虽然房价还在涨，但涨幅已经得到控制。

　　9月15日，国家统计局公布的70个大中城市8月商品住宅销售价格指数显示，8月广州新房价格由7月上涨0.2%变成上涨0.1%，涨幅持续回落3个月；二手房价格环比涨幅由7月的0.6%，收窄至0.5%，这是涨幅连续收窄的第5个月。

　　事实上，自2021年6月以来，广州二手市场整体成交已经表现为“不温不火”。月成交量维持在8000-9000宗的低位水平，市场成交能力偏低，客户入市热情不高。

　　指导价出台以后，广州中原研究发展部预计，2021年9月广州二手住宅成交量可能跌至5000宗水平左右，可能会创近5年内除春节月外成交最低的月份。

　　业主报价指数创新低

　　在指导价调控出台后，业主报价指数呈现“插水式”下滑。据广州中原研究发展部监测，目前二手房业主报价指数下跌至20.6%。市场从去年的“卖方市场”已经逐渐转变为“买方市场”。

　　数据显示，超七成的盘源下调报价在1%以上。其中，报价下调1%-5%的盘源占50%，报价下调5%～10%的盘源占16%。由此可见，指导价调控威力显现，不少业主选择下调报价促成交易，从而让市场出现多个优质笋盘。

　　记者在实地走访中也发现，天河、黄埔热门板块整体价格有所回落，业主心态出现松动，普遍会通过调价几万来试探市场，总体降幅几十万不等。也有个别降价一百万、几百万的“笋盘”，但付款条件高，需一次性付款。

　　如华景新城板块一套109方三房，原价980万降到850万；一套89方三房挂牌价825万，因业主急售降到760万。此外，据中介介绍的“笋”房，龙口西两房61平400万，以前同类产品成交价465万；龙口中80平三房588万；天河公园西门138房大三房降价200万等。

　　一手房限价，二手房市场萎缩

　　与此同时，新房限价，一二手价格倒挂，势必会导致二手房市场继续萎缩。

　　去年底，因人才购房政策放松，一些炒房客涌进来导致黄埔南沙房价大涨。比如新福港从去年初4万多涨至高峰期6.5万左右，还有保利罗兰、科城山庄目前挂牌价都在5.5万左右。

　　走访中记者了解到，新政下该片区的二手成交出现回落，谈价空间也明显放大。比如新福港鼎峰一套94方三房，售价498万，降了十几万；保利罗兰一套90方左右的三房，售价500万也是每次几万的陆续调价，在试探市场反应。

　　即便降了，该片区一二手倒挂现象还是很明显。位于黄埔区的在售新盘，单价都在4万或以下，五矿壹云台单价3.8万-4万，合生中央城单价3.6万-3.8万，品秀星汇城单价2.8万-2.95万，时代印记单价2.6万-2.7万上周成交了34套，时代天韵单价3.77万上周成交了38套，时代天境单价3.96万上周成交了35套。

　　中介坦言“出路在一手房”

　　基于以上因素，阶段性成交缩量不可避免。据广州中原研究发展部预计，指导价出台后一周，天河黄埔两区中介网签宗数分别仅为36宗和7宗，环比大减41.9%、46.2%。预计9月，广州二手住宅成交量可能跌至5000宗水平左右，可能会创近5年内除春节月外成交最低的月份。

　　成交在萎缩，买家观望情绪很重，中介生存压力很大。一位位于天河公园板块的中介人员介绍，近两个月由中介促成的成交大概只有三四套，加上业主自行成交的，估计就在六七套。“这么多门店，覆盖七八个小区才这么点成交”。

　　“增值税满二改为满五后，自己每个月还能维持1宗成交。但是二手指导价出来以后，买卖双方都在观望”，位于车陂板块的一名中介人员说，9月份连1套都不敢指望了。

　　面对二手成交的萎缩，“活下去”成为二手中介要面对的问题。一位中介公司高层告诉记者，“人员优化、门店优化在所难免。广州的地产中介，出路一定是在一手房”。他认为，广州一手成交量每月维持在万宗左右。再加之旧改加速，每个月都有新盘推出，开发商一定会通过一二手联动来带动成交，缓解资金压力。

　　与此同时，开发商的日子也不好过，广州新房市场出台了一系列的组合拳：限贷、限价、限批等。面对整体市场的冷淡，重启“渠道”也成为很多房企不谋而合的选择。

　　南都记者调查9月份前2周的一手市场发现，比如南沙部分项目加大推广，开始启动渠道，甚至增加了渠道佣金。如越秀明珠天悦江湾、中铁建海语熙岸等纷纷启动全民推荐及一二手联动。即便“大热盘”旭辉耀玥湾也启用了渠道。

　　抱团取暖或许成为房企、中介机构的当前出路。

　　记者：王艳玲

　　来源：南方都市报