近段时间以来，深圳楼市的魔幻让人瞠目，疫情下热度不降反升，“喝茶费”“房抵经营贷”接连爆出。

　　相较于广州楼市的不温不火，五一过后，深圳楼市经历大洗牌，此前浓烈的炒作氛围渐渐平息。

　　另一边，广深楼市回温的过程中冷热不均，区域分化明显；同时购房者也更为理性，真实成交仍基于合理的价位。

　　房住不炒的基调下，未来楼市走势会更趋于平稳。

　　指导价、房地产税等调控手段或在路上，长短期组合拳下，市场炒作的虚火将难以再燃，未来广深楼市将在合理范围内波动。

　　深圳热度下降广州渐渐回温

　　刚刚过去的五一小长假，深圳楼市并没有迎来大爆发。

　　据深圳中原地产数据显示，五一期间深圳新房市场成交套数328套，成交面积2.99万平方米，同比减少46%。

　　4.27-5.3期间，佳兆业城市广场（三期）共成交44套，与之相对的是部分项目0看房、0成交。

　　五一期间，深圳二手房一共成交房源507套，成交面积4.3万平方米，均同比下降33%以上。

　　一位房产中介向记者表示，五一期间自己“看着忙，其实成交的没多少”。

　　另据中原地产数据，4月深圳新房住宅成交3319套，环比上升5.3%，成交套数连续两个月回升；成交面积为31.5万平，环比下降2.8%，热度有所下降。

　　二手房方面，此前，深圳宝安、南山、光明等区域的二手房挂牌价曾大幅上涨。

　　但在4月20日，深圳政府连续出台相关政策严控之后，记者再查询一些小区挂牌价虚高的房源，都已没有相关信息了。

　　目前，南山区的二手房高价基本贴着19.9万/平方米，没有单价超20万元的房源，光明大第的在售房源仅一套，单价在6万元/平方米。

　　过去的三四月，魔幻深圳楼市先后经历了喝茶费、经营贷等风波，随着政府不断出手，楼市的虚火似乎渐渐缓了下来。

　　相比之下，广州楼市就显得平和得多，仍在缓缓回温中。

　　据广州中原研究发展部数据，五一期间，广州一手住宅开盘或加推个盘共20个，合计2004套，推盘量同比去年五一减少7个，总推货量较往年减少35%。

　　同时，五一期间新增供应的房源，主要集中在东部和南部，其中增城仍旧是主力，以251套网签套数位居第一，而假期内开盘（加推量）最高的南沙网签共72套，排名第二。

　　新增货源减弱，但成交逐步回温。广州中原地产研究院数据显示，4月以来，广州网签一手住宅成交量为6566套，环比上涨50%；总成交面积为72.99万㎡，环比上升53%。

　　二手房市场方面，广州中原数据显示，4月份二手市场成交量为3594套，环比上涨了36.65%，成交均价上，则环比上月微跌了1.27%。

　　浏览广州各楼盘项目不难发现，不少楼盘仍处于打折、“一口价”促销的模式里，成交数据“量升价跌”，此前疫情带来的影响还在慢慢恢复。

　　冷热不均仍将继续

　　在深圳，一系列政策组合拳已经在酝酿。4月28日，深圳市住建局局长张学凡表示，对于房价上涨，深圳准备了很多手段。

　　“比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，也可以考虑房地产税的问题。”

　　在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，深圳楼市冷热不均从去年到现在一直存在。深圳局部热点地区，如前后海、宝中地区，都有炒作动机，叠加对通胀的担心、外来资金进入、经营贷的刺激，导致深圳楼市出现局部火热，但局部的小热，替代不了大部分盘的平淡业绩。

　　宋丁表示，“深圳的房价下半年将保持胶着状态，不会出现忽然暴涨，也不会下行。楼市冷热不均的现象仍将持续。”

　　而深圳魔幻上涨的二手房市场也将降温。

　　宋丁表示：“没有约束的挂牌价扰乱市场，政策对虚高的二手挂牌价打压，连带成交价会受到压抑，甚至回调。”

　　另一边，不同于深圳楼市的火爆炒作，广州楼市仍在逐步平稳回温中。

　　广州中原研究发展部表示，今年疫情下，不少开发商采取“推货+以价换量”模式，以弥补一季度损失。同时，采取“以价换量”销售策略的楼盘均取得较好的成效，销售去化均处板块高位。

　　由此可见，在目前的后疫情时代，广州市场依旧具备较强的购买力，客户只要遇到合适的价格仍然会加快入市。

　　同时，广州楼市的优惠措施或将持续。广州中原地产项目部总经理黄韬认为，为弥补此前疫情带来的影响，开发商或会在未来三个月内，继续采取一定的优惠政策以促进销售，在销售额平稳后，广州新房的价格才会趋于稳定。

　　此外，房住不炒的主基调不会改变。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，投资炒房的想法必须谨慎。他表示，疫情之下，尽管经济受到很大冲击，但国家没有采取过去的刺激手段，松绑楼市或大规模放水，而是在供给端发力，挖掘有效需求，所以，指望新一轮刺激，投资炒房的想法还是要谨慎一点。

　　从总体看，房住不炒和软调控的环境下，购房者纷纷转为观望，开发商推盘也将保持谨慎，但供不应求的基本面不会改变，房地产的需求只会延后入市，不会消失。

　　而深圳依然将带领全国市场复苏的进程，广州在一线城市中增长较乏力。在中原地产首席分析师张大伟看来，一线城市中市场复苏最明显的依然是深圳，广州在北上广深中复苏较弱。深圳因为区域调控政策预期出现，最近市场相比前期稍有平稳。

　　房住不炒基调之下，下半年广深楼市将在可控、理性范围内波动。