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广州第二批集中供地48宗,仅5宗有报价!热门地块也遇冷

2021-09-26 09:54 来源:南方都市报

  9月26日-27日,广州第二轮出让的48宗地块将分批次集中竞拍。和首轮集中供地相比,这一轮供地,不仅规则出现了极大的变化,还集体遇冷。

  截至9月24日晚,仅有20多家房企参与报名。据初步统计,19宗地块无企业报名,总起拍价超310亿。而有房企参与报名的29宗地块中,也仅有5宗地块有报价。

  热门地块意外遇冷

  据了解,比较热门的黄埔区香雪地块、南沙区珠江街地块无人报名,实属意外。这两宗地块均采取“限房价+限地价+竞自持+摇号”以及限50%首次置业。

  香雪LGPQ-E1-1地块处于科学城和香雪板块交界处,距科学城核心区不远;周边3公里有保利罗兰国际、东荟城、新福港鼎峰、科城山庄等“网红盘”。

  根据广州中原研究发展部的监测,该地块北侧靠近济广高速,其余三侧多为山林和农地。西侧长岭农业公园在建,周围没有商业和住宅项目,视野开阔,私密性好。但周边1公里暂无商业项目,处于相对偏僻的地带,业主购买生活用品不便利。地块300米范围内有元贝桥公交站,距离香雪地铁站2公里,地铁站点周围共享单车稀少,日常需要公交接驳。

  这两宗地块都属于全周期限售价,附加条件多,将影响实际获利空间窄。

  比如香雪LGPQ-E1-1地块,建成房屋销售价格不得高于38051元/㎡;与距离最近的楼盘时代天韵售价相接近;香雪地块在竞价到最高价时还需要竞自持,如此情况下,房企的可售部分面积减少,相当于额外的成本增加;此外,地块还要求首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%,这无疑给这块用地的楼房销售增加了一定压力。

  2021NJY-8南沙区珠江街一涌西侧地块限制建成房屋销售价格不超过24254元/平方米;首套房家庭或个人总套数比例不低50%,否则取消1年内在广州参拍资格;配建28000方安置房;限房价-限地价-竞自持-摇号。

  仅20多家房企参与报名

  从报名情况来看,截至9月24日晚,仅有20多家房企参与报名,与第一轮集中拍卖的热闹不可同日而语。

  其中,比较受青睐的为番禺区大石街飘峰路西侧地块、黄埔区广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块、增城区新塘镇新塘大道南侧18102218A21094号地块。

  黄埔区广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块距离第一次集中供地,最后需通过摇号出让的深振业HBPQ-A-6地块相距仅1公里。该地块采取“限地价+限售价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为26.4亿,到达最高限价时,楼面价为24546元/㎡;

  该楼面价比第一次集中挂地深振业摇号竞得的“HBPQ-A-6(楼面价27274)”地块低10%。要求新房产品售价不得高于46796元/㎡,且要求50%的单位倾斜无房家庭进行销售,出让条件相当苛刻。竞至最高限价后,还需要进入“竞自持”环节;自持部分全部作为租赁住房之用,将增加开发商建设成本。

  此外,还有广钢新城最后一块宅地——荔湾区广钢新城AF040234地块、AF040406地块也有2家报名。其为目前荔湾区起拍楼面价第二高的地块,仅次于2019年南岸路冷冻厂地块36060元/㎡(即目前保利天珺项目)。

  该地块将采取“限地价+竞配建”的方式出让,最高限价为70.3亿,到达最高限价时,楼面价为31864元/㎡,溢价率为12%。此外,该地块处于广钢公园重点开发区段,限高控制相对严格(≤100米)。

  广州中原研究发展部监测,AF040234地块位于公园第二排,考虑一排葛洲坝项目遮挡,预计20楼以上北向单位能看广钢公园景观。AF040234地块生活配套、教育资源相对较佳,但交通便利度相对较低,距离1号线/广佛线西塱站约1200米,广佛线鹤洞站约1200米。

  重点城市流拍和撤牌率为何上行?

  不仅仅是广州,其他城市第二轮集中供地也普遍遇冷。

  近日,重庆第二批集中供地中的9宗地块因故终止出让,剩余33宗地块继续拍卖;南京11幅地块终止出让,其余42幅地块将于9月26日将在网上公开限时竞价,要求“限房价、定品质、竞地价”。

  更早点,首批集中供地战火最激烈的杭州,第二批集中供地中的10宗“竞品质”地块中,9幅地块因有效申请没有达到规定门槛,无法进入后续正式竞价环节。成都第二批集中供地首日土拍中,共成交19宗地块,有1宗地块流拍,平均溢价率只有2.1%,15宗地为底价成交,这一结果也和首次供地大相径庭。

  据中指院监测,截至2021年9月22日,重点城市第二批集中供地进度过半,成都、苏州、沈阳等十个城市率先完成第二批次地块出让。从近期完成出让的城市来看,重点城市流拍和撤牌率大幅上行,主要原因有三点:

  其一,政策调控频繁加码和房企资金持续承压下拿地节奏放缓。“三线四档”融资规则逐步完善并持续发力,商票和拿地销售比被纳入监管,与此同时二批次地块严格房企购地自有资金来源审查,房企拿地意愿受到抑制;

  其二,二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好预期相对有限,特别是竞自持、竞高品质方案地块。客观上来看,下调溢价上限和取消“竞配建”可以降低房企的拿地成本,从而增加房企利润空间。同时,天津等城市的部分地块增加配建或自持保障性租赁住房、人才公寓等要求,成都、苏州等城市增加品质相关要求。房企拿地成本有所下降,但配建、自持及施工成本增加下,二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好有限;

  其三,房企对二批次地块的拿地紧迫性下降。前两批次供地的背景有所不同,首批集中供地前重点城市受“两集中”政策影响连续多月未供地,而集中在二季度出让的首批地块可年内入市,对房企业绩形成贡献,房企补货意愿强烈,市场竞争加剧下土地市场热度较高。而对后续两批次地块,房企观望情绪上升,拿地趋于理性。

  第二批集中供地城市的地块交易情况

  对于后市,中指院预计,后续即将竞拍的城市土地市场也将出现降温,部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点,进入竞价最终环节的概率较高,利润较低或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高。二批次流拍和撤牌地块较多的城市或将进一步优化土拍规则。对房企而言,第二批集中供地市场明显降温,房企拿地窗口期已开,资金实力雄厚的企业存在较大拿地机会。

  记者:王艳玲 邱永芬


编辑:苏若倩
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