广州商业物业市场今年一季度迎来了新变化。写字楼空置率创历史新低，琶洲成为新亮点，零售物业一季度多个项目开业，非核心商圈表现抢眼，品牌进驻情况也有新的变化，各类迹象显示，商业物业市场备受关注。

　　距离2019年结束为时尚早，今年年内，广州还有多个写字楼项目和零售物业项目将会入市，市场或将继续维持热闹的局面。

　　甲级写字楼市场

　　空置率下降，下半年新增供应看琶洲

　　广州的写字楼市场正愈发受到欢迎。根据戴德梁行4月9日发布的《2019年一季度广州甲级写字楼市场报告》，相关分析指出，今年一季度广州甲级写字楼市场空置率为4.1%，这一数字创下了历史新低。低空置率一方面由于琶洲商务区吸纳量强劲，另一方面也源于一季度广州写字楼市场没有新增供应，全部依赖存量维持。

　　不过这种局面接下来会有所改观，特别是在琶洲地区，阿里巴巴华南总部、唯品会总部大楼投入使用，将带来较为可观的新增供应，随着建设的逐步推进，琶洲电子商务区也成为今年最值得期待的甲级写字楼新市场。

　　琶洲商务区备受关注

　　戴德梁行报告指出，一季度广州甲级写字楼市场存量维持在485.9万平方米。珠江新城、体育中心、越秀、琶洲商务区等主要写字楼市场表现各不相同。综合影响下，一季度广州甲级写字楼净吸纳量为72413平方米，较去年同期下降6.3%。

　　据介绍，一季度主力租户为律师事务所、证券及保险公司、TMT企业等，如中建投信托在珠江新城商务区租下约800平方米办公空间。

　　值得注意的是，琶洲商务区写字楼市场目前表现活跃，一季度总吸纳量达到8万平方米，相当于去年同期的2.4倍，这一数字也显示出琶洲商务区成为热门。历史数据显示，琶洲商务区去年第四季度新增供应较多，广报中心、保利天幕广场等均在这一时期投入使用。琶洲商务区甲级写字楼空置率降至9.4%，这也是该区域近三年来的最低值。

　　不过与琶洲的备受欢迎不同，位于天河的体育中心、珠江新城两大成熟商务区的净吸纳量均为负数，空置率环比出现微升。戴德梁行分析称，这种现象源于目前金融及互联网行业进入行业整合期，部分中小型公司也出现退租现象。

　　从租金水平来看，一季度甲级写字楼市场平均租金为每月194.6元/平方米，基本与去年四季度持平。其中珠江新城写字楼平均租金为每月215.1元/平方米，环比降幅收窄至0.1%，戴德梁行报告指出，该数据意味着中小公司退租现象的影响正在减弱。

　　阿里、唯品会等总部大楼年内或入市

　　尽管一季度没有新增供应，但戴德梁行预计，今年年内广州甲级写字楼市场新增供应约为50.9万平方米，主要集中在琶洲和珠江新城两大区域。

　　最大的亮点仍在琶洲，阿里巴巴华南运营中心、唯品会总部大楼、赫基国际大厦等企业总部大楼预计年内投入使用，将带来约25万平方米的新增写字楼供应。

　　“海珠正在向‘创新岛’迈进”，戴德梁行广州写字楼部董事及主管梁杰表示，海珠正在形成人工智能与数字经济试验区、中大国际创新谷及海珠创新湾等的组成格局，相关政策和举措也对该区域引入更多优质产业、企业资源及人才有推动作用。

　　梁杰进一步指出，琶洲作为海珠区创新产业高地，自2018年起吸纳量领跑全市，随着该区域内优质新项目的陆续交付，及较优的租金水平，或将成为企业入驻、扩张的理想选择，未来有机会迎来又一波吸纳高峰。

　　除琶洲之外，，珠江新城的广发证券大厦及天德广场，以及国际金融城的广州平安财富中心等也将带来不小的新增供应，为广州甲级写字楼市场“解渴”。

　　零售物业市场

　　非核心商圈多面开花

　　国潮品牌成新宠

　　和一季度甲级写字楼缺乏新增项目不同，广州优质零售物业市场在这一阶段迎来了开业的“小高峰”。若论新增供应和新项目开业，今年一季度是非核心商圈的天下，其零售物业存量也超过了核心商圈。

　　但天河南、珠江新城等核心商圈正愈发受到国际知名大品牌的青睐。与此同时，“国潮”这一新词汇正在真正走入线下，相关品牌也成为商业物业的新宠。

　　非核心商圈崛起

　　今年一季度，琶洲保利广场、新塘万达广场、荔胜广场、天河万科广场这四个项目迎来开业，累计带来28万平方米新增供应面积。

　　其中有三个项目紧邻地铁站，琶洲保利广场位于海珠区东部，紧邻地铁万胜围站；天河万科广场位于智慧城核心地带，即将迎来地铁21号线；荔胜广场位于荔湾区花地大道、地铁坑口站附近；新塘万达广场位于增城，距离地铁13号线稍有一段距离。

　　值得一提的是，这四个商业综合体全部位于非核心商圈，且附近新建住宅项目较多，可以更好地为相应区域居民服务。另外，同样位于非核心商圈的海珠乐峰广场和荔湾西城都荟，租金收入和客流均取得良好表现，已经发展成区域购物中心。

　　戴德梁行报告指出，截至一季度末，非核心商圈优质零售物业存量跑赢核心商圈，全市总存量达454.5万平方米。另外，由于新开业项目都具有较高的开业率，因此全市零售物业空置率为7.5%，环比下降了0.9个百分点。

　　据悉，下半年，白云商圈将有两大新项目入市，分别是嘉禾金铂天地与太和金铂天地，合计带来28万平方米新增供应，届时白云商圈的商业面积将一跃成为全市第二，仅次于体育中心。此外，越秀的星寰国际商业中心，番禺的番禺天河城将在明年亮相。

　　“国潮”风头劲

　　在品牌引入方面，位于核心商圈的优质购物中心迎来不少国际品牌的关注。以体育中心商圈的天环广场，便吸引了专业化妆品牌Nars、Burberry彩妆、运动服饰品牌始祖鸟、箱包品牌Furla等的进驻。

　　不过，今年零售市场最值得关注的还是“国潮”，这一抖音上原本用于调侃的词语，其意义演变为本土设计师或主理人原创的潮流品牌，并随着综艺节目、流量明星、潮人网红等的影响，以及社交媒体的传播效应而异军突起。

　　多家国内品牌借鉴欧美潮牌的跨界、限量等推广方式，融入品牌独特的设计元素，吸引年轻消费者群体的关注。

　　“‘国潮’品牌的声名鹊起，不仅来自于品牌的话题炒作、以创意跨界及限量发售等营销方式，契合年轻一代消费群体的喜好，也来自于品牌不断优化产品研发及设计，以突破传统、敢于尝鲜的精神，吸引众多流量大咖、消费者为其买单”，戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲表示。

　　在广州零售市场，“国潮”品牌同样表现活跃，例如中国李宁进驻K11，鄂尔多斯旗下时尚羊绒品牌ERDOS入驻天河城，彩妆品牌完美日记在正佳广场开出全国首家线下实体店，未来或将在零售领域中通过更多创意“玩法”打开新的格局。

　　袁雪玲认为，接下来，部分购物中心或将加大体验式业态比重来提升客流，但她也指出，核心商圈的优质购物中心将在调整过程中，偏好选择承租能力较强的零售品牌，届时商圈内的品牌将向着多元化发展。