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　　广州土地挂牌出让以来面积最大、起拍底价最高的商用地块——猎德村商业金融业用地（包括商业、办公、金融、旅业）即将在本月29日出让。由于该地块占地面积11.4176万平方米，总建筑面积56.823万平方米，挂牌底价高达38.6亿元，创下多项纪录，在出让前已经引起了各方的关注。究竟谁会来买、地价会卖到多高、今后的开发前景如何，诸多业内人士对这些问题进行了分析。

　　悬念一:巨额资金谁拿得出？

　　中原地产研究部认为，目前珠江新城整体开发面积已经完成约50％，经营性土地出让已超过95％，剩余的地块不足10块，土地资源越来越稀少，此幅地尤显珍贵。而且作为大都市的CBD，目前珠江新城的高端写字楼、住宅开发已经日益成熟，但大型的商业配套甚少。建设中的有国际商业步行街（全长约500米）和太阳城广场（商业部分：12万平方米），预计猎德项目无论是在形态、规模和定位方面都将更胜一筹；所以开发前景乐观；这两个方面是吸引开发商参与竞拍的最大动力。

　　满堂红地产研究部总监龙斌认为，公告中说明年4月底开发企业拿到地之前，必须支付29亿元人民币的部分土地出让费用，明年11月前缴清全部出让费用，“没有超强实力，想都别想了。”他强调，谁要能够拿下第一个城中村改造项目，差不多也可以做介入广州“中调”的“老大”，品牌影响立即胜人一筹。这个效应不容忽视，肯定会有多家大企业出手。估计外资、合资企业的竞买积极性会很高，因为在目前的市场背景下，该地块对于注重长远发展、商业项目成功经验多、想加快介入中心城市商业地产的外资发展商更加具有诱惑力。

　　而房地产业内人士陈广清则表示，联合体竞得的机会更大一些。

　　悬念二:底价6793元／平方米成交价有多高？

　　根据公告，猎德村这幅地块挂牌底价达到38.6亿元，折合楼面地价高达6793元／平方米，已比珠江新城商业地价的2380元／平方米底价标准高出许多。

　　中原地产研究部指出，2007年珠江新城拍卖的几幅商务办公地块，起拍的楼面地价约2400元／平方米，最终成交的楼面地价8000元—1.2万元／平方米，增了3—5倍。如果以此来预估猎德地块的价格，起拍楼面地价为6793元／平方米，增3倍后楼面地价则达到约2万元／平方米，那么总地价则在100亿元以上，少有企业承担得起。另一方面，与上半年珠江新城拍卖的A4－5、I1－3、B1－3地块相比，猎德地块的位置稍差；而且由于面积大，总价高，限制了开发商的追价幅度。所以估计猎德地块的成交价格会高于上次拍卖的B1－3地块（成交楼面地价11912元／平方米），但总价会控制在100亿元的范围内（即楼面地价在18000元／平方米以内）。

　　而龙斌也认为，如不出意料，应该不会低于7月出让的近黄埔大道B1－3地块的地价，也就是说，整个成交价应该不会低于68亿元人民币。“商业金融用地与住宅用地不同，与民生的直接关系不大，反而可加快中央商务区域的成熟度。”

　　悬念三:地块出让合同个别条款是否欠妥？

　　广州房地产从业人士陈广清指出，在该地块的出让合同中有两点不妥。

　　其一是关于建设期。合同十二条规定：买受人承诺在天河区政府交付本合同项下土地、核发其《建设用地批准书》之日起36个月内完成项目施工建设。陈广清表示，该地块的容积率达到8.8，按150米高度、4.1米／层计算，总层数达到37层。如果以住宅毛坯的经验值1层／月计算，总工期约为37个月。但本项目为商务楼、酒店等，工期一定会超出这个时间，发展商如何能接受这个条款？

　　其二是关于预售时间。合同十二条同时规定：买受人应当在本合同项下项目符合《广东省商品房预售管理条例》及广州市相关商品房预售管理规定的预售条件10天内向甲方申请办理预售审批手续，并在取得批准后十天内对外销售。陈广清指出，如果是住宅项目，本款规定不难理解，但该项目为商业金融用地，很大可能采用长期经营的盈利模式，商业金融用地不一定要销售。

编辑:田田

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