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  一、切实调整住房供应结构
  (一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城,下同)人民政府要编制住房建设规划,明确“十一五”期间,特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标,并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案;其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察,督促各地予以落实。
  (二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。……
  「指标一」近期经济适用房建设目标9月底前公布
  「指标二」90平方米以下住房须占项目总面积七成以上
  「指标三」购房不足5年转让须交营业税
  「指标四」空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物
  「指标五」个人住房贷款首付比例:不低于三成
  「指标六」居住用地供应量七成用于中低价位中小套型
  「指标七」土地闲置2年将被收回使用权
  「指标八」各地城市年内建立廉租住房制度……

“国十五条”全面解读

解读

由于政策要求90平方米以下中小户型供应要占到楼盘总建筑面积的70%,那么90平方米以上的大户型在楼市未来的供应量中只有30%,这将导致大户型的稀缺。那么,目前的户型格局将重新洗牌,对于一手楼市而言,整体楼价将稳定,并逐渐回归理性。其中,90平方米以下的中小户型售价将走低,而大户型将因供应量受限而越卖越贵。

解读

从一年前的新、老国八条到今年5月17日发布的国六条和刚刚出台的国十五条,可以看出政策主旨都是稳定房价,政策约束都是围绕政府责任、市场供需、信贷和税收杠杆、市场管理、信息透明等相同的领域,但政策力度和市场反应却不同。有业界人士对比认为,老国八条是放风,发展商谨慎了一下;新国八条是表态,发展商已觉得无所谓;国六条是重申,发展商根本没在意;国十五条是动真格,发展商意识到危机了。

解读

从细则的具体规定来看,旨在全方位加强对房地产市场的干预力度,细化到限比重、限面积、限价格(“三限制”)等具体指标。细则的潜台词是,政府认可房价高涨是由需求、炒作而起的说法,此次出台的细则意在封堵炒作之路,以至于有言论将此视为反房地产市场化的一份宣言书。但吊诡的是,政府出台细则的目的,是为了“引导和促进房地产业持续稳定健康发展”。

解读

自6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房项目,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积70%以上;凡个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%,但对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定;凡购房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;今后各地居住用地供应量须七成用于中低价位中小套型……

解读

在目前处于卖方市场的房地产市场中,增加的税收会不会最终转嫁到买房者的身上?如果营业税是由卖方来交,卖方可能就会通过提价的方式,使得增加的成本被抵消掉;如果是采用“一口价”(卖方开出一口价,其他税费由中介搞定)的方式,那营业税就要由买家来承担。

解读

规定要求各地自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。这可能导致深圳楼市上豪宅供应的减少,从而推动豪宅涨价,并被发展商利用,哄抬房价。

解读

“空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”,意味着个人将无法从银行获得这些楼盘的按揭贷款。在目前商品房交易中,八成以上的个人都是通过从银行贷款的方式来买房的,拒绝对这部分楼盘发放贷款,无疑斩断了这些楼盘的销路,开发商利用银行贷款囤积土地和房源的行为将受到抑制。

解读

“为什么要以90平方米作为大中户型的分水岭?”“以90平方米作为界线参考的是什么标准呢?”“国十五条”出台一天来,90平方米这个标准是否合乎广州的居住水准和要求,成为一个颇具争议的话题。广州房地产专家金贻国一看到90平方米这个数字就称好。他认为,广州市制定的2010年小康居住标准就是人均居住面积是30平方米。而目前广州购房主力的家庭结构都是三口之家,一家人的小康居住面积刚好是90平方米。

解读

所谓结构性问题即房价、房屋面积等各方面失衡,使普通民众失去安居权。九部委此次出台的政策,第一个诉求就是抑制房地产市场既得利益者,而让普通民众可以一同享受市场发展的成果。

解读

一位银行从业人员接受记者采访时说,近年来,不少银行从各自的实际情况出发,为有效控制房地产贷款风险,已经执行了超过20%的住房贷款首付比例规定,有的银行甚至规定高档住房贷款首付比例要达到50%.从银行角度讲,现在把房贷首付比例提高至30%不会对银行业务产生太大影响。

“国十五条”出世 广州楼市何去何从

现象

记者了解到,有市民昨日(30日)凌晨两点就到海珠区房地产交易中心门口排队等待办理手续。而平日每天只放80个号的该交易中心昨日放出了120个号。
  由于排不上号,大批赶来交易的市民和地产中介经纪决定在那里彻夜排队,等待今天完成过户。因为一个人只能领一个号,一些中介公司还从各个分理部抽调人马组成强大的排队阵容。

现象

对于“国十五条”的出台,消费者们反应不一。影响最大的就是部分二手房购买者,本来还在磨嘴谈判之中,但横空出世的“国十五条”,成了一剂催化剂。昨天(30日),一直在犹豫之中的吴先生迅速与原业主去房地产交易中心办理了手续。吴先生告诉记者,他看房已经有半年之久,两周前在珠影附近看中了一套二手房。面积、楼层、地理位置都很理想,而且,现业主是在三年前购买的,这就意味着不用交营业税。

议论纷纷

在部分城市房价持续上涨而成为社会关注热点之际,2006年的房地产市场调控细则颁布出台。这份由国务院办公厅转发九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,深入贯彻5月17日国务院常务会议关于房地产调控的精神,提出了具有较强操作性的措施。

议论纷纷

本月23日,广东省房协向省建设厅上呈了一份“对广东房地产市场局势的看法”的研究材料,在省房协这份研究中显示:2005年广州市80-100平方米的小户型商品房供应量少于交易量,而140平方米以上的大户型商品房则是供应量大于交易量!朱荣宝表示,此次政策的出台将有助于广州房地产市场结构的优化,其不会对市场造成冲击。

各方反应

“新政策将导致豪宅保值、增值潜力获得提升”,媒体从业人员戴小姐这样认为,“当市场的产品70%都是中小户型的时候,大户型的数量减少,当然会令供求的天平倾斜。”作为一套珠江新城豪宅的拥有者,她对自己那套单位的价值信心十足。“珠江新城不大有机会出现中档住宅,因此我那套房子的价格估计没有问题”。

各方反应

广州市发改委有关负责人称,国家出台相关政策的目的在于有效调控目前过于走高的房地产价格。他表示,如果一个地区的房价过高,对于当地的经济发展并没有什么好处。对于外部投资来说,如果在房屋这一块的成本过高,就意味着该地区的商务成本增大。如果,一个地区连收入较高的白领都买不起房子,那么这个城市的竞争力势必会下降。

各方反应

从消息明确之后,广州市各大房地产企业几乎都闭门开会了,要研究政策,消化政策,想出对策。记者打了几位知名房地产商发言人的手机,都转到了“秘书台”。记者拨通了广州某大发展商代表的手机时,他说:“是问新政策的问题吗?新政策的问题免谈,等我们消化一段时间后再作回复。”

各方反应

新政策威力有多大?目前谁也无法估计。不过从开发商阵营里传出这样一个声音:大批中小房企将被淘汰出局,整个行业即将重新洗牌。首先,新政策对信贷条件有严格规定,项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商将得不到银行贷款。一位小型楼盘开发商表示,中小型项目不少开发资金来源于银行贷款,而这当中有超过一半的发展商肯定无法达到贷款条件。

各方反应

满堂红、合富置业等二手中介专业人士认为,与二手楼联系最大的就是《意见》中的第3点:“从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”90平方米以上首付三成的规定可能会使大户型一手房相应减少,而大户型二手房成交量或因此加大。

各方反应

据了解,目前广州的房地产中介市场上,房屋买卖交易和租赁交易各占一半,但房屋买卖交易的利润占了中介公司总收益的绝大部分。中原地产副总经理黄韬预计,6月1日之后,会有更多的业主将全额营业税的成本加到房价中,二手房的出让价格将明显上涨,但二手房交易量会明显下降,市场将出现至少3个月的观望期。

各方反应

当房价的上涨超出大部分买家的承受上限后,观望风潮又起。这种观望不是因为买家听到新一轮调控将临的风声,而是房价实实在在把很多买家排斥在外,买家只能选择等待或罢手。尤其是在今年五一黄金周,看多买少的实际状况连发展商都承认了观望之风趋盛的事实。

各方反应

实力一般的投资者,或者收窄投资力度,或者改短线投资为长线投资,而那些投入了很多资金在房产上的投资者,只有罢手抽身才能摆脱宏观调控的危机。但对于资金雄厚的投资者,可能会见于大户型的稀缺而把投资目标转向豪宅。也只有在这类物业上,他们才有利润可赚。一旦宏观调控再施重税,那针对住宅的投资空间可能将被淹没。

走向分析

前天紧急着陆的国十五条顿时打乱了目前广州楼市的秩序。由于政策着力点转向发展商,并且发力强劲,因此有业界人士预言,这场“暴风骤雨”如果能真正降落到广州,那么将把楼市推向拐点:户型格局洗牌,一手房价理性回归,二手房价可能持续走高。其中豪宅看涨,90平方米以下房价将平抑。

走向分析

“让鲍鱼更珍贵,让盒饭更实惠。”在谈及“国十五条”对广州不同价位段住宅的影响时,广州穆迪文化传播公司董事长盖天佐如此形容。“新政实施后,楼盘限面积、限套型、限房价,从长远看,无疑会让高档豪宅供应量减少,物以稀为贵嘛;而90平方米以下的中小户型大量供应市场,无论是单价还是总价,都是向中低收入者靠拢。”

走向分析

目前,户型趋大,淘汰中小户型是广州房地产开发的一个明显特点,在售楼盘供应的主力户型以90-130平方米的三房、四房户型居多。由于户型偏大,导致总价过高,因此大部分买家难以买到合适的物业,市民对大户型怨言尤多。就有楼盘曾明确,他们就是要通过设置高比例的大户型淘汰一些经济实力较弱的买家,而现在户型格局又将面临大调整。

走向分析

市场人士指出,这一判断对广州市场无疑是极其适用的。由于收入分配结构贫富悬殊,导致社会购买力向高收入阶层集中,以需求为导向,房地产产品日益集中在满足高收入阶层高档居住需求的大户型,以及满足投资者需求的小户型上,而市场上以短期买入卖出获利的投资客也日益增多。就目前市场情况看,120平方米以上的大户型,以及60平方米以下的小户型占据主导地位,呈现“大的越大,小的越小”的局面。而在价格方面,与单价上涨相比,总价门槛令更多人却步。

楼市预测

国家针对房地产业的最新“药方”前日正式开出:限制住宅户型、增加首付比例、提高开发门槛、加强土地监管……“药剂”涉及供应结构和土地政策的各个方面。新政对广州居高不下的房价是否有效目前不得而知,不过对各区域的影响却可以预见。

楼市预测

如果今后大量中小户型推出,那么直接的后果就是这类户型的贬值。而那些投资型公寓,也会因此而受影响。龙斌认为,如果在特定稀缺的区域、地段,而较少有类似户型出现,投资型公寓就不被影响;反之,如果在某个普通区域、地段,又有相似的户型主体,那么它的价值就会有所下降。同样,由于大户型已经成为市场的少数,少量豪宅或者别墅将会大肆劲涨。

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