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星河·湾区壹号购房“迷局”

2022-04-14 08:51 来源:南方日报 柴亚娟

  “交7万元团购费,却发现不算在总房款里,也根本没有享受到优惠。”

  近日,南方+楼市热线记者收到业主陈先生爆料,购房前,他在销售人员指引下交了7万元的“团购费”,之后又交了103万元,总共花费了110万元。但当签订购房合同时,陈先生却发现合同中的购房款为103万元,预缴的7万元并未包含在总房款内,他觉得开发商进行虚假促销,存在价格欺诈行为。

星河·湾区壹号营销中心效果图

  星河·湾区壹号营销中心效果图

  开发商在销售过程中促销优惠形式多样,团购优惠就是其中一种,即“购房者提前交了一定费用,后续购房时可享受团购优惠,以低于之前签订的认购协议书载明的价格购入房产”。但是不少购房者交了团购费后,却没有享受到团购优惠或并没有抵扣总房款,进而陷入纠纷之中。

  ●业主不满

  团购费为何不算在总房款内?

  2020年4月,陈先生在广州南沙区看中星河·湾区壹号的一套60平方米左右公寓房,现场有销售人员告诉他,提前支付“团购费”,购房有优惠。陈先生接受了这一建议,在他先期交了的10万元定金中,有7万元被算作“团购费”打入了一家装修公司的账户里。

  在陈先生看来,7万元的“团购费”是购房款的一部分,此后他又交了59万元的首付款,并准备办理贷款。但当签订购房合同时,他发现合同中列明的房屋总价为103万元,而自己的预缴的7万元并没有包含在内,也没有任何抵扣项。

  “加上团购费,我实际上花了110万元买房,比现在的市场价还要高了!”这一点让陈先生无法接受。

  南方+楼市热线记者以购房者身份向星河·湾区壹号营销人员咨询,得知陈先生所购的同类型公寓,毛坯房售价为14200元/平方米,精装房售价17000元/平方米,按照精装房来计算,陈先生所购公寓当前售价为102万元,确实远低于陈先生实际花费的110万元。

  但是记者在营销中心看到2020年4月5日的销控版价格表,上面显示与陈先生所购同户型的公寓房每平米价格为18408元,总价为113万元左右。根据这个价格来看,陈先生的购房价格还是便宜一些。

  不过,营销人员向南方+楼市热线记者透露,目前无需交团购费即可享受“团购98折”的优惠。

  南方+楼市热线记者走访获悉,购买星河·湾区壹号的大部分业主都参与了团购活动,根据购房户型的不同,分别交了3万-7万元不等的“团购费”。有业主反映,即使部分购房者明确表示不参加团购也遭到销售人员拒绝,称“只要买房就必须参与团购”。

  至于“团购费”的收取标准,大家并不清楚,有业主在接受记者采访时表示,购房过程中没有签署过关于团购的书面协议,只在交费后拿到一份“收款收据”。上面列出的款项明细为“团购优惠金”,收款方为“某某装修工程公司”。

  不过也有业主表示,自己也拿到了类似收据,但注明的并非“团购费”而是“装修费”,“营销中心的销售人员说要交装修费,让我们交钱。”另外记者还发现,业主们提供的收款收据上,收款方并非同一家企业,而是有十多家不同的公司。

  南方+楼市热线记者随后就“团购费”具体收费标准联系了星河地产,对方表示,在售楼过程中有明确的规范制度和销售优惠政策,因涉及内部机密暂不方便出示。

  “团购费”的收取标准并不明确,不少业主认为“团购费”应当算在购房款中,抵扣一部分购房款,但实际上并非如此。由此,一些业主反映,感觉自己被开发商欺骗,并要求开发商退还团购费。

  ●开发商反驳

  销售过程未收过“团购费”

  针对陈先生要求退还团购费的诉求,星河地产一名负责人向南方+楼市热线记者表示,该客户交的费用为购房优惠申请金(用于抵总房款的折扣),在认购前已跟客户充分沟通,并在相关认购资料(业主申请表,如附件一)中签字确认。

  “客户交的费用为各方协商一致达成的结果,认购相关资料系在各方平等协商的基础上签署,是其真实意思表示。”该负责人说。同时,他还向记者出具了一张《业主申请表》图片,但是图片中大部分文字内容都打了马赛克无法看清楚,仅能看到“7万元团购优惠金已付”字样以及陈先生的签名和指纹手印。

  陈先生表示,自己所签的团购优惠协议内容非常简约,对具体的团购优惠标准并不清楚。同时,对于星河地产在回复中强调团购费用“在认购前已跟客户充分沟通”的说法,不少业主明确表示否认。

  而对于“团购费是否可以退还”的问题,星河地产方面回复记者时称:“业主如果在购房过程中交了费用后不再购房,并未网签的情况下,我司会根据规章制度退回相应的房款。”

  但根据记者从业主方面了解的情况来看,业主们要求退还团购费时,开发商又换了说法,他们声称自己并未收取团购费。

  这一说法也得到了相关政府部门的核实。有业主在3月份向广州市12345热线及南沙区住建部门进行了投诉。此后南沙区住建部门在发给业主的答复意见书中表示,经核实,团购费用是由渠道服务公司收取而非开发企业收取,因此不属于房款,已要求开发企业做好沟通解释和协调工作。

  通常而言,渠道销售是新盘销售的重要途径,一个楼盘可能存在多家渠道公司同时销售,这或许正是星河·湾区壹号众多业主的“团购费”存在十多家不同收款方的原因。

  对于业主反映的问题,南沙区住建部门表示,如果认为开发企业涉嫌存在偷税漏税或利用价格欺诈、未按明码标价出售房屋等违规违法的销售行为。可径向综合执法部门、税务部门反映处理。

  ●专家建议

  谨防“团购优惠”风险

  截至南方+楼市热线记者发稿时,陈先生等人遭遇的“团购费”纠纷尚未妥善解决,而星河·湾区壹号业主们遭遇的问题也折射出楼盘营销优惠中存在的一些风险因素。

  去年10月发布的《广东省住房和城乡建设厅关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》就曾明确提示团购优惠风险,其中第六条规定:房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险。

  那么假如购房者交了团购费后,并未抵扣一定房价款或享受到相应的优惠时,是否能够要求退还团购费呢?

  记者搜集了相关的诉讼案例,发现法院判决标准主要取决于对“团购费”的性质认定。

  在法院认定团购费为“房屋定金”的情况下,房屋总价并不包含上述费用即上述定金并未转换为房款,会判令开发商与渠道商中介公司退还团购金额;当法院认定渠道商与购房人之间存在中介服务合同关系的情况下,则认定“团购费”很难退还。在大量案件中,在渠道商与购房人之间没有书面协议的情况下,法院也会认定购房人享受了渠道商的优惠机会或者其他的一些服务,构成事实服务合同关系。

  不过在实际生活中,很多购房人并不知道“渠道商”与“开发商”之间的关系,甚至有些渠道商的人员常驻开发商售楼处,衣着与开发商销售人员一致,名片也印有开发商的标识。这也导致购房者与渠道商签订了相关服务协议后,常误认为是与开发商签订的协议。

  那么,购房者应该如何规避团购优惠的风险?对此杨登基认为,购房者在面对各类团购促销优惠时,应当确认收取团购优惠金的主体是开发商还是中介平台公司,切勿轻信房产销售或房产中介口头宣称的交了一定“团购费”等可抵扣一定房价款或享受一定服务,“购房者应当要求开发商在《商品房买卖合同》或《补充协议》中明确注明交了团购费可抵扣房价款数额,并注明收取团购费主体信息与违约责任等。”

  同时杨登基指出,若交了“团购费”后却无法享受相应服务或抵扣房价款,购房者可以“不当得利”为由向开发商、收取团购费的中介公司或两者主张连带责任共同返还。“至于开发公司房产销售价格高于政府备案价格的问题,可向房产主管部门及税务部门等相关行政部门进行举报。”

  【记者】柴亚娟  葛政涵

编辑:宋鸽   责任编辑:潘沈思
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