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规避“三道红线”?绿地宣布变更公司行业类别为“土木工程建筑业”

2021-11-16 09:39 来源:21世纪经济报道

  11月12日晚间,绿地控股集团股份有限公司(600606.SH,简称“绿地”)公告,宣布公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。曾经一度超越万科的头部房企,如今掉头转变身份,从房地产企业变身建筑企业,从甲方变成乙方。

  绿地在公告中表示,公司所属行业类别的变更,是鉴于公司基建产业收入占比已超过50%,按照《上市公司行业分类指引(2012 年修订)》(证监会公告[2012]31 号)的相关规定,根据中国证券监督管理委员会日前核准并发布的《2021年3季度上市公司行业分类结果》导致的。

  绿地相关人士则表示,相比房地产行业,建筑行业的估值标准、行业监管不一样,也没有“三道红线”之说,此举也可以看作绿地转型升级的重要成果。目前绿地体系内有七大产业集团、十个产业板块,房地产业务隶属于绿地地产集团。

  贝壳研究院指出,在房地产行业下行周期,绿地“去地产”,转入建筑行业,需要用建筑行业的标准对其进行重新评估,早前评级机构对于绿地的评级下调将会依照新属行业有所调整,从而有利于绿地信用预期的改善。

  2020年下半年开启的二次混改结果尚未出炉,虽然“三道红线”已经有两道红线转绿,但三季报下的资金绷紧状态,三四线城市的行情下滑,绿地房地产风险值得重视。

  从甲方到乙方

  绿地公告披露,经过持续调整优化,公司业务结构已发生了较大变化,基建等非房地产业务占比不断提升。2020 年度,公司经审计的营 业总收入为 4561 亿元,其中基建产业营业收入为 2334 亿元,占比 51.19%;2021 年上半年度,公司营业总收入为 2829 亿元,其中基建产业营业收入为 1574 亿元,占比 55.65%。

  2021年年初的年报业绩媒体沟通会上,绿地董事长、总裁张玉良曾透露,“目前我们都不知道该把自己定位成房地产企业还是基建企业”。目前房地产是绿地的主业,但不再是单一主业,基建产业的营收已超过房地产营收。他指出,未来会研究分拆大基建、大消费等板块单独上市的可能性。

  绿地转变企业属性的想法或许还在更早之前。绿地加大基建产业的投入是在2015年,也就是绿地房地产业务进入高光时刻的第二年。2014年,绿地销售额2400亿,超越万科。随后绿地一直位列行业前五名。

  其实,绿地在2014年登上行业头把交椅,是有偶然与必然性的。为了实现在A股整体上市,绿地在2014年狠抓房地产销售业绩。但自2015年以来,绿地便提出了“一主三大” 战略,“三大”之一即为大基建,并通过混改并购等方式密集参与了多家地方国企混改,包括贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工、广西建工等,已形成了“布局东西南北中、覆盖投融建造管”的发展局面。

  2019年1月,河南省公路工程局集团由绿地城投持股51%、河南交投持股30%、公路工程局管理层及员工持股19%;2020年8月,绿地集团以35.76亿元取得广西建工集团66%国资股权;2021年3月,绿地大基建集团和上海市水利工程集团有限公司签署股权转让及增资扩股协议,成为后者第一大股东。

  2020年4月,绿地控股组建的绿地大基建集团、绿地大基建技术研究院正式揭牌,绿地大基建产业基金也签约成立。 

  最近5年,绿地基建产业规模从400亿元上升到4500亿以上,增长11倍。而随着房地产调控的来临,绿地也在主动或被动下调房地产规模。

  绿地以提升主业核心竞争力的“超高层战略”正面临去化压力。位于湖北武汉的华中第一高楼-绿地中心,目前处于在售阶段。该项目正尝试以“工抵房”的名义出售一层写字楼,且可以分割销售,均价1.6万元/平方米,这价格远低于此前宣传的售价。21世纪经济报道记者获悉,绿地与宋都联手打造的杭州世纪中心(双子塔)项目,东塔已经出售给新世界集团,准备打造大平层公寓;裙楼8万平方米商场也准备打包出售,目前接盘方信息尚未确定。

  今年上半年,绿地已启动资产变现。绿地一部、二部将不少项目与土地储备摆上货架出售之后,启动裁员。彼时,绿地相关人士对此的回应是,公司为了应对目前行业大环境采取了积极手段,做出优化人员的动作。

  绿地加速变现二、三、四线城市资产的同时,早年间在这些城市落子的多个项目却面临一些待解决的问题,尤其是高铁商务区。在荆州,绿地城市空间站项目徘徊于半停滞边缘。21世纪经济报道记者在现场看到,荆州绿地城市空间站第三期项目未完工,工地内可见施工状态,但施工人数极少。据该项目施工方透露,第三期已基本售罄,但工程还没有到达交房状态。

  在荆州绿地城际空间站项目围栏上可见,施工方是贵州建工。贵州建工是绿地2019年参与的混改标的。绿地以12.094亿元参与贵州建工增资扩股,取得其70%的股权。绿地将自身混改经验在贵州建工身上如法炮制,力推贵州建工员工持股计划,拿出其中19%股权转让给贵州建工核心员工,相关股权转让之后,绿地集团实际持有贵州建工51%股权。

  外界看不懂的绿地

  近年来,绿地基建等非房地产业务占比不断提升,与此同时,拉开了二次混改步伐。自2015年来,绿地密集参与了多家地方国企混改,包括贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工、广西建工等。

  在房地产多元化大潮中,绿地是唯一一家房企非房地产业务能实现50%以上收入占比的,因此绿地的企业属性变更不具有示范性。而外界看不懂的绿地,除了“三道红线”监管下的负债之外,就是混改。

  如今,面临中央加速国企改革、上海国资混改步入深水区的政策红利,绿地进入二次混改阶段。业内人士认为,这可以看作是上海国资混改加速的关键一步。通过对绿地进行二次混改,引入新的战投,让绿地股权更多元的同时,上海国资腾挪出资金推动其他国企混改。知情人士透露,绿地二次混改大概率将引入一家券商。

  但值得注意的是,2021年三季报数据,暴露了绿地的利润下行风险。2021年前三季度,绿地归母净利润111.65亿元,同比下降7.28%;扣非净利润107.4亿元,同比下降10.56%。其中2021年第三季度归母净利润29.31亿元,同比下降27.12%;单季度扣非净利润29.53亿元,同比下降26.94%;负债率87.7%,投资收益1.98亿元,财务费用36.61亿元,毛利率11.54%。

  值得一提的是,绿地七大业务板块中的金融板块,定位为集团提供投融资模式创新和数字化转型升级助力。如今,绿地放弃地产属性,绿地金融能否创造更多价值?

编辑:苏若倩
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