奥运期间,开发商使出低首付低月供的招数销售楼盘。赵宇飞摄

　　尽管奥运期间的楼市促销不被大部分业内人士看好,但从奥运开赛至今,中山多个楼盘出乎意料地掀起推货促销热潮,“奥运特价”频出。

　　连日来,记者踩盘时也发现,不少楼盘绞尽脑汁搞促销积聚人气,但出手买房的市民远不如看楼者多,有楼盘甚至出现零成交。有业内人士指出,过饱和的房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈,“奥运过后,房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。”

　　从今年3月份开始,在东区工作的张小姐每个周末都会辗转各个楼盘之间。中山楼市的持续低迷让她感觉买房的梦想即将实现。这个周末,张小姐毅然放弃了在家看奥运比赛的计划,跟往常一样在城区踩盘。

　　比奥运赛事更吸引张小姐的是开发商的奥运促销。自踏入8月份以来,中山楼市就上演了激烈的楼市促销大战,直接降价、首期促销、送学位送装修、保值回购……许多开发商以奥运的名义各出奇招,抢占奥运期间的市场。

　　■促销手段

　　直接降价“杀伤力”最强

　　对于众多购房者而言,最具吸引力的促销就是直接降价。开发商自然深知这一点,奥运期间以低价促销的楼盘比比皆是。

　　从8月份开始,雅居乐旗下几大组团的新项目均以极低价格入市,在市场上掀起不小的波澜。像凯茵新城“十二星座”南向的日出康城组团,8月开售的第一批单位主力户型为面积103—128平方米不等的三房单位。日出康城的广告语为“4000元/平方起凯茵新城好耐唔见!”这句广告语也说到了许多购房者的心坎里。

　　而雅居乐世纪新城的苹果时代组团主力户型为118—125平方米的三房两厅,最低价格仅为3688元/平方米,这一价格与去年年底相比有着较大的降幅。与苹果时代同处于西区的蓝波湾豪庭近期悄悄撤下“4860元/平方米起送1200元/平方米豪华装修”的广告牌,将价格调低至3380元/平方米起。西区两大主力楼盘的价格战也悄然点燃。

　　镇区方面,位于沙溪的中海翠林华府推出中央高台别墅和叠景洋房。其中高台别墅买三层送一层,附送地下室、车库、花园及超大露台,7000元/平方米起。叠景洋房赠送精装修,也仅为3250元/平方米起。港口的星港湾新推出的112—130平方米的洋房售价仅为2880元/平方米。并在首期上给出优惠,首付4万多就可以做业主。

　　首期促销渐成主流

　　从年初起一直被开发商沿用至今的首期促销,尽管中途曾被叫停,但在经历了7月份的“复苏”后,8月份俨然成为主流促销手段。

　　位于石岐区东明桥右侧的长虹蓝湾半岛8月起再次进行首期促销,打出“送一成首期,首付3.8万做三房业主!”的广告。此前一直有做首期促销的汇豪新天地,在8月份也打出了“震撼首付2.8万元起”的广告。

　　尽管许多楼盘在其广告中并没有明确写明可以分期付首期,但在记者询问的10个楼盘中,有8个楼盘表示可以申请。

　　位于横栏的“盛雅华庭·天寓”也推出了首期优惠。一房首付仅需8000元,2房首付仅需2万元,3房首付也仅需3万元。在支付完首付后,剩下的首付款在两年内还清,银行不收取利息。

　　奥运促销最应景

　　在奥运期间借奥运名义进行促销,这也成为不少开发商的应节促销方式。中海翠林华府在8月就推出购房大抽奖活动。凡8月期间认购中海翠林华府任何物业均可参加抽奖,别墅“金牌”奖项最高优惠可达8万元,洋房“金牌”奖项最高优惠可达8000元。

　　借奥运之势进行促销的远洋城近期人气也较旺。远洋城此次为新组团领域公开认筹,筹码还称为“奥运筹”,自奥运开幕起认筹的客户有9.5折及金牌数乘以1000元的购房款等优惠。

　　保值回购计划引热议

　　降价、首期促销、送学位、送装修……在许多对后市普遍看跌的市民眼中,这些促销还不够诱惑力。于是有的楼盘便打出“保值回购计划”,力图证明自己的楼盘未来一定不会贬值。

　　位于横栏的盛雅华庭·天寓在日前就打出“保值原价回购,降价差额双倍补偿”的广告。据该楼盘的工作人员介绍,购房者在购买该房的同时可以跟开发商签一份协议,如果购房者的房子在2011年1月至3月3个月当中降价,那开发商将按原来那个价格回购该楼盘。如果业主不愿出售楼盘,那开发商可以根据降价差额向业主提供双倍补偿。

　　当记者询问为何只将回购计划的时间限制在3个月内时,该工作人员对记者说道:“现在楼盘的售价将近2900元/平方米,比之前升了约100元/平方米。横栏的房价是稳步上升的,上升幅度没那么大,也不像其他镇区楼盘一样有那么多泡沫。加上现在各种原材料都涨价了,我们的楼盘价格又定得这么低,未来怎么可能降价?跟业主签订这样的协议,只是想业主放心。”

　　盛雅华庭的回购计划引起了许多市民热议,不少市民表示,回购计划对购房者而言并没有多大作用,对开发商的降价也没有太多约束力。

　　市民王先生在了解完该楼盘的回购计划后就表示,实际上这只是开发商用来吸引消费者的手段,并没有多大的实际作用。“开发商所提出的回购时间是指2011年1月至3月这3个月。如果我现在买了这个楼盘的房子,但房价明年就已经跌了,那开发商根本不会向你回购。”老王说道。

　　市民李先生则表示,开发商在制定回购计划时也给自己留了后路。“如果开发商真的想降价,他完全可以不在2011年1月至3月这3个月内降。比如说在2011年3月份过后再就降价,那到时开发商也不需要向业主回购房子或者补偿差价。如果开发商真的有信心保证楼盘不降价,就不应该将回购计划限制在3个月内,而应该将回购计划的时间定在购房者买房后的3年或者5年内。”

　　■现场直击

　　多个售楼部门庭冷落

　　在这场促销奥运会中,哪个楼盘人气能够领跑中山楼市?连日来记者走访城区以及沙溪、东升等镇区后发现,多数售楼部依旧门庭冷落。周末看楼的人较多,但跟往常相比也有所减少。

　　上周六,记者在富华总站附近一楼盘的销售中心看到,10余名销售人员在空荡荡的大堂里聊天,销售中心中只有3个人在看房。而记者在该处呆了近1个小时,也仅仅看到4个人前来看楼。多数人在问了价格后匆匆离去。在东区京华酒店附近一楼盘销售中心,看房者更是寥寥无几,1小时内仅有一个人前去看房。

　　有的楼盘门可罗雀,有的新盘由于促销到位,销售“逆市飘红”。位于东区的加和领域在上周末正式开盘,毛坯房价格仅为3980元/平方米。上周末记者赶到现场时发现,售楼中心已经有70余个市民在看房,不少此前已经预交了5000元预订款的市民当天就下了定。

　　二手楼市更加冷清

　　本来二手房市场已经较为低迷,再加上遇上奥运赛事,最近中山各大二手房中介都“有点烦”:看楼的人更少了,周六日的中介几乎处于半休业状态。

　　记者上周末走访市区多个中介店铺发现,这些店铺内的经纪人员大幅减少,多数店铺只有两三个人留守,但大面积关门休假看奥运在大中介行并没有出现。大部分公司的经纪一边在游说房租者进行降价,一边进行其他方面调整。

　　东区一中介告诉记者,由于受楼市整体低迷的影响,加上看房人数少,二手楼盘供大于求,东区二手楼市的价格出现了小幅下跌。“二手房业主不像发展商那么有规模有系统地进行降价,打破观望。近期看房的人大多压价压得较厉害,所以业主们也想避开在这段时间买房。”

　　天域置业二手房市场主管黄文龙表示,因业主不肯降价,二手房跟一手房相比优势几乎已经没有,加上最近奥运开赛,看楼的人更加少。由于生意冷清,部分大中介也开始转做一手。像天域置业的二手房部门就把较多人手调到一手房部门促销楼盘。

　　“由于没有新的情况刺激二手房市场,预计到八月底中山的二手房市场仍会维持目前情况,不会有太大突破。”黄文龙说道。

　　跟许多想购买一手房的市民一样,不少二手房市场的潜在客户也表示现在不是买二手房的最佳时机。

　　“我想未来房价还是会继续跌的。”市民林先生表示,自己不会在奥运期间出手,因为觉得房价在奥运后还会继续下降。李先生则表示,现在许多人对房价的下滑预期很大,二手房市场也必将受到影响。

■购房心理

期待奥运后房价跳水

　　记者在走访中了解到,尽管开发商煞费苦心推出奥运让利大餐,但许多市民并不感冒。在不少楼盘的售楼现场,售楼人员咨询洽谈者有一些,但真正签订购房合同的人却不多。多数市民表示,中山的房价还没有降到位,开发商给出的优惠也多只是一些口号罢了。他们更期待的是奥运盛会后的房价“大跳水”。

　　打算在今年买房结婚的小李表示,从7月底开始,他就明显感觉到楼盘销售人员的紧张。“最近一段时间,许多楼盘不时发些促销信息过来。有些销售人员直接打电话表示,现在房价已经跌到谷底了,不可能再走低了,要我赶紧去买房。这反而增强了我暂不买房的决定。现在是开发商急着求我们买房,不是我们求开发商卖房。”小李说道。

　　市民老王也表示,根据以往经验,一般9月份与10月份买房最实惠。“现在这个时候买房确实不是好时机。一方面,很多楼盘并没有太大降幅,另一方面,大部分市民都是看跌。在集体观望的背景下,未来房价不降都难。再熬下去,我们并没有太大损失,开发商肯定顶不住了。”老王说道。

■业界分析

为何爆发奥运促销战?

　　在之前的采访中,许多业界人士并不看好奥运促销,他们认为奥运赛事分散了购房者的注意力。但为何却有那么多楼盘加入促销大战中,且部分楼盘让利幅度较大?

　　【观点一】

　　资金压力大

　　在东区从事房地产销售多年的林经理表示,在资金和后市不看好的双重压力下,开发商不能也不应该避开奥运。

　　“一方面,上半年城区多数楼盘销售并不理想,多数开发商在资金上出现紧张；另一方面,年关将至,这也是开发商结算工程款的时期。若未来几个月楼盘销售额再无法提高,那众多开发商将难以缓解资金紧缺压力,甚至无法支付工程款。对于目前众多开发商而言,无法快速去货回笼资金,这是他们最头痛的问题。”林经理分析道。

　　【观点二】

　　供货大潮将到

　　据此前天域置业统计,2008年上半年,城区在售的33个楼盘中,66%以上的项目月销售10套以下,20%左右月销售在20套以下,目前多数楼盘面临非常巨大的市场压力。如果中山楼市维持现状,城区仅库存产品消化就需要超过1年时间。而城区33个在售项目中不少于9个已经进入下一期的开发。这些产品将在下半年或明年上半年推出,而如果续开项目平均每个项目推出400套,那么市场供应总量将会增加3600套,即相当于2008年上半年销量的近两倍。

　　一方面,目前城区库存产品数量庞大；另一方面,近期城区各大楼盘将陆续新推出大量新项目。供远大于求这一矛盾的日益凸显,也成为众多开发商愿意在奥运期间退货的重要原因。

　　一位不愿意透露姓名的开发商表示,供货大潮即将到来,推新货不一定卖得好,但不推新货肯定卖不好。过饱和的房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈,未来中山房地产市场可能还会有一次大规模的降价调整过程。

　　【观点三】

　　错位竞争

　　除了上述两种观点外,也有业内人士表示,在许多人普遍不看好奥运促销的情况下,如果有楼盘抓住这个时期促销,那将吸引更多市民的关注,从而取得较好的促销效果。

　　萧新光就告诉记者,目前市场观望气氛依旧很浓,有的开发商看好奥运促销,有的开发商则不看好。一些资金实力不足或者货量压力较大的企业不得不求其次降价促销,这些开发商也恰好可以利用这个空档期的促销聚集人气。

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