也不知是从哪年起，地产界对“金九银十”充满了想象。
之所以说是“想象”，因为21世纪经济报道记者通过梳理过往商品房销售数据发现，9月和10月向来不是年度成交高点。在一些年份，9月和10月的交易量仅能达到当年的月平均水平。相比之下，自2007年以来，12月始终是历年的年度交易高点，无一例外。
今年的9月楼市，表现如何？
根据克而瑞数据，9月份全国百强房企权益销售金额环比增长23.9%，比去年同期提升近11个百分点。TOP50房企中有超过8成的企业单月业绩环比提升。
看起来不错。但请注意，这几个数字，一是与今年8月相比，与去年同期相比。而今年7-8月，全国商品房销售情况都相当的清淡，去年7-9月更是可以称得上是惨淡。基数低，所以显得今年9月的增幅明显。这还是各大房企备足了货品的情况下取得的业绩。
黄金周期间全国重点10个城市新房销售面积为77.22万平方米，较2018年同期下降8.1%，创下近5年来新低。-甘俊 摄
当然，也有数据确实很闪亮的房企。比如恒大。根据恒大10月3日披露的数据，9月实现合约销售金额831.1亿元，较上月增长约73.8%，较去年同期增长约31.9%，刷新了该公司单月合约销售金额的历史纪录。
关注房地产市场的朋友都知道，恒大有这样的表现，主要原因是它“全员上阵”促销卖房，8月份开启了全国超500盘7.8折促销活动。前50强其他一些销售较好的主流房企，基本都是在房源充足的基础上大力促销的结果。
如果再看今年1-9月的销售情况，就更清晰了。克而瑞报告称，截至9月末，在设定了全年销售目标的房企中，只有近4成房企目标完成率达到75%以上，另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间，剩余房企目标完成率未达到65%，“规模房企整体目标达成情况不及去年同期”。
今年前9月整体情况不如去年，主要还因为去年上半年商品房销售还相当的红火，以至于当时有些房企产生了错觉，可能会复制2017年的盛况，没想到下半年急转直下。
如果说9月成色不足，那10月会怎样？据媒体报道，刚刚过去的假期里，楼市欲振乏力。据诸葛找房数据研究中心监测数据，黄金周期间全国重点10个城市新房销售面积为77.22万平方米，较2018年同期下降8.1%，创下近5年来新低。期望10月剩下的时间里有惊喜出现，也不现实。
但采取大力度促销的房企，仍有不俗表现。还是恒大，国庆期间部分项目特价，部分公寓、商铺更是低至6折。10月1日至7日，恒大全国销售额达到惊人的510亿元，再次创下房企黄金周销售之最。恒大9月以来的销售额，应该有足够的说服力吧。
临渊羡鱼不如退而结网。还是那句话，房企们别犹豫了，赶紧促销吧。
不过，促销并非万能良药。房地产市场情绪已经发生了较大变化。这一点，作为先导景气指数的二手房市场，已有所表现。多家房地产经纪机构的数据显示，成交周期正在大幅增长。购房者的这种观望情绪已传导到新房市场。几位房企高管告诉我说，项目去化率在下滑，回款速度拉长。个别城市的困难项目，即使从集团派出最能干的“销售突击队”来异地支援，效果也非常不理想。
很自然地，有些房企朋友会将这种市场表现归结为融资环境的变化。也就是，今年5月底以来，监管部门在涉及房地产的信托、发债甚至信贷方面持续收紧。但舆论显然夸大了这些政策的影响。正如中国银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企9月11日在银保监会通气会上所说，监管部门压降的主要是违规绕道“输血”房地产的表外资金，并没有控制房地产企业贷款增量。
根据中原地产研究中心统计，截至10月8日，年内房企美元融资533.6亿美元，同比增长50%，其中8月海外融资15.8亿美元，9月融资37.97亿美元。虽然融资成本有所上涨，但房地产金融政策收紧以来（6-9月）的融资成本并不比上半年涨幅更高。
有些房企朋友不愿意谈论行业大环境，认为这类讨论失之空泛。但我个人仍要不厌其烦地提醒，2016年10月新一轮调控推进到现在，整个房地产行业的制度环境、市场环境，都已经并将继续发生重要的变化。楼市热了就调控，冷了就刺激，这种发展模式不再适用了，一去不复返了。
我愿意重复自己的观点，就是，房地产将逐渐回归正常行业。不仅是指房地产投资，也指商品房价格、商品房销售、房企利润率。多年前我就跟地产界朋友讲了一次又一次，像房地产这样占用如此之多的社会资源，尤其是资金资源，是不可持续的。房地产信贷在整个信贷的占比超过四分之一，短时期可以理解，但长期这样就很不正常。哪个行业的改革发展不需要投入大量资金？你占用多了，其他行业就少了，尤其是实体经济。
但回归正常行业，并不是说房地产就此止步了。可见的将来，房地产仍有发展空间。主要是指内涵和质量。房地产过去10多年的迅猛增长，固然为经济和城市建设作出了巨大贡献，但客观地说，内涵是粗糙的。到了全面提升产品和服务品质的时候了。正常的日子过出不平凡，那才是真本事。
（编辑：欧阳觅剑）
