11月28日，新鸿基地产以创纪录的422亿港元投得香港西九龙站上盖商用地块，拿下香港近年来面积最大的商业用地。

　　回溯到内地，这家香港地产巨头近两年亦动作频繁，自2018及2019年陆续投得广州南沙庆盛枢纽区块两幅商用地块，总楼面面积约30.7万平方米，是自《粤港澳大湾区发展规划纲要》于今年2月20日公布后，第一个在大湾区取得大型综合商业用地的香港发展商。

　　今年8月，新鸿基地产时隔十年再度出手杭州，与平安不动产联手豪掷132.6亿元拿下杭州最新高价地——江河汇。

　　日前，新鸿基地产（中国）有限公司执行董事刘德扬接受21世纪经济报道记者专访，分析了新鸿基地产在内地发展商业地产的策略：在城市选择上遵循一线城市、省会城市以及经济发展较快城市的原则。

　　据业内人士分析，相比北京、上海等一线城市，作为强二线城市的杭州，其商业地产发展稍显落后，此前的嘉里中心经历10年蛰伏期，在运营上近两年稍有起色；杭州本土的商业品牌则开始没落。

　　随着G20峰会和亚运会等国际盛事先后在杭州举办，杭州城市地位一直在提升，而商业地产起步晚的杭州，也需要有国际视野的开发商参与城市建设。

　　在重要地块上，杭州市政府有意识引入国际化企业，国内房企简单的开发-出售模式，缺乏经营能力，与杭州想做“城市封面”作品的想法多有差距，而港资开发商的模式则不一样，这也是港资开始关注杭州的原因。近一年来，港资房企在杭州投资超过400亿，目前除了新鸿基地产，还有新世界、恒隆地产等进驻。

　　不过，杭州目前的消费能力还有待提高，杭州高品质地标式大型城市综合体尚欠缺。已逐渐进入商业综合体开发周期的杭州，正在填补城市空白。新鸿基地产所拿江河汇地块是非常特殊的，地块总建筑面积约83.6万平方米，位于钱塘江与京杭大运河交汇处，被运河一分为二。如果说万象城是钱江新城1.0时代的地标，那么这块地或是钱江新城2.0时代的一个节点。

　　新一轮城市发展契机

　　江河汇是否为新鸿基地产在内地投资的标志性事件？刘德扬坦承，新鸿基地产对杭州关注已久，并非首入杭州。2005年，新鸿基地产与华润集团合作杭州万象城，项目开业后营业额持续攀升，坚定了新鸿基地产进一步入杭的决心。而杭州近几年利好不断，G20峰会在这里举办，亚运会也即将在2020年举办。杭州的城市框架也随着这两个国际事件而逐渐打开。

　　刘德扬表示，新鸿基地产不想错过杭州新一轮城市发展契机，与此同时，新鸿基地产投资团队也继续在各地看项目，包括北京、南京、成都、深圳等城市。由于内地城市很多大型项目，从地方政府规划到地块正式推出，需要2-3年时间，因此新鸿基地产的投资团队看市场也以2-3年为一个周期。刘德扬指出，在项目获取时间这方面，开发商往往需要根据城市规划发展的节奏而做出投资调整。

　　过去两年，新鸿基地产都在杭州积极看地，最后将目光落在了钱江新城。政府希望做出一件有分量的作品，因此交给设计理念、经营能力等均比较强的企业，希望这个项目将来是持续性的地标，而不是那种短平快的项目。

　　而最为杭州政府看重的，或许是新鸿基地产在内地开发的商业项目中，商业部分均为自持，这对项目发展而言有可持续性。一个大背景是，国家在刺激内需、鼓励消费。新鸿基地产也抓住了这一发展契机：在香港开发了包括维港门廊在内多个世纪地标综合体项目的新鸿基地产，在内地也打造了多个知名综合体，其所擅长的综合体项目里集合了经营、出租模式，也集合了购物中心、酒店和酒店式公寓、写字楼等业态，这与消费大环境是相匹配的。

　　刘德扬指出，江河汇虽然是新鸿基地产在内地规模最大的综合体项目之一，但并不存在运营方面的挑战，因为新鸿基地产在内地几乎所有大型综合体项目已经进入理想（盈利）的运营阶段（上海徐家汇繁华地段的ITC项目要到2023年整体完工）。

　　据透露，目前江河汇尚处于概念设计方案的优化阶段。新鸿基地产商场运营团队一直都在研究，新零售对线下实体经济的发展和影响，在这个项目里，会通过很多新的科技手段，如灯光、数码科技等来加强客户的商业体验。

　　江河汇项目规模庞大，对于新鸿基地产中短期在国内的投资会否有影响？刘德扬指出，每个市场都有周期，开发商在这个周期里寻求投资机会，新鸿基地产也不例外。

　　投资放眼城市群

　　刘德扬指出，城市条件和客观的大环境政策，加上中国经济一直都是稳步增长，集团对内地市场持续看好。

　　内地城市化进程稳步推进，已经从个别城市发展到城市群建设。团队的投资目光不是放在一个城市，而是放眼城市群，因此新鸿基地产在大湾区、长三角均投以极大关注。刘德扬认为，近期有关部门出台的城市群发展政策，是在鼓励企业去参与。

　　“中国内地市场巨大。”刘德扬指出，在内地投资，特别要看政策走向，要看一个大的政策落实到什么地方，每个地方的速度不一样，都有自己的经济、营商环境。所以在这么大的环境里，企业要去判断政策落实到不同地方时，主要看会产生什么效应。目前新鸿基地产在长三角重点城市上海、杭州、苏州、南京，粤港澳大湾区的广州南沙等重点城市均有布局。

　　刘德扬以杭州为例，这是一个省会城市，也是一个旅游城市，本身具有很强的消费力。此外，城市以互联网等新兴行业为主，吸引很多年轻族群在这里生活、工作，聚集了很多潮流前沿的元素，还有交通、文化等枢纽效应，因此新鸿基地产在做项目时要综合考量。

　　而上海又是一个不同的城市，它与东京、纽约等大都会齐名，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心“五个中心”建设正在深度推进，这个城市的商业综合体覆盖面非常大，需要体现城市的多功能与多元化。集团在上海的核心地段布局了5个商业综合体，这与城市的发展规模和需求是匹配的。

　　在城市中心、核心地段拿地越来越难的同时，互联网、新商业、新零售的兴起又对城市综合体运营提出新的要求，包括线上线下联动、利用公共空间打造更多场景体验等。

　　新鸿基地产在做投资时会衡量总投资额，进行风险把控。动辄100、200亿的拿地金额对开发商而言，融资能力是首要的。当前面临经济下行，全球经济也存在不稳定因素，但逆向思考，这也是机会。比如，过去几年国内GDP增长维持6%的增速，产业从十年前的普通的轻工业来料加工，到现在高新科技、电商、AI等新兴产业的崛起，实现了产业升级。

　　新鸿基地产看重的是长期持有的回报，因此一个国家、地区的营商环境和政策稳定性，是开发商最为关键的投资要素。

　　刘德扬指出，从市场营商的稳定性来说，中国明显优于其他国家。“国内营商环境稳定是相当关键的投资要素。在全球市场不景气的时候，我们相对其他国家更有竞争力。因为我们的产业基础、生产制造基础很好，与此同时，对企业的竞争力要求更高。”刘德扬认为，全球经济不好的时候，中国的竞争力反而体现出来了。

　　10月23日，世界银行发布《全球营商环境报告2020》。报告显示，由于大力推进各项改革议程，中国已连续两年跻身全球营商环境改善幅度最大的十个经济体之一，在满分100分中得分77.9分，比去年提高4.26分；排名跃居全球第31位，比去年提升15位。

　　刘德扬表示，新鸿基地产会持续关注市场变化，并结合集团自身的发展策略与能力可持续、创新地发展项目。整体业务资源投放，需要全盘来看。刘德扬强调，不论是在香港市场还是在内地市场投资，这个过程是不断变化调整的。