5月14日，香港上市的国瑞置业有限公司（02329.HK，下称“国瑞置业”或“公司”）发布了2019年全年年报。根据公告，2019年国瑞置业实现已签约销售额239.15亿元（人民币，下同），同比增长9.1%，对应的合约销售面积约为127.80万平方米，同比微降约2%；已签约销售均价达到约18,713元/平方米的水平，同比增长11.4%。公司全年实现营收80.93亿元，同比增长22.4%；其中，来自物业开发与物业租赁的营收分别为72.57亿元和6.08亿元。

　　而在盈利能力方面，国瑞置业2019年实现净利润约12.20亿元，归母净利润8.60亿元，每股收益0.19元，董事会建议派发末期股息每股3.76港仙。

　　土储体量逾1500万平米货值超千亿规模，围绕一线城市布局成本优势明显

　　值得一提的是，国瑞置业2019年127.80万合约销售面积的背后，对应的是总规模超过1500万平方米的土地储备，以及每平方米不足3000元、占销售均价比重只有15%的土地储备成本。

　　根据业绩公告披露的数据，国瑞置业截至去年年末的土地储备面积达到了1553.84万平方米，其中已竣工的可租可售面积达到121.13万平方米，开发中面积736.13万平方米。从地域分布来看，公司土储集中在京津冀、长三角和珠三角等国内一二线经济发达城市及周边地区，其中京津冀的土储面积占比接近50%，单在北京一地即达到162.44万平方米之多，而收储的平均成本仅为1.66万元/平方米；在深圳收储的土地面积也有66.54万平方米，但平均成本不到3000元/平方米，如下表所示：

　　公司董事长在年度业绩说明会上表示，公司土储对应货值已超过了1000亿元，足以支撑未来4-5年的开发需求。同样地，国际评级机构惠誉在业绩公告发布前对国瑞出具的评级报告中也强调了这一点。惠誉认为，以截至2019年6月末时点数据计算，国瑞置业的土地储备共计1,420万平方米，权益土地储备逾900万平方米，并且这些土地储备多位于一二线城市或受益于核心城市溢出效应的三线城市，而这些城市的需求保持稳健。这些土地储备有助于支撑公司现有约110亿元的权益销售规模，并且足以支持公司未来9-10年的开发需求。另一方面，超过1500万平方米的土地储备也意味着国瑞不存在立即补充土地储备的压力，因此存在降低杠杆率的空间。

　　不仅如此，由于大部分土地储备是在数年前获得，加之参与土地一级开发拉低了拿地成本，国瑞置业的平均拿地成本不到其平均售价的20%。惠誉预计，在拿地成本优势显著这一有利因素的作用下，2019-2020年间国瑞置业的息税及折旧摊销前利润（EBITDA）比率将保持在30%左右的稳健水平（2018年为33.6%）。

　　三大旧改项目推进初见规模，未来将深耕大湾区建设

　　国瑞置业早前以旧改起家，因此旧改与城市更新一直是公司经营战略规划的“重头戏”。早在1999年，北京市崇文区旧城改造招商引资之时，公司就抓住这个商机果断进京，并于2003年开发出其首个在京楼盘国瑞富贵园，当年以9.7亿元的销售总额跻身北京十大热销楼盘，一炮打响国瑞品牌。此后，国瑞置业深耕崇文商圈，开发了百万平米的地标性商业综合体国瑞城，集购物中心、板楼豪宅、商务公寓、酒店式公寓、商业街、四合院、写字楼于一体，可同时满足商务、办公、居住、购物、休闲等多种类型和业态的需求，素有“长安街畔的建筑航母”美称。

　　如今二十年过去，从业绩公告中披露的情况来看，近年来公司在北京、深圳、汕头等地积极承办一级土地开发、旧改与城市更新项目，进展顺利。其中，公司在北京东城区祈年大街西侧进行的一级土地开发项目，距天安门广场不足一公里。项目规划建筑面积47.43万平方米，由五幅地块组成。截止2019年末，该项目壹号地已完成协议转让；另有肆号地已完成拆迁，并取得房管部门的确认完成结案；伍号地居民拆迁已完成，剩余两户企事业单位待拆。2020年公司计划将已拆完成的两幅地块经审计、收储后入市，为公司增加现金流入；另两幅地块由于按北京市政府新的政策法规转为「恢复性修建」，正在争取政策后授权公司五十年经营权。

　　而在北京之外，国瑞置业管理层在业绩公告和业绩说明会上都已明确表示，下一步将重点布局粤港澳大湾区。报告期内公司旗下的一级开发及旧改项目开发面积达580万平方米，其中深圳占比达到51.6%，目前在珠三角及粤港澳大湾区内的土储面积已经达927万平方米，竞争优势明显。

　　早在2014年上半年，国瑞置业就已通过附属企业与深圳市龙岗区西坑股份合作公司签订合作协议，对西坑小区进行城市更新，项目规划建筑面积约300万平方米，其中一期项目范围53万平方米，规划建筑面积约130万平方米。经过四年多的不懈努力，该项目于2018年12月取得当地政府领导小组会批准，并纳入政府城市更新计划、完成立项，并于2019年2月底进一步获得政府的项目批复。2019年5月30日完成第一更新单元的专项规划报文，目前审查部门正在审核中。后续还将启动其他单元立项工作。

　　“提质控速”稳健发展，资产负债率低于50%领跑行业

　　除了土储与旧改方面的经营亮点之外，2019年，受国内地产市场不确定性水平较高、房企融资端承压，行业整体投资风格逐渐趋于谨慎等因素影响，国瑞置业在“提质控速”战略下，土地投资相较前两年有所放缓，同时加大了对项目投资利润率和风险控制的要求，主动“降债”降速求稳，转向高质量稳健增长。

　　相应地，从业绩公告披露的债务数据来看，截至2019年末，国瑞置业一年内到期的有息负债余额较2018年末降低41.2%。不仅如此，国瑞置业的净资本负债率同比下降15.9个百分点。具体到债务结构而言，截至2019年末，国瑞置业各项借款总额为220.67亿元，其中来自各大银行的借款为157.39亿元，而通过信托融资安排借入的款项余额仅有约44.00亿元，在借款总额中所占的比重不足20%，与2018年末35.6%的水平相比，下降了15个百分点，表明经过2019年一系列的“降债”举措后，公司债务结构已得到显著优化。

　　不仅如此，公司在业绩公告发布前，已于3月23日以现金悉数赎回于2020年3月21日到期的美元票据，涉及本息金额达到3,124.67万美元，约合人民币2.23亿元。完成交易后，公司原发行在外的2020年票据悉数注销，且概无任何已发行而尚未偿还的2020年票据。值得一提的是，公司管理层在业绩说明会上明确表示，2020年公司将继续实施“降债”行动，一季度累计已“降债”约15亿元，未来还将结合公司现金流和国内融资环境等各项因素，择机考虑实施债券回购计划。

　　国内地产业将进入调整期，国瑞未来将聚焦主业寻求协同，力促战略转型

　　展望未来，国瑞置业管理层在业绩公告中表示，未来3-5年或者更长的时间，国内房地产行业将进入调整期。新时期国内世界级城市群、粤港澳大湾区等区域发展战略全面推进，还有5G、生命科学以及科技金融、区块链等新兴产业领域已如火如荼展开。新兴产业崛起，传统产业面临转型，公司在聚焦地产主业，巩固基本盘的同时，重点关注物业、商业、健康医疗、养老等新兴产业领域，适度拓宽相关产业链寻求业务协同，增添企业发展新动力。

　　同时，公司还将顺应时代发展需要，围绕客户需求提高产品品质、加大产品创新和服务能力。一方面以科技赋予产品生命力，提升内部居住体验，不断更新迭代国瑞“智能住宅”系列产品，实现产品和生活方式的重塑；另一方面通过对物联网、人工智能和社区运营等各类资源的整合，打造智能社区、智能新城、智能庄园等创新型产品，提供更加舒适、便捷的居住服务，助力国瑞由传统的房地产开发运营集团，向美好生活服务商转变。