南方网讯（记者/喻孟）3月14日，港交所显示，瑞安新天地招股书“失效”，此前于2021年9月13日提交招股书。

　　资料显示，瑞安新天地由瑞安房地产分拆而来，其特色在于商业物业。瑞安新天地物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的主要商业空间，当中亦包括虹桥天地、上海创智天地社区及南京国际金融中心。截至2021年6月30日，瑞安新天地物业总建筑面积为200.5万平方米；物业总建筑面积的64.4%和35.6%分别为零售和办公物业。此外，控股股东瑞安房地产另有覆盖总建筑面积130万平方米的储备商业物业。

　　据悉，推动新天地上市是瑞安房地产过去数年间一直尝试做的事。此前在2012年、2015年瑞安房地产都曾提出拆分上市计划，但一直未有所动作。时至2021年，中国新天地更新以瑞安新天地的身份叩响港交所大门。当年8月4日，瑞安房地产发布自愿性公告称正考虑分拆商业业务上市，并于同年9月递表。上市后，瑞安新天地是瑞安房地产的附属公司，而瑞安房地产则是瑞安新天地的控股股东。

　　然而，六个月过去了，瑞安新天地冲击港交所的第一次尝试未得到反响。

　　市场分析称，瑞安新天地过于依赖于上海的物业组合，地域集中度较高，或使其承担较高的风险水平。

　　招股书显示，瑞安新天地于2021年6月30日公司的投资物业组合总建筑面积为200.5万平方米，拥有13宗项目，其中7宗项目位于上海，占比为52.7%；根据独立估值，商业物业的总值为531.35亿元，其中71.9%位于上海。此外，瑞安新天地亦向瑞安房地产取得权利以收购总建筑面积约130万平方米的储备商业物业，当中约85.7%位于上海。而在上海之外，瑞安新天地在其他城市的商业业务出租率则表现不佳。

　　与此同时，对母公司的依赖也为瑞安新天地增添了一份不确定性。

　　根据招股书，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日，母公司瑞房为瑞安新天地最大供应商，瑞房向后者的物业提供翻新及资产提升计划服务产生的成本分别占瑞安新天地采购总额8.87%、10.86%、13.37%及8.69%。

　　截至2021年6月30日，瑞安新天地主要管理母公司瑞房上海新天地、创智天地、虹桥天地、武汉天地、佛山岭南天地、重庆天地、南京国际金融中心等13项物业，主要分布在上海、武汉、南京、重庆、佛山五个城市。

　　在瑞安新天地的收购蓝图中，仅提及“我们有权收购瑞安房地产于总建筑面积约130万平方米的商业物业以及未来商业物业的权益”，而对于其他市场扩张渠道并没有任何计划。

　　现金流方面，截至2021年6月末，瑞安新天地经营活动产生的现金净额为4.81亿元，较2020年的11.67亿元下降近59%。2018年至2020年，其期末现金及现金等价物分别为37.27亿元、34.07亿元、29.57亿元，逐年下滑。

　　目前，对于瑞安新天地上市的进程，瑞安房地产3月14日称，公司将继续推进瑞安新天地上市，上市时间表将根据市场的变化而适时调整。