上周，贝壳（BEKE.N）披露2021年第四季度财报和全年业绩数据。尽管全年总成交额（GTV）和总营收仍有超过一成的增长率，但这家房地产经纪行业的翘楚，却陷入了净亏损的尴尬境地。
2020年上市后的贝壳原本意气风发，希望在疫情形势下走出一条逆风飞扬的路线，但进入2021年，先是创始人左晖年中病逝，然后是年底突遭浑水做空，与各类事件伴生的，是国内房地产市场进入了低潮期。
这份财报出炉后，贝壳3月11日股价以11.77美元开盘，收盘时10.04美元，跌幅达到8.73%，此后几天更是落至7.31美元的历史最低位，不到股价最高点79.40美元的10%。
营收向上，盈利向下
根据财报数据，贝壳2021年营收共计807.52亿元，同比增长14.57%，全年总成交额为3.85万亿元，同比增长10.1%，在这3.85万亿元中，存量房业务总成交额2.06万亿元，同比增长6.1%，新房业务总成交额1.61万亿元，同比增长16.3%，新兴及其他业务总成交额1866亿元，同比增长6.0%。截至2021年末，贝壳门店总数达到51038家，经纪人总数约45.45万人。
营收和总成交额在涨，但利润却呈现出另一番景象。
2020年时，贝壳税前利润、净利润和归母净利润分别达到43.87亿元、27.78亿元和7.20亿元，但进入2021年，除税前利润仍有11.41亿元外，贝壳出现了5.25亿元的净亏损，其中归母净亏损5.24亿元。
尽管贝壳调整后的净利润仍达到22.94亿元，但2020年这一数字是57.2亿元，同比缩水了近60%。
其实在2021年三季度末时，贝壳去年以来的各项利润指标还依然为正，似乎转折点就发生在四季度，其所公布的四季度调整后净利润4191万元或许很能说明问题。但事实上，早在三季度时，贝壳的季度内利润指标就已基本转负，7至9月净亏损17.66亿元，调整后仍有8.88亿元的净亏损额。而四季度净亏损其实已有所收缩，为9.33亿元。
与亏损相对应的，是贝壳持续上升的销售成本和运营费用。
其中销售成本2021年达到649.33亿元，同比增长21.10%，运营费用则为172亿元，增长22.5%，这其中包含了89亿元的管理费用、43亿元的营销费用以及32亿元的研发费用，另外还有7.47亿元的商誉、无形资产和其他长期资产减值。
业绩取决于市场
贝壳的盈利究竟是被哪些因素拖累了？
财报显示，去年三季度和四季度贝壳毛利分别为27.55亿元和29.15亿元，相比一、二季度大幅下滑。而毛利率则从2020年的23.92%下降至2021年的19.59%，其中四季度仅为16.4%。
对于毛利率的下滑，贝壳在业绩说明中给出的主要原因包括，收入结构持续向贡献率较低的新房交易服务转移，现有房屋交易边际贡献较低，以及新房销售渠道的扩张导致的固定成本增加等。
与之相对应的，是贝壳2021年新房业务总成交额的大幅增长。对于房地产经纪服务机构是一手楼盘“渠道销售”的主要参与方，在一手市场对渠道销售愈发依赖的今天，贝壳却并没有从高成交额中占到太多的便宜。
而作为与房地产市场深度绑定的企业，贝壳的境遇也会深受市场影响。在调控政策与信贷政策全面收紧的2021年，房地产行业融资和周转均被大力限制，房企拿地开发速度减慢，有的甚至遭遇困境，这直接导致了一手市场的信心下沉。
贝壳发家的基础——二手房市场也同样低迷。
去年内，深圳、广州、成都、西安、东莞等多个城市出台二手房参考价发布机制，而经过时间的沉淀，如今典型的如深圳二手房市场已经低迷多时，政策出台的一年内，这座城市二手房按月成交量同比均大幅缩水。再加上部分城市遇到的疫情反复，也会时不时让楼市成交按下“暂停键”。
拓宽赛道破局
进入2022年，多地对楼市政策的调整，让市场看到了转变的契机。
本周内，央行、银保监会对于房地产市场发展的表态，以及财政部有关负责人表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件的消息传出后，房地产概念相关股票也应声上涨，贝壳当天的股价最高冲至15.3美元，最终以14.89美元、64.35%的巨大涨幅收盘。
不过对于2022年的业绩，贝壳管理层先前给出的预期并不乐观。
贝壳CFO徐涛表示，预计2022年总营收约为115亿元至125亿元，而这一预测也考虑了近期出台的房地产相关政策和措施的潜在影响。
徐涛认为，去年楼市的下行促使调控政策发生变化，以促进住房市场的健康发展，更好地满足购房者的合理需求，估计2022年一季度市场交易会逐步恢复。
以房屋买卖为主业，意味着贝壳未来的成交额仍要受到市场情势的左右，一旦未来楼市再迎波动，贝壳的业绩稳定性仍将带有不确定因素。
贝壳管理层似乎也意识到了这一点。因而在电话会上，贝壳董事长兼CEO彭永东反复提到了“一体两翼”。
其中，“一体”指的是贝壳的业务核心一二手房交易服务业务，而“两翼”分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群，这有点像此前部分房企在多元化布局时提出的“三驾马车”“一基两翼一龙头”的模式，也意味着贝壳已经开始着手拓展赛道。
彭永东在电话会上表示，推行“一体两翼”的原因之一是消费者发生变化，从“买到房”到“住得更好”，所以家居家装等服务就是聚焦这一点。他还表示，贝壳的房屋交易服务将把客户引向试点城市的“两翼”业务，对于2022年实现突破，彭永东表示很乐观。
对于贝壳“一体两翼”中的整装大家居业务，中信证券研报认为，其模型逐渐成熟，虽然在短期内拖累业绩，但却可能在未来抬升公司发展天花板，推动公司价值稳步提升。
