6月，知识城核心区何棠下村整村改造拆迁正式启动，白云区陈田村汽配城启动拆迁；8月，广州海珠区沥滘村旧村改造复建安置房正式动工……2019年被业内喻为广州城市更新又一个攻坚年。随着全市逾250个城市更新项目陆续曝光，时代、富力、方圆等十多家大型房企鱼贯而入，围绕着这场万亿级的旧改盛宴，本土房企与外来房企的角力也早已潜流暗涌。与此同时，一些所谓的旧改经典案例评选也在各类商业媒体和网站中纷纷亮相。对此，广东省“三旧”改造协会相关负责人近日向南方日报记者表示，广东率先大力探索的市场化改造模式，尽管已经被上升为国家政策向全国推广，但旧改项目不能片面理解成房地产项目，而应该视为城市更新的推进器，其目的是要优化土地资源要素供给，助力粤港澳大湾区建设世界级城市群，促进广东经济的高质量发展。
旧改项目被片面理解成房地产项目
土地一直被公认为推动城市发展的核心资源。近年来，广东经济最繁荣、最活跃的珠三角城市群，已逐步进入存量用地时代。以广州、深圳、东莞和佛山为代表的珠三角核心城市，今年均在加大对旧改项目的推进力度。当前，广东的经济正处于高速增长向高质量发展转换的关键期，用地需求旺盛，而国家每年下达我省的用地指标逐年减少，用地缺口较大。省自然资源厅相关负责人日前公开指出，今后必须走盘活存量、挖潜增效的内涵式发展道路。据记者了解，仅今年上半年，广东新增旧改面积3.36万亩，完成改造2.07万亩，拉动固定资产投资409.36亿元，节地率为41.05%。而截至今年3月，全省已实施“三旧”改造面积71万亩，吸引资金投入1.4万亿元。面对这个万亿级的市场，本土房企与外来企业的争夺战其实早已打响。近年来，除了恒大，包括恒大、碧桂园、万科、保利、时代、融创、富力、星河湾等在内数十家房企，均在积极参与珠三角各类旧改项目的角逐，期望从这块巨大的市场蛋糕中分一杯羹。其中，今年上半年广州推出的15个旧村改造项目就被10家省内外房企共同“瓜分”。不过，面对各路企业的激烈竞逐，与旧改相关的规划调整难、审批门槛高、土地征拆难等难点堵点问题，亦一直在困扰着广东城市更新的推进速度，亟需有关部门加强政策创新和政策供给，制定针对性强的政策措施，创新规划管理和审查报批机制，强化项目监管和协同推进，以推动“三旧”改造工作取得突破。“社会上还有部分人士把旧改项目片面理解成房地产项目，”
广东省“三旧”改造协会相关负责人表示，正因为忽视了旧改项目在推动城市更新和产业结构调整方面的重要作用，造成这些项目在有些地方推进的难度越来越大。企业应该加大对城市更新等公益目标的聚焦力度，才能形成企业利益与社会公共利益的共振，从而实现这类项目的提速增效、提质增量。
企业积极参与的旧改模式被全国推广
事实上，广东一直非常喜欢企业以市场主体身份参与各类城市更新项目，过去十年来，广东率先探索的旧改模式亦已得到国家主管部门的认可，并已被推广到全国。据省自然资源厅相关负责人此前向南方日报记者介绍，从改造的实施主体来看，“三旧”改造常见模式可分为三大类，第一大类是政府主导模式，第二大类是政府和市场方合作模式，第三大类是市场方主导模式。而在旧村改造中，政府和市场合作改造主要采取土地整理模式，即由农村集体经济组织通过招标方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆迁和转为国有建设用地手续后，交由政府以招标、拍卖或者挂牌方式出让土地。农村集体经济组织取得出让分成或返还物业，土地前期整理合作方按土地整理协议取得相应收益。
记者了解到，广东“三旧”改造在走过黄金10年之后，大部分易改造的旧厂房、旧村庄等项目均逐步改完，剩下的都是一些“难啃的硬骨头”，由此也导致珠三角的城市更新工作开始进入瓶颈期。所幸的是，针对这一问题，广东早已布局和探索运用系统思维来破解难题，打造广东“三旧”改造的“2.0”版本政策体系，同时谋划把政策上升到法律高度，打造“三旧”改造的“3.0”版本。为规范各类涉村项目的运作，广州等城市其实一开始便严格要求所有旧改项目都必须通过农村集体“三资”监管平台来进行公开透明的交易。不过，仍然有个别旧改项目试图在规避这一机制的约束。今年5月，广州中院还判决了一宗案件，查明广州某公司董事长谢某虚构“三旧”改造、回迁房建设等多个项目工程，先后骗29个单位或被害人签订合同，合计收取工程保证金、定金、工程费用9348万元。为此，被告人谢某初被法院以犯合同诈骗罪判处有期徒刑13年，并处罚金人民币1000万元。为了进一步调研和解决“三旧”改造行业遇到的困难和问题的方法，促进广东“三旧”改造提速增效、提质增量，广东省“三旧”改造协会今年已正式成立政策与法律专业委员会，面向国内外知名高校、科研机构及行业龙头企业等公开征集各类专家人才，设计11个“三旧”改造重点课题，并与多家省内外重点企业机构成功签约，拟通过专题研究助力破解相关领域重点难点堵点问题，加快出台相应政策文件。
省自然资源厅相关负责人指出，下一步，广东仍将以问题为导向，注重破解发展难题，将工作中心从依赖新增用地转变到盘活存量、提升效益上来；充分调动各方力量，完善“三旧”改造规划，破解政策配套、利益分享等难题，力争每年都有突破性进展。
南方日报记者 冯善书
