2021年，中国房地产市场经历了一场前所未有的变局。在“房住不炒”、“三道红线”、“两集中供地”以及监管新规实施的背景下，房地产行业逻辑发生根本改变，行业格局也随之迎来重塑。

　　在这一过程中，中国奥园伴随着行业巨变，也迎来自身的变局。受内外部各项因素的影响，奥园自2021年11月开始遭遇行业普遍性流动性资金困难，面临疾风暴雨般的压力与挑战。经过几个月来的多番努力，奥园已实现阶段性企稳。

　　1月28日，在中国奥园地产板块年度总结会上，董事会主席郭梓文发表《同心同力，重整旗鼓，突破壁垒，再创辉煌》主题发言，深度分析行业大势，复盘总结过去一年得失，深刻反思反省奥园长期积累的内部管理问题，并对接下来的工作作出部署，锚定奥园的未来发展方向。

　　尽管面对诸多困难，郭梓文仍旧信心十足，坚定表明奥园管理团队要在逆境中更加坚定信念，通过引入战投和债务重组，战胜困难、化解债务危机，成为粤系房企在困境中重新站起来成功转型的典范。

　　摒弃高杠杆 转向小而美

　　2021年下半年以来，受国际评级机构相继轮番下调信用评级，境内外融资环境快速恶化，不少房企失去外部融资渠道后仅靠自有资金应付近期到期债务。

　　其中，奥园亦在此列。

　　奥园陷入流动性困境，这其中虽然有行业普遍问题，但企业内部问题不容忽视，郭梓文一针见血指出问题之根源：“我们存在内部管理问题，例如盲目投资、杠杆过高、风控意识不强等积累问题。”

　　郭梓文在总结会上明确指出，即便当前，行业的变局仍在继续，境外美元债市场依然严峻，国内房地产市场依然疲软，我们的项目经营层面遇到问题，经营资金归集越来越难。风险警报尚未解除，奥园未来需要面对的不确定性仍然较大。

　　事实上，纵观过去数月来奥园为了脱困而实施的各种措施，不难看出，面对流动性困境，奥园中高管团队和核心骨干齐心协力，直面逆境、坚毅前行，夜以继日想方设法地解决问题。郭梓文提出，奥园唯有抱着主动作为、敢于担当的态度，在解决项目运营中实际问题时，保持清醒，遇到问题不回避、不退让，方能突破当前困局。

　　值得注意的是，行业“政策底”已经逐渐显现。2021年11月以来，房地产调控政策边际有所调整，整体转变为以稳为主。一些城市相继出台了各类涉房支持政策，从土地出让金缓缴及降低比例、预收资金监管放松，信贷适度宽松，预售标准条件放宽等多个维度，给予行业支撑。

　　经过行业变革的洗礼，郭梓文为奥园未来转型锚定方向：要从以前的高周转、高杠杆发展模式，向“小而美”稳健运营转型，从而率先从行业困境中突围，重新站起来继续发展。

　　前路漫漫，道阻且长，行则将至，做则必成。

　　塑造逆商 实现转型重生

　　“其实人的一生，大多是在逆境中度过。如果想成功，无数次的失败和挫折不可避免。所以，我们现在要做的事情就是要塑造自己的逆商，也就是一个人面对困境能够凭借自己的智慧和毅力走出来的能力。”郭梓文主席坦言。

　　2021年，奥园其实已经在逆境中迈出坚实步伐：

　　全年累计交付98个项目，同比增长53%，交付面积超780万平方米，同比增长35%；全年累计实现合同销售额1210亿元，部分优质项目一度出现热销局面；积极稳定投资人情绪，为公司资金正常运转争取时间；积极着手境内外债务化解，释放资金流动性，保障正常运营，大部分房地产项目按计划及进度进行；保持管理团队包括高级管理层的稳定，并通过实施扁平化管理、鼓励赋能一线提升管理能效……

　　面对接下来的一年，在总结会上，郭梓文对2022年重点工作作出部署。

　　首先，加快推进引战投和债务重组。引入战投是助推奥园重新站起来的最为重要战略。目前，引战工作已经有了阶段性成果，相关进展将在春节后加速推进。

　　在债务重组方面，境内债务未来要尽快推动政银企会议，寻找银行整体洽谈，成立“一债一策”工作组，与法人单位银行进行整体商谈。关于在境外债务，奥园已经完成境外债务、资产和业务的大部分尽职调查工作，并就潜在重组方案框架进行了多轮讨论，同时也与主要境外债权人进行了反复沟通、不断优化，当前重组方案已经接近完成，未来将结合引入战投敲定方案。

　　除了积极推进引战和重组工作外，郭梓文强调，奥园要始终坚持实施“五保”战略，用实际行动兑现对各方的承诺。为此，奥园将成立事业部专项落实“保兑付”；调动一切资源优先“保交付”，盘活资金、改善现金流；突破瓶颈“保运营”，引进投资方、合作方，重点激活广东、重庆、成都、西安等区域；落实引进品牌企业合作，助力“保销售”恢复正常；千方百计“保稳定”，保证项目稳定、社会面稳定，同时保持管理团队稳定。

　　加快资产处置是缓解资金压力的最有效手段。奥园未来将积极处置资产回笼资金，节衣缩食减少一切非必要营运开支。

　　除此以外，为保障重点工作落实，奥园还将调整集团组织架构，成立重组与战投事业部、基金与定融事业部、运营事业部、重点项目事业部、综合事业部等五大事业部，果断提拔担当干将，充分授权，鼓励各事业部负责人大胆拍板、大胆作为、敢于担责，带领事业部人员行动起来，以结果为导向，优质高效地完成各项任务。

　　值得一提的是，截至去年底，奥园土储中未售面积接近3000万平方米，未售货值约3000亿元，另有一大批已获得开发主体或前期服务商资格的大湾区城市更新项目，估算总货值达8000多亿。郭梓文特别指出，城市更新将是奥园重整旗鼓，实现可持续发展的底气。对引战和重组起到强有力的支撑作用，未来要大力促进大湾区旧改转化工作。

　　从宏观经济环境来看，2022年虽然充满变数，但对于房地产行业而言，稳健发展仍是主旋律。而已经步入26岁的奥园，将再次迎来挑战。对此，郭梓文充满信心：“奥园人将会继续弘扬逢山开路、遇水搭桥的精神，同舟共济，攻坚克难，勇敢战胜前进道路上各种险阻，实现真正的涅槃重生。”