南方网讯（记者/喻孟）日前，广州市房地产中介协会发布《2021年存量房交易咨询与纠纷调处工作简报》显示，该协会2021年接待和处理消费者有关存量房转让、住房租赁的咨询案件786宗，数量有较大升幅，其中现场咨询共330宗，电话咨询452宗，信件咨询4宗。
就咨询内容来看，存量房交易的相关政策法规、以及交易过程中出现纠纷后应当如何妥善处理，占到整个咨询案例数量的65%。
协会提醒，消费者在交易前特别是签约前，应多了解存量房交易流程及注意事项，充分做好评估；在选择中介时，务必选择正规机构；另外，可通过市住建局网站（zfcj.gz.gov.cn）等权威渠道查阅中介信用档案。
协会同时还公布了相关典型交易案例，提请广大市民消费者注意交易环节中容易忽略的问题，以避免不必要的交易风险。
案例一：
为成交中介承诺返佣 成交后离职不认数
2020年6月，黄先生在某中介门店经纪人朱某的推荐下，购买了花都区某一新楼盘的房子。签合同前，经纪人朱某向黄先生表示，只要跟他购买该楼盘的物业，待黄先生完成房屋的网签备案后60日内，他返佣3万给黄先生，于是黄先生与朱某签订《返佣协议》。
1个月后，黄先生在微信告知朱某表示其已完成房屋的网签备案。朱某回应“好的，待收到佣金，便会按约支付3万元”。两个月时间里，黄先生多次询问朱某什么时候能收到钱，朱某一开始以开发商未结佣为由，让黄先生再等等。到2020年10月，黄先生再次通过微信询问朱某什么时候支付3万元，发现自己的微信已被朱某拉黑，朱某的电话号码已停机，他无法联系到朱某。黄先生来到朱某任职的中介公司，公司表示朱某已在8月底收到该成交物业的佣金，并在9月初向公司提出离职。对于黄先生与朱某私下约定返佣一事，其司并不知情。黄先生要求公司承担3万元，公司不同意承担。于是黄先生向法院起诉经纪人朱某。法院根据黄先生提供的《返佣协议》、《预售备案信息查询》、《微信聊天记录》和当事人陈述予以证明等，认为返佣条件已达成，《返佣协议》的3万元属债务，应当偿还，予以支持。
但有着相似情形的陈先生就没这么幸运了，陈先生向协会反映他在某楼盘附近遇到经纪人赖某并加了微信，经赖某介绍在黄埔区某楼盘买了一套商品房，赖某曾向他头口承诺房屋成交后返佣2万元给他。现房屋已完成过户，但经纪人赖某失联了，他不确定赖某是哪个中介公司的经纪人，希望通过协会联系到赖某。经核查，赖某未办理房地产中介服务人员信用信息卡，未持有业务水平证书，故无法确定其身份及任职机构，对陈先生的求助无法提供协助。
案例分析：
近年来，大多数开发商为了开拓客源，提高楼盘销售，与房地产中介机构联动销售。通过房地产中介机构吸纳客源，推广楼盘，促成交易后再支付佣金给中介机构。个别中介机构或经纪人为吸引客户成交，与客户作出口头或书面的返佣承诺。由于房屋交易手续办理周期较长，购房人在完成交易后，某些经纪人常常以开发商未支付佣金为由拖延支付，甚至通过微信拉黑购房人、离职等方式，逃避返佣承诺。
在此，协会提醒消费者：在选择中介服务时，应要求从业人员出示《广州市房地产中介服务人员信用信息卡》（注：该卡为广州市住房和城乡建设局制），扫码查询其任职机构是否一致，并了解其信用状况。如无法出示信用信息卡，应谨慎选择。若房地产中介机构及从业人员作出任何服务承诺，应以书面为准，确保自身利益不受损。
案例二：
获取房源“飞”中介 跳单不成“惹”官非
买家张先生通过某中介公司经纪人陈小姐介绍到谢女士出售的物业看房，当天陈小姐拍了照片作为同一户型的参照图片，为之后的房源推广做准备。陈小姐表示谢女士这套房的户型及价位很抢手，如张先生有意购买可以向谢女士支付诚意金。为了留住锁定房源，张先生签订《购房意向书》，约定3天后签订《房屋买卖合同》，并向谢女士支付1万元诚意金。3天后，张先生称因个人原因不愿意购买，让陈小姐通知谢女士不用签订《房屋买卖合同》了，要求中介公司协助退回诚意金1万元。
两个月后，陈小姐得知张先生与谢女士在两周前私下办理了房屋交易登记手续。于是中介公司以《购房意向书》为据，主张张先生需向其司支付房屋交易价格2%的中介费。张先生认为其最初已告知不购买谢女士的房屋，之后的交易并不是陈小姐促成，拒绝支付。在协商无果的情况下，中介公司向法院起诉，要求张先生支付违约金。
经法院查明，《购房意向书》没有违反法律的相关规定，是张先生和A中介公司真实意思表示，是真实有效的。A中介公司提供的照片，客观反映了张先生通过陈小姐首次获得谢女士房屋出售的信息。根据看房的照片、双方当事人的陈述，以及《购房意向书》约定，张先生应承担相应的违约责任，故法院判决张先生向中介公司支付房屋交易价格2%违约金。
案例分析：
上述案例属于比较常见的“跳单”的情形，如案例中的中介公司要求支付中介费或者违约金，最重要的依据是：第一、作为购房人，首次获得房源信息是否通过中介公司经纪人介绍，是否有签订看楼纸或带看房的相关记录；第二、房源是否中介公司的独家房源。
另，《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。可见，只要有证据证明确实属于跳单行为，中介公司就能通过《民法典》去进行维权。而作为中介公司也应努力提高经纪执业水平，加强服务意识，为客户提供更优质、更专业的服务，得到消费者的认可。
案例三：
一人名下房改房配偶也是共有人
梁先生跟太太商量，想把自己在越秀区的房改房出售，考虑置换一套电梯房。虽然梁先生房屋所在社区这几年一直讨论着老房子电梯加装事宜，但一直未有落实。经过商量后，梁先生到某中介公司放盘出售。一周后，中介公司为梁先生找到了有购买意向的陈先生。陈先生在多次看房后，最终与梁先生协商房价为280万，以一次性方式支付房款，并约定2天后签订房屋买卖合同。
在签合同当天，梁先生带上房产证等一系列产权资料独自到中介门店与陈先生签订买卖合同。这时，中介提醒梁先生他太太是否可以到现场签名。梁先生回复说已经和太太商量好了，而且房产证只有他一个人的名字，他一个人签合同就可以了。签订合同后，陈先生按约定支付梁先生10万定金，并约定10天后到不动产登记中心办理相关手续。
到过户当天，登记部门工作人员告知双方，该房屋属于房改房，需要夫妻双方同时签名才能办理相关过户登记手续，但因为梁太太去了外地，当天无法到场补签名，双方只好重新约时间办理过户登记手续。几天后，梁太太回家在社区内看到刚刚张贴的前期房屋电梯加装公示，与梁先生商量认为一旦电梯加装成功，房屋可能会有几十万的升值空间，280万的售价过低。于是，梁先生以太太未在合同上签字，合同无效为由，拒绝继续办理过户登记手续，并表示会把定金退还给陈先生。但陈先生认为自己已按照约定支付定金，并已准备好一次性付款的资金，也按双方之前的约定去办理了过户手续，梁先生现在拒绝履行合同，应当按照合同约定赔偿违约金，即交易价款的20%。而梁先生坚持以不动产登记部门要求房改房必须夫妻二人都签名方可办理办理过户登记为由，现在太太未签名，故自己不存在违约，应当是合同未成立，只要退回10万元定金就可以了，并认为是中介没有告诉自己，房改房的出售需要夫妻双方签字，是中介失责。由于双方意见不一致，梁先生回复需要5天时间考虑才能最终决定。
梁先生多方咨询律师后，才知道自己的行为构成表见代理，在陈先生按约履行合同的情况下，如果以太太未签字不同意出售房屋解除合同，自己需承担房价20%的违约责任，而且还需支付中介费。虽然房屋升值，但仍不能抵消所赔付的违约金。再三衡量后，梁先生告知中介公司愿意继续与陈先生重新办理交易过户手续。
案例分析：
自2009年起，广州市办理房改房交易过户时需查看《房改房上市缴款明细表》。当明细表上有记载配偶信息的，则是根据夫妻双方的工龄享受的房改政策，要求配偶一同到场签名确认。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）的第二十八条，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
另，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条，买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的，可以判决合同继续履行。
司法实践中，从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，适用表见代理的规定，即夫妻一方所为，他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。
在此，协会提醒消费者：购买出售房改房时需特别谨慎，房改房上市交易，需要查看《房改房上市缴款明细表》，配偶虽然未在产权证上注明或显示为房屋共有人，但只要在《房改房上市缴款明细表》有登记，则是作为隐性共有人存在，无论签订房屋买卖合同或办理产权登记，都需要夫妻双方共同办理。
案例四：
离婚析产及时办物权登记才“稳阵”
2020年5月王女士与刘先生经法院判决离婚。判决书明确一套原两人共同共有的房屋，现归王女士单独所有。判决生效后，王女士并未催促刘先生到不动产登记中心办理房屋析产。同年8月，王女士约刘先生到不动产登记中心办理房屋的析产登记。刘先生刚开始很爽快答应，但每次临到约定的办理时间，却总以各种理由推脱延迟。到了10月，刘先生便不再接王女士的电话。王女士向法院申请强执。12月，王女士拿着法院的《协助执行通知书》到不动产登记中心办理房屋的离婚析产登记。不动产登记中心的工作人员告知王女士该房屋已被制作了网签合同，不能办理析产登记。王女士经查询，发现房屋已被某中介公司在2020年10月制作了网签合同。王女士向某中介公司了解情况，该公司表示刘先生在9月1日拿着房产证及王女士的手写《委托书》来门店放盘，并表示因太太患病急需用钱，愿意低价出售。经其司促成，刘先生与买家李先生签订了《房屋买卖合同》，收取买家李先生20万元定金，公司协助制作了网签合同。其司多次催促刘先生带王女士到公司补签合同，协助李先生办理银行按揭贷款，但刘先生表示太太身体不适，不便处理房屋买卖事宜，将通过公证委托的方式委托其办理房屋出售事宜。买家李先生也在等刘先生配合其办理按揭贷款手续。直到王女士联系他们，才知道王女士与刘先生已离婚，该房屋归王女士所有。
王女士要求该中介公司撤销网签合同。买家李先生不同意，表示刘先生已收取其20万定金。若王女士要解除合同，需双倍赔偿定金。王女士认为对于刘先生出售房屋的行为她并不知情，而且她也未收取李先生的定金，她不追认该合同，认为李先生的诉求不合理。
双方多次协商无果，王女士向法院起诉刘先生及李先生排除妨害并解除网签合同。
案例分析：
案件中，离婚判决书虽已明确房屋归王女士所有，但王女士未及时与刘先生办理房屋的析产登记，从而让刘先生利用持有的房产证原件，瞒骗中介及买家刘先生。
民法典第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。根据上述规定，享有物权但尚未完成不动产登记的权利人，可依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的。本案中，王女士虽然可以通过司法途径保护自己对涉案房屋享有的物权，但司法途径事后性使得王女士权利不能及时得到保护。
在此，协会提醒消费者：无论以何种形式达成离婚协议，应当及时办理离婚登记手续，包括婚姻登记、户籍信息变更以及财产归属等相关变更登记。不动产的物权遵循公示公信原则，对于不动产权的权属变更，应及早办理不动产登记，避免产生不必要的麻烦。
案例五：
买房需三思 冲动签约麻烦多
张女士通过某中介公司经纪人小林的推荐，在朋友的陪同下，看了一套位于海珠区的房屋。虽然房屋是石米外墙，楼龄有些长，但刚刚重新设计装修，装修风格也是自己喜欢的类型。小林介绍，该房屋是陈先生为业主东叔重新装修后代其出售的，同时也把房产证、东叔委托陈先生的公证委托书及身份证明材料出示给张女士。陈先生说，他为业主东叔重新设计装修房子是投资，房屋也委托中介公司放盘有一段时间了，之前放盘价格是420万，如果张女士当天确定购买可以优惠5万元，以415万的价格成交。随张女士一起看房的朋友也是对房屋比较认可，经纪人小林告诉张女士像这一片区的房屋将来都可能会加装电梯，如果加装成功，房屋还有一定的升值空间。
张女士经朋友和经纪人小林的分析，觉得房屋挺合适，但担心公积金贷款不能申请到预计的贷款金额和年限，陈先生表示可以协助办理银行贷款，但只能在XX银行申请到满足张女士的贷款条件。于是张女士当天就决定以415万的价钱与陈先生签订房屋买卖合同，并支付了定金3万元给陈先生。
回家后张女士和家里人说了买房一事，家里人觉得房屋比较旧，虽然房屋翻新装修得挺不错，但装修质量如何有一定的不确定性；家里的钱不是很充裕，房屋楼龄这么长可能会影响按揭贷款，如果贷不到足够的金额，到时增加首期款就要去借钱筹款，但借钱的事可不好说，而且合同上也没有约定如果贷不到款该怎么办；另外觉得加装电梯的事八字还没一撇，将来怎么样也不好说。综合考虑后，觉得这个房子还是不买了。随后张女士与家人一起找到陈先生协商，针对房屋的装修质量保障年限、房屋改建可能涉嫌违建、陈先生保证把按揭贷款足额办下来等问题，希望陈先生将这些承诺都写到合同里，陈先生不同意，坚持要求张女士按合同约定执行。
张女士提出解除合同，并表示陈先生如果同意解除合同，其愿意被没收3万元定金。陈先生认为张女士违约，要求赔偿交易价格10%作为违约金。双方无法协商一致，陈先生表示将通过司法程序处理。
案例分析：
“冲动买房”是买方在买房过程中比较常见的现象，一部分买方在看房期间，通常会先看到房屋的优点，而忽略房屋的缺点、自身购房资金是否充足等问题，轻易作出买房的决定。冲动过后才发现房屋的不足，甚至会对房屋越来越不满意。案例中张女士就是这个情况，买房时由于朋友的赞美、经纪人的介绍对购买的房屋缺少了全面考虑，导致解除合同时，出现诸多阻力。
协会提醒消费者：二手房周边环境相对较为成熟，建议分时段多看几次房，对房屋、小区以及周边配套等情况作多方面了解，与家人商量后再签约。签约前还应关注自身购房资格、个人银行征信是否符合要求，需要贷款购房的，要充分了解贷款政策，尤其是对首期款比例、贷款金额和年限有需求的，更加要把相应的要求写到合同，并注明如申请按揭贷款的结果未到达预期的救济方式，这样才能更好地保障自身的合法权益。
