此次论坛举行了一场激烈的互动对话，国务院发展研究中心市场研究所副所长、建设部政策研究中心主任陈淮；中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容；广东省房地产行业协会会长蔡穗声；广东省委党校教授、现任广西贺州市副市长陈述；广州颐和集团副总裁、营销总监赵永爽及广东慧谷城市策略有限公司副总经理黎皓，就未来房价的走向及房价是否存在泡沫等问题进行了深入的探讨。

　　现象篇■

　　上半年东莞房价涨幅赶超深圳

　　珠三角地区包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆九市。据2005年的统计，珠三角地区的土地面积占全省的30％，常住人口占全省的49％，但其GDP占全省的82％。珠三角是中国改革开放的窗口，也是中国经济的三大引擎之一。而从房地产业来看，以广州、深圳为龙头的珠三角地区是中国房地产业的发源地，也是中国房地产业的先头部队和试验场。如今，在这片试验场里，又发生着一些让全国为之瞩目的变化。

　　资料显示，今年上半年，广州市商品房均价为8356元，同比增长28.63％，其中商品住宅7953元，同比增长30.93％，高于全省的18.09％和全国的10.1％。

　　而从2006年的9000元，到今年7月中心区房屋均价突破每平方米2万元，在不到两年的时间里，深圳房价增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，超过了2.0的泡沫预警线。国家发改委与国家统计局本月12日公布的全国70个大中城市房价调查的结果显示，8月份全国房价同比上涨8.2％，深圳则高达20.8％。

　　同样，日前由中原地产研究部公布的统计数据显示，东莞房价上半年涨幅为51.5％，已经赶超涨幅高居榜首的深圳（深圳虽然均价最高，涨势很快，但由于基数高，其涨幅为42.3％）。今年以来，东莞房价上涨之快超过了以往任何一年。被深圳绑架的东莞房市，随着开发商“莞深同城”的概念运作、深圳人东莞置业模式的风行及一小时生活圈等话题的陆续展开，也逐渐步入一个快速上升通道。

　　在本报举办的此次珠三角房地产投资高峰论坛上，广东省房地产行业协会蔡穗声表示，“珠三角地区今年房价的增长是比较快的，或者应该说是过快增长。”他同时表示，在如此的增长形势下，珠三角的房地产市场也存在着较大的风险。因为房地产市场作为一个资本市场，有很多资本因素在里面，其中非现金的虚拟化买卖，既是该市场的巨大推动力，也是它最大的风险来源。同时，在具体形成产品形态等方面，也要面临政策变化和利润变动所带来的市场风险。

　　探因篇■

　　“股市是房市助推器”

　　社会整体财富的增长，为房地产市场提供了有效的资金支持。易宪容介绍说：“2005年6月，整个国内房地产的资本市场只有3万多亿，但到本月上旬，这个数字已经是24万亿了。整个资本市场的市值增加了20多万亿，这跟我们整个社会财富的快速增长密切相关。因为近两年来，进入资本市场的大多数投资者因为政策和市场形势的利好，都获得了很好的投资回报率。获益之后，他们将其中很大一部分收益投向了房地产市场。深圳房价在短时间内迅速攀升，就是因为一些在股市中获益的投资者转向了房地产市场。”据了解，今年前三季度，整个珠三角地区完成房地产投资占全省89.5％，达896亿元。

　　同时，股市发展对于房地产企业资本金的融集和增长也具有极大的促进作用。易宪容认为，房地产企业与过去相比有很大差异。其资本金更为雄厚，租金获得也更加便利。因此投资范围更大，比如大量买地，现在一些大中城市的土地价格的上升就跟这个相关。

　　广州颐和集团副总裁赵永爽则指出，现在很多开发商都上市了，没上市的公司也削尖了脑袋准备上市。上市公司多了，投资多了，项目也会越做越大。大发展商拿一个大地块，会造成对这个市场的垄断，对价格也会起到一个指导性的作用。

　　“房价问题在二线以下城市不大”

　　住房的供需比是影响一个城市商品房价格的市场化主因。据了解，上半年，广州市的商品房供需比为1：1.79，深圳为1.62，而与广州毗邻的佛山则最为悬殊，达到了1：5.46.广东省委党校教授、广西贺州市副市长陈述认为：“广州或者是深圳这些一线城市中，房地产的需求几乎是一种无限需求。它把内地省会城市的资本都往本地吸纳，在这种情况下，‘地王’和高房价的出现都在情理之中。”政府所出台的针对低收入群体的保障性住房政策，在该群体相对较多的二线城市影响比较突出，但对于广州、深圳等一线城市的影响则很小。因为在这些一线城市，整个地产的规模和需求都非常庞大，政府在其中起的作用则很微小。而同样伴随着城市化进程的快速推进，大量的农民和小城镇居民进入了一线城市或是其周边地区，这部分的人进城以后，也有住房需求。因此，易宪容也认为：“房价问题在二线以下的城市问题不大，最核心的还是一级城市。”

　　“投资过热导致价格走高”

　　“谁希望房价跌？政府希望吗？政府大量的税收来自于土地拍卖和房地产的税收，因此，至少地方政府不希望房价跌。发展商和从业人员希望房价跌吗？更不希望。是不是老百姓希望房价跌呢？并不是所有的老百姓都希望房价跌。”投资者对市场的价格预期也会影响市场价格的走向，广东慧谷城市策略有限公司副总经理黎皓说：“香港金融风暴中。房价大跌害死很多人，因为现在商品房已经承担了两种功能——消费品和投资品，作为消费品，大家希望价格不要太高，但作为投资者，消费者希望价格能够继续往上走。”

　　而相关研究证实，目前东莞的房地产市场正更多的呈现出一种投资型的特点。黎皓分析说：“因为东莞大多数消费者是没有根的，不像北京、上海和广州这样的老城市有大量的老居民、老职工、老市民，像嗷嗷待哺的一个小孩向政府要补贴。而众多东莞市民是背着一个行囊来去的，他们所需要的是一个短时期的居住场地。”尽管东莞市政府正在想办法把其中一部分高素质的人留下来，但这个基数目前还很小。

　　“房价是城市价值的名片”

　　蔡穗声认为，从大城市到中等城市房价普遍上涨，这是事实。这是我国经济发展大势和当前流动性过剩的现实下所产生的必然现象，也是我们国家资产包括土地资产和房地产资产价格重估的一个有机部分。无论是大城市还是中等城市还是小城市，都会面临这个问题。历年来城市发展进行了很多物业资产的投资，土地的基础建设已经在默默升值。例如，广州2004年之前房价基本未变，但是上世纪90年代以来，广州市政府对土地和城市建设的投资是数百亿上千亿，不可能不产生一个价值。如果还是七八年前的房价和土地价值，那么广州市政府几百亿的投入不是白投入了？这样的话，等于是没有效益的投入了，这是不符合经济规律的。这样来理解的话，我认为这一轮的上涨首先是土地价值上涨，跟着就是房地产价值的上涨，都是一个资产价格的重估。

　　赵永爽也认为，房价和地价持续地上涨，对一个城市、一个地区的知名度和城市的地位与受关注度都有很好的促进作用。他说：“以前知道佛山是因为黄飞鸿，知道东莞是因为这有很多工厂。这两年做了地产销售，真实的看到了佛山、东莞地价和房价都有一个持续的发展和提高，从心里认为东莞、佛山成长起来了，成为了一个大都市，逐步向广州、深圳靠近了。”

　　他还认为，房价持续健康地上涨，有助于构建和谐社会。“如果房价暴跌，买了房子的、有房子的人会跳脚大骂，变成了有房阶级和无房阶级之间的矛盾。要想维持和创建好这个和谐社会，应该保持房价有序地提高，已经买了房子的人会心安理得，没有买房子的人也会买，因为知道自己的资产会保值。”

　　方向篇■

　　让政府的归政府市场的归市场

　　陈淮指出，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号，以下简称24号文）就明晰了政府在住房问题上应该关注哪个方面和应该给哪些困难群体一个保障体系。蔡穗声认为，这是政府在宏观调控方面的想法和思路的一个集中体现。低收入群众的困难问题应该是政府要去关注和解决的，公共财政应该给出一个解决的方案。而其他部分则需要通过市场去解决，按市场规则办事。

　　蔡穗声还说：“搞了20多年房改，目的就在于把住房资源交给市场来配置，这是主要的方向、基本的方法，也是我们国家实行市场经济的基本方向。这个大的方向不会改变，但同时政府必须对城市居民中低收入者给予社会保障，也就是西方所说的住房公共政策，两者必须分清。”

　　“会哭的孩子不一定是最饿的”

　　2006年末，中国城镇总人口为5.77亿，而这个基数还会不断增加。这个人群不但基数大，而且构成复杂。因此，要想在短时间内把这些人群的全部住房需求满足是不可能的。而且这些人群因为构成上的差异，本身对于住房的需求也存在较大差异。因此，属于政府那部分的住房保障职能所涵盖范围之内的政策，在面对这个群体时，也应该按照目标群体的不同特点来具体对待。

　　蔡穗声认为，24号文规定低收入群体由各地政府根据自身的经济发展水平和房价水平来确定。但参考国家统计局的五分法，可以将这个人群分为20％是高收入，60％是中等收入，其中再分中上、中中、中下各20％，还有20％是低收入。我们再艰苦奋斗20年—30年，需要我们积累起足够的物质财富和发展水平才能够使我们的住房条件有普遍性的改善。一朝一夕是办不到的。

　　对于中间阶层，陈淮则表示“会哭的孩子不一定是最饿的”。他说，“24号文讲得非常清楚，‘扩大廉租房覆盖范围’，而且扩的是原来的数倍。就是说我们有一定的购房能力，但是不足。这个‘有一定购房能力而不足的’，就是中间阶层，这个‘不足’可能是九成有能力，一成不足，有可能是一成有能力九成不足。”

　　“界定投资比重相当重要”

　　“如果我们的住房保障体系是一个比较完整的保障体系，比如廉租房或者是经济适用房那一块是20％的比例，政府通过财政的方式投入一系列的措施来保障。那么，作为住宅消费的那一块20％，你怎么去购买、都没有问题。还有剩下的中间的一块占60％左右，如果把它界定为投资品，这个矛盾就会慢慢显现。因为现在的住房价格涨得太快，跟我们投资的那一块没办法控制是极大相关的。”易宪容说。投资者的价格预期会成为价格增长的推动器，投资的需求又会随着价格的上涨而膨胀。因此投资比重的大小，对市场的价格影响尤为突出。

　　今年上半年，深圳的价格快速上涨的主要原因就是投资比重太高。如果这把一块的市场界定得比较清楚，我们中低收入家庭住房问题的矛盾可能会小一些。同时，地产市场的泡沫程度也会相对缩小，价格也会相应地回归到一个较为正常的轨道上来。

　　“建议降低预售房门槛”

　　一些宏观的经济政策和市场形势会主导价格的演变趋势，而一些具体政策的出台也会对价格产生影响。如何稳定房价，或者说让价格保持一个良好的增长幅度？赵永爽建议说：“政府应该降低预售房的门槛，不应该再提高预售房的门槛。目前，市场上商品房的供应量少、需求量大的原因，开发商们其实都心知肚明，因为审批的手续太复杂。”降低预售房门槛，在发展商之间形成一个良性的竞争环境，最终得益的还是消费者。他同时认为，媒体或是其他公众部门，不应再去炒作某个楼王或者是地王。对某个现象进行吹捧，这样对消费者不利，对政府不利，对所有人都不利。

　　陈淮则认为，调整税赋结构，在资金、土地和开发要素交易环节，开发环节，住房买卖环节和持有环节，按照客观规律对税赋进行调整。以实现有限的土地住房资源最优化的利用和最大程度地满足全社会的住房需求，实现社会福利的最大化。当然，这个工程需要一个比较长的时间。 

    编辑:田田 

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