007年上半年全市土地成交面积590.5万平方米，同比下降9.8％；土地成交金额30.18亿元，同比增长40.8％；土地成交均价500元／平方米，同比上升56.2％。从中可以看出，目前的土地十分抢手，难怪拍卖价格的纪录一次又一次被刷新了。

　　「现象三」房价越高越好卖

　　记者了解到，虽然房价提高了，但买房的人不减反增。据中山天域置业代理有限公司营销总监梁旭龙介绍，从他们今年代理的多个项目来看，销售无不呈火爆现象，尤其是最近开盘的领东上筑，开盘前一天下午就有人来排队，开盘当天推出的100多个单位竟然吸引了500多个买家前来，全部单位售罄只花了3小时。“如此火爆，在中山可以说是史无前例的。”而尚未正式开盘的远洋城和臻园，每天来看楼的人都络绎不绝，两个楼盘都出现了首推单位一套最多有20多人进行意向登记的情况。有销售经理称，现在一般不搞大型的促销活动，卖得太快还容易被老板骂，因为肯定是卖得太便宜了。

　　与此同时，发展商也相应加紧了自己的步伐与速度。据了解，2007年上半年累计施工、竣工面积分别为1087.82万和105.25万平方米。同比分别增长41.9％和4.95％。

　　需求方面，2007年上半年全市住宅成交面积252.2万平方米，同比上升26.1％，成交金额达到85.89亿元，同比增长52.7％，住宅成交金额的增速是成交面积增速的2倍，由此可见，住宅的价格上涨并没有影响人们的购房欲。此外，商品房销售面积与竣工面积比大于1，表明实际销售量大于当年竣工上市量，现房存在供不应求。

　　分析

　　谁推高了本地房价？

　　究竟是什么搅动了原本平静的中山楼市？中山房地产业内人士认为，长期以来，中山的房地产开发与需求处于一个相对平衡的状态，相比周边地区的楼市，在价格上形成了一个“洼地”。在其他城市房价纷纷高企的情况下，越来越多的外来发展商将目光投向了这片“价值洼地”，同时也吸引了越来越多的外来购房者涌入中山，直接或间接地推高着房价。

　　品质提升直接导致价格上扬

　　据多位地产人士介绍，近年来，中山在加快建设宜居城市，合理的经济结构和良好的经济发展状况保障了居民良好的工作前景和生活质量。日臻完善的城市功能，如以公路、轻轨、码头支撑的立体交通网络，以供水、供电、环卫等支撑的市政配套及服务，五桂山、岐江河、紫马岭公园等构成的绿色生态环境……这些良好的社会环境和社会配套，使生活在中山越来越便利，中山因此成为了珠三角地区少有的一处“价值洼地”。于是，继早几年新鸿基、万科、中海、华发落户中山之后，远洋、宝嘉也接踵而来……

　　中山著名地产人士程禹斌告诉记者，中山本土的雅居乐、天英和富逸一直发展得很好，再加上这些“过江龙”的带动，这几年中山的房地产品质出现了明显提升，无论是用料、质量还是管理都相当不错，而好房子必然可以卖出好价格。因此，在近两年周边城市房价一路上扬的影响下，中山楼市今年上半年突然出现补涨，其实也是必然的。

　　广深客涌入间接带动楼市上涨

　　据了解，在今年的置业大军中，除了本地人多次置业外，广州、深圳、珠海、香港、澳门等地市民纷纷来中山购房，也带动了中山楼市的发展。

　　在凯茵新城，记者发现不时有“粤A”和“粤B”车牌的大巴驶进来，乘客下车后就直接奔向售楼部。据销售人员透露，今年以来，他们几乎每天都会接待外地来的购房者，每逢节假日还有不少来自广州和深圳的客人组团来看楼。以前，购买凯茵新城的外来置业者多为港澳人士，而在2007年的5—8月，深圳、广州、珠海客源高达40％以上。而据中山中原研究部的工作人员表示，该公司代理的一个楼盘，有3成以上的购房者是外地人。

　　为什么会有如此多的外地人进入中山买房呢？这恐怕还得归结于中山的地理位置和房价的价格优势。即将于2009年开通的广珠轻轨将番禺、顺德、中山、珠海等城市连成一个整体，另外还将有两条城际轨道经过中山。这样，中山与周边城市的联系将更为紧密。今后，从广州到珠海快的也就40来分钟，而坐直达轻轨，从中山到广州新火车站，也就27分钟。

　　随着周边城市楼价的快速上涨，再加上由轻轨等带来的交通利好，今年以来，越来越多的广州、深圳等地客源开始选择在中山购房，轻轨站点附近的楼盘也更为投资者所看好。

　　城市之间异地置业的内在驱动力在哪里？毫无疑问，房价与居住环境是置业者最为看重的重要因素。各站点距离周边城市越近、越方便、价格差越大，越容易吸引异地置业者。从3条城际轨道来看，位于火炬区的中山站因与南沙、番禺、广州的交通便利性，而房价相当于周边城市的二分之一到四分之一，吸引了这些区域的人们前来购房。可以说周围高企的房价促使一部分人到中山置业，这间接带动了中山房价的上涨。

　　地价上涨起标杆作用

　　地产的升温也吸引了不少地产商对本地高质素地块虎视眈眈，之前提及屡创新高的地价就是最好证明。在招拍挂土地成交状况中可以看出，中山土地价格未来仍然有着冲击高位的潜力。以沙溪为例，宝嘉在朗心以247万元／亩、市价的近3倍（此前朗心片地价约85万元／亩）价格拿地。这些高昂的地价促使了房价的进一步上升。

　　一位中介人士向记者表示，现在很多买楼者把楼价的上升归结于政府拍卖的土地价格越来越高，这是不对的。虽然目前土地的拍卖市场确实像上面所表述的那样，地王一个接一个地出现，但是这并不会直接导致房价上涨。因为目前开发商所购得的土地，并不会立即盖好房子出售，现在地价的高昂，只是表示以后房价会很高，拍卖地价的越来越高，实际起到的是一个标杆作用，拥有现楼的开发商看到地价上涨后，自然就会把房价往上调，所以也就出现了每一块“地王”一出现，该地王周边楼盘价格会立即上调数百至上千元。

　　访谈

　　雅居乐中山区域营销总监罗炳杰：

　　融入大珠三角置业圈的最佳契机来了

　　在中山房地产开发中，雅居乐是不能不提的品牌。作为在本土成长起来的地产名流，它的每一个项目都会给中山楼市带来一种经验。其中，旗下的凯茵新城就成就了中山楼市的神话：造城运动。在新格局下，这一“神话”将如何延续？中山地产未来的方向在哪里？地产商要提供怎样的营销概念吸引消费者？就这些问题，记者（以下简称“记”）采访了雅居乐中山区域营销总监罗炳杰（以下简称“罗”）。

　　记：目前，雅居乐集团下属房地产项目分布于中山、广州、佛山、河源、惠州、南京、成都、西安等全国十多个城市。与这些城市相比，你觉得中山房地产的优势与特色有哪些？

　　罗：综观整个大珠三角置业圈乃至全国，中山无疑有几方面的利好。首先，中山作为伟人故里，有着悠久的历史和深厚的文化积淀，可谓人杰地灵，人文荟萃。近年来，中山在经济迅猛发展的同时，还非常注重打造良好的宜居环境，获得了首批全国文明城市、国家卫生城市、全国园林城市、中国优秀旅游城市和联合国“世界人居奖”等众多奖项。最近，中山还入选了中国“最具幸福感”城市候选名单。我想，这样一个“适宜居住、适宜创业”的活力城市，在整个珠三角乃至全国都是具有很强优势的。其次，是周边城市房价在大量投资者涌入而迅速上涨的同时，中山扮演了珠三角价格“洼地”的角色，正是其价值前景所在。

　　我相信，随着交通网络的日新月异，如中深大桥的建设、广珠轻轨的实施、港珠澳大桥的启动，中山将会成为珠三角经济、文化的中心区域。这也表明，中山房地产在2007年迎来了融入大珠三角置业圈的最佳契机，同时也是提升中山地产与中山城市价值的一次机遇。

　　记：中山楼市经过多年的发展，现在已经慢慢成熟起来。那么中山购房者的消费观念和以往相比，有没有不同？

　　罗：消费者的观念现已有了多层次的蜕变。首先，和珠三角其他城市一样，按揭已经成为城市白领主要的购房方式，这是社会一个巨大的进步。

　　其次，消费者对置业的需求愈加精细化。他们往往以眼见为实，因为这样才能最大程度地规避买房风险，现房销售已成大势。

　　再者，可选择的好房子更多了。由于产品的分类更为精细，置业者择居也分类明显。比如凯茵新城，同是洋房产品就有三四种类型，同是18层的高层小区就有不同层次、爱好、生活水准的人们入住。

　　还有，消费者投资意识也明显加强。比如在凯茵豪园置业的居民，有投资意识的消费者已率先出手拥有几套房。

　　记：针对这些新情况，你们在营销上作了哪些调整？

　　罗：我们一直在不断重新审视营销概念的问题。其实，卖房子也是在推广一种生活方式。只有根据不同的目标客户，在营销概念上进行深化，努力给市场一个兴奋点，才能在市场上取胜。雅居乐地产作为一个享誉15年的品牌公司，对于品牌的建设已经提升到一种更为深刻的意识传播上来，通过充满个性的企业文化以及体验营销，让消费者真正感受到文化与建筑楼盘的交融。

　　另外，由于购房群体迅速年轻化，这些人大都会从网上去搜索信息及比较价位。我们也在尝试在网络媒体上投放广告，并取得了不错的效果。

    编辑:田田   

编辑： 记者 陈雪芬 戴双城