出水才看两腿泥。

　　去年半年报显示，上市房企普遍获得历史最好业绩。这既在意料之中，又在意料之外。意料之外是因为，调控如此严厉，还有这么好的收成；意料之中是因为，2016-2018年上半年，依然是量价齐涨，虽然涨幅放缓。

　　但最近陆续披露的2018年年报，就显露出了差异。一方面，巨头们笑脸绽放，净利创新高；另一方面，一批中型房企露出了危险的苗头。

　　房企三巨头财报甚是好看。中国恒大2018年股东应占净利373.9亿元，碧桂园净利341.3亿元，万科2018年净利337.7亿，增幅少则两成，多则逾五成。

　　根据中原地产研究中心对42家房企年报的统计，70%的企业利润出现明显的上涨，其中，A股27家企业平均利润上涨22.6%。

　　如你所知，这两年万科恒大碧桂园先后放慢了对销售额增幅的诉求，这既与行业市场整体增长放缓有关，也与企业自身结构调整有关。而一旦规模降速，以买地或并购为主的投资减少，资产增厚，负债率大概率会降低。前两年的销售收入结转后就带来丰厚净利。

　　但一些中型房企，报表就不太好看了。有家房企销售额比较高，但净利却腰斩。有些房企净利增幅只有百分之十几甚至个位数。有的净利尚可，但毛利率和净利率维持低位。

　　最让人担心的，是一些房企负债率高企，总负债水平偏高。有的企业现金流虽然勉强覆盖短期债务，但稍微拉长到一年以上，就会发现有较大的缺口。虽然这里不方便点名，但业内人士很容易发现，有那么几家企业，负债率仍高达100%以上甚至超过150%。

　　我跟一些房企负责人私下交流时，他们承认，2017年旺盛的市场，令其对2018年形势存在一定程度的误判，主要表现就是拿了一些高价地。2018年下半年交易转淡后，去化率迅速下沉，导致资金回笼与预期出现较严重的错配。尤其是一些期望在短时间内实现规模追赶或超越的房企，现金头寸在某个时期呈现较为紧张的状态。

　　去年以来，央行几次降准，有些地产界朋友本来以为流动性会像过去那样曲折流入楼市，自己能“分一杯羹”。虽然流动性整体在改善，但金融机构对房地产贷款依然把关很严，他们失望了。好在发债环境有所好转。

　　今年政府工作报告对房地产市场的表述是：“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”调控的主体责任赋予了城市一级。于是，有些房企转而寄希望于城市调控政策的放松。但无论是地方两会，还是中央政府主管部门，都没有松口，而是要求保持政策的连续性和稳定性。

　　说到底，对大多数房企来说，解决流动性的问题无非两条路：一个是引进合作方，转让区域公司的股权；一个是采取措施，提升去化率。前者就是俗称的卖项目，有的企业已经这么做了。后者就是尽可能快地卖房子，卖不动就降价打折。

　　以北京市场为例。去年以来北京楼市有个显著特点是，限竞房、共有产权房供应量占比越来越高，但在严格限购限贷条件下，去化情况很不理想，有些项目去化率仅三成。因此，大部分项目采取了低价起售的办法，有的项目甚至比备案单价低了三四千元。

　　今年初，有些房企开展了类似于抢收的营销行动，据说效果还不错。而恒大则在全国拿出数百个项目来促销。可惜，跟从的企业并不多。有些房企对于降价促销是有顾虑的，比如前期业主如何安抚（有些业主动辄来维权要求“补偿”）。

　　去年下半年楼市转淡后，营销经理一片叫苦声，但从全年情况看，主流房企基本都完成了年度计划。不过，好处是，他们的老板对2019年不由得谨慎起来，不敢施加太高的指标。虽然大家都认为政策和市场接近“双底”，但“保持房地产市场的稳定”传达出的共识是，没有奇迹发生。

　　如果非要与2008年楼市相比，我个人的感觉是，降价促销的房企有点少。别害怕，特斯拉降价还有车主抗议呢，到售楼处维权的业主毕竟也是极少数。何况，与企业的财务安全相比，前期业主闹一闹是小事情，多请几个保安就成了。

　　因此，我建议负债率过高的企业，流动性吃紧的企业，不妨坚决一点，牺牲点利润，促销的力度更大一些，面更广一些。但购房者也不宜期望过高。个别自媒体煽呼房价腰斩实在是标题党的做法，当不得真。

　　说句题外话。有朋友问，怎么看待郁亮称万科要守住基本盘的说法？其实这与去年万科打出“活下去”的口号是同一枚硬币的两面。活下去，是激发万科内部的危机意识；基本盘，是守住万科的主航道，它们共同指向万科组织的重构。

　　我说过，万科的今天就是其他房企的明天，指的是增长天花板以及迟早要到来的调整。但组织的重构，并非所有房企的必选项。当规模论尘嚣初歇，流量红利衰减，安全就排到了首位。学无尽涯，日子还长着呢。(21世纪经济报道 编辑 李靖云)