火爆楼市永远不缺“魔幻”时刻！

　　一边是千万豪宅半天“秒光”，另一边却是楼盘重现喝茶费套路。据网友爆料，因房源火爆，有开发商内部员工提前锁定新盘项目后再转手卖出；甚至还会加上霸王条款，交了最高100万的“喝茶费”，依然不给看房，购房者居然只能通过户型图“盲买”。

　　日前，宝安区住建局针对这一楼市乱象出手了。据通知显示，住建局将从4月3日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动，涉案楼盘将暂停全部房源网签权限！

　　不过，各地楼市频频传出“一日售罄”的消息，近期二手房成交量激增，报复性买房之后，无疑也要警惕类似“百万喝茶费”套路的出现。

　　住建局出手打击变相收费涉案楼盘被暂停网签

　　过去两周，各地楼市逐步出现复苏迹象，楼盘秒光频现，更有深圳宝中区部分楼盘“百万喝茶费”消息被迅速爆炒。

　　楼盘作妖，“喝茶费”套路重出江湖。针对这一现象，宝安区住建局也出手了！

　　4月3日，深圳市宝安区住建局发布通知称，宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论，涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。

　　据通知显示，为维护宝安区房地产市场健康有序发展，4月3日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动。

　　据了解，宝安住建局将采取以下措施打击“喝茶费”等变相收费行为：

　　1、列为房地产扫黑除恶和“楼霸”专项整治线索,联合市场监管、公安、税务等相关部门进行查处。

　　2、暂停涉案楼盘全部房源网签权限。

　　3、从严进行诚信惩戒。

　　4、有变相强制服务并收取费用的,按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定,按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款。

　　5、有其他价格违法行为的,我局将移交市场监管部门进行查处。

　　除此之外，宝安区住建局还要求各房地产开发企业严格按照《商品房销售明码标价规定》《深圳市房地产市场监管办法》相关规定,立即开展自查自纠，即日起在营销中心显著位置张贴温馨提示，严格按照备案价格销售，接受购房人和社会监督，杜绝收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为。

　　千万豪宅要交百万喝茶费？光看户型图就要盲买

　　不妨一起回顾下整个“喝茶费”套路。

　　据基金君3月24日报道，日前，有网友在社交平台上爆料，深圳某区域三个新盘项目，对外号称售罄，实际现在转为内部消化，要缴纳所谓的喝茶费（即更名费）才能买房。而这笔喝茶费，最高竟然高达100万。

　　同时，爆料网友还给出了一份喝茶费内部报价单：其中一个楼盘116平4房户型总价1120万，喝茶费100万；89平3房户型总价816万，喝茶费85万。而另一个楼盘97-100平2房，喝茶费75万。

　　据该区域房产中介透露，100万喝茶费确有其事，但因新房限价，即便加上喝茶费，也比周边二手房的价格更低，因此对购房者更有吸引力。

　　但令人意外的是，有些购房者即便交了100万的喝茶费，仍然无法顺利看房。根据中介解释，这笔喝茶费是先去银行做资金监管，最终打给开发商内部员工。言外之意，如果公开看房，就泄露了内部拿资源售卖然后叠加喝茶费这种套路，而购房者则只能通过户型图来进行盲买。

　　为了证实这类盲买套路，基金君此前还实地采访了深圳其他区域近期售卖的楼盘售楼处。

　　据基金君了解，近期深圳两个新楼盘重新启动现场销售后非常火爆，排队咨询购房者众多，但对于看房要求，售楼工作人员则以“房源不多、售楼处即将拆除”的理由进行拒绝，直接要求购房者通过看购房图或者VR展示户型情况，来让客户确定认购意愿，提前签下合同。

　　据业内人士分析，喝茶费或者更名费的套路并不新鲜。早在2017年，深圳某项目就被曝出喝茶费是开发商因为预售价格批得太低，以此名义提价。而所谓内部员工的说法只是针对购房者，实际背后就是开发商企业。

　　在分析人士看来，购房光看户型图就“无脑买入”，不排除其中有饥饿营销的嫌疑，开放商抓出抢房者的焦虑心理，最大化项目销售收益。但类似喝茶费这种缺乏法律约束的条款，最终可能还是会伤害购房人的利益。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“喝茶费”出现或是因为房源比较紧俏，或是因为房源价格被低估，在需求较大而供应量较小的情况下，购房者通过加“喝茶费”获得购房机会。

　　“收‘喝茶费’是不合规的，一方面这部分资金没有受到监管，另一方面‘喝茶费’的存在抬高了购房成本，使限价政策失灵，不符合规定。”严跃进指出。

　　千万豪宅半日吸金23亿楼盘爆炒“一日售罄”

　　实际上，无论是这次楼盘百万喝茶费，还是此前深圳业主群抱团涨价，这些市场乱象无疑也折射了楼市热度不减的事实。

　　4月5日，深圳招商蛇口太子湾推出千万级别豪宅楼盘，54套公寓，单套总价2900万起，仅开盘半天，全部售罄，吸金约23亿元。开发商更是打出强硬条款：这次销售“不接受退房”，也让购房者没有反悔余地。

　　即便如此，依然没有挡住购房者的热情。据网友流出的图片显示，当时营销中心现场聚集了不少戴着口罩的购房者，甚至因为聚集人数过多，被紧急限流，一度暂停销售。

　　此前3月16日，万科首度开启了线上直播卖房，短短7分钟288套房被抢光。当晚线上开盘直播围观人数高达近50万人次（各平台峰值合计）。

　　尽管豪宅销售频频传出一抢而空的消息，但也有人认为这属于“炒作过当”的情况。

　　据每日经济新闻报道，合富辉煌（中国）深圳公司总经理李举明认为，深圳的“秒光盘”与“日光盘”属于炒作过当。

　　据李举明分析，所谓的秒光盘主要有几个特征：

　　一是推货量很少，即使是取得较多货源的预售证，主推的产品量也不多；二是部份楼盘的销售政策有积极变化，如价格有少许松动、公寓带租约、学区利好等；三是二三级联动集中带看，因为3月份三级市场的带客不能进入社区，二手成交量不足，所以集中力量转战新房市场，这为3月部分楼盘走量提供了支持。

　　二手房成交量攀升楼市小阳春到来了？

　　值得注意的是，近期深圳楼市销售火爆的消息频出，千万级别豪宅被秒光，即便存在“喝茶费”的套路，也无法阻挡购房者的热情。

　　据深圳中原数据，3月份，二手房卖掉8008套，环比增长3.8倍，同比增长76%；新房卖掉3152套，环比增长279.8%；成交面积32.4万平方米，环比上升279.9%。分析称，3月二手房月成交量达8008套，实际已过楼市冷热分界线。

　　难道是受疫情压制的楼市需求又回来了，“报复性买房效应”显现？

　　对此，业界的看法似乎并不那么乐观。

　　据基金君通过中原地产置业顾问了解，近期二手房的房源推出的量增加明显，有些业主甚至提出一次性付款，在还价空间上也比较大，可能是业主“套现”的需求比较大，这种急于降价的情况看，实际上也让持观望态度的买家开始增加。

　　深圳房地产中介协会研究部主管华洪表示：“根据我们的调查，最近卖房业主的心理主要包括对短期经济前景预期不太乐观，特别是高杠杆持有的业主选择先放盘，因为二手房买卖也需要时间，继而落袋为安。此外，还有前期低价买入的业主也存在出货的心理，再者就是刚需入市，但这个量一直以来都比较稳定。其实，置业者更应该关注成交价格，价格上的变化或导致相应的政策出台。”

　　戴德梁行高级助理董事肖芳认为，这并不代表深圳楼市已经迈入小阳春，小阳春的特征是量价齐涨，目前这种现象更多的是市场的正常恢复。“长期来看，供需不平衡是深圳楼市最大的特点，此前被压抑的购房需求会在疫情缓解之后反弹，并不用担心房价再次大涨，今年的基调仍是高位稳定。”

　　来源：中国基金报 记者：金报 莫飞