2019年即将过半，不管是监管层还是行业内，5月以来均不断传出国内房地产融资环境日趋收紧和愈发严峻的消息。
南方+记者注意到，先是银保监会在5月17日发专文剑指房地产融资乱象，要求各地严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等。该专文使得商业银行、信托、基金等金融机构违规进行房地产融资被限制，房地产融资进一步收紧。有业内人士点评，银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。此类规定实际上是对一些非标渠道的融资进行管控，尤其是通过理财产品、各类信托工具等，变相为房企融资。
紧接着，有媒体根据银保监会公开信息梳理统计，4月以来（4月1日-5月20日），仅50天时间，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，罚没金额合计超过1000万元。其中，沪津渝等地有15家金融机构已经公开领到罚单，这里边除了部分全国性股份制商业银行和地方性商业银行以外，另有六大国有银行中的建行、交行、邮储银行等三大行的地方分支行也先后入列。据公开信息透露，受罚金融机构主要违法违规事实包括：某些银行向资本金不足的房地产项目发放，违规发放被用作拍地保证金和土地出让金，违反规定发放个人住房，违规发放“假按揭”，未严格执行商业用房购房首付比例规定，信用卡持卡人使用信用卡支付购房款等，以及某些信托公司违规发放房地产自营，信托资金违规发放房地产等。
40家房企抢地过百亿 15家超200亿元
最近，21世纪经济报道和澎湃新闻等媒体还报道，为了遏制有可能发生的金融风险，监管近期加强对一些拿地激进的房企的融资监管，尤其是收紧“地王”融资，部分房企债券、ABS发行将被暂停。上述媒体还引述一些监管部门权威人士的消息称，旭辉，融创，招商，中铁建，融信等多家近期拿地比较激进的房地产企业或将被列入暂停公开市场发债业务的名单。有媒体甚至亮出一份数量多达20家的所谓房企融资休克名单，但迄今为止，没有金融机构公开指出这份名单是否真实和准确。
针对多家媒体核实受到监管关注的闽系房企旭辉集团，6月初该集团已经要求区域公司暂停在公开市场拿地，何时重启，则需要等待集团通知。对于暂停拿地的通知，旭辉集团在接受媒体采访时给出的理由是：“目前土地市场过热，不符合行业发展的大趋势，平稳的市场应该是未来较长一段时期的主基调。公司土储获取相对充足，可满足近期发展所需。”至于针对被暂停在交易所融资一事，旭辉集团公开宣称，6月上旬以前该集团尚未收到包括口头和书面等任何形式的通知，资本市场业务暂无异常。
不过，根据公开数据显示，今年以来，旭辉集团虽然鲜有染指过“地王”，但其在各地的拿地速度的确在“高歌猛进”。今年前5个月，旭辉集团新增土地货值约为1030.2亿元。而旭辉集团公布的数据亦显示，截至今年4月底，公司已经确权项目24个，总占地面积为234.06万平方米，规划建筑面积640.25万平方米。5月上旬，旭辉集团再次斥资近30亿元，分别在江苏省镇江句容市和浙江台州椒江区购得多处地块。
值得注意的是，今年以来，全国各地的土地市场出现了不同程度的升温现象，苏州、杭州、南京、武汉等部分二三线城市甚至出现了土拍竞争激烈的现象。南方+记者从第三方机构统计报告获悉，今年截至5月20日，全国50大热点城市卖地1.37万亿元，同比2018年的1.25万亿元上涨9.3%。合计48个城市年内卖地超过百亿元，其中最高的杭州卖地1129亿元。而另有机构数据显示，2019年以来，抢地过百亿的房企多达40家，2018年同期只有32家企业。其中，碧桂园拿地金额高达805亿元，融创为673亿元、万科525亿元。此外，新城、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等15家房企拿地金额均超过200亿元。
房地产融资收紧 个别房企自觉调整步伐
兵马未动，粮草先行。在激进的拿地行为背后，国内房企在各类平台上的融资脚步也在加快。
图表来源:观点指数统计
据观点指数统计，2019年1-5月，房企融资总额为10234.37亿元，其中3-4月为融资高峰，分别为2143.32亿元、3309亿元以及2278.27亿元，主要以债券融资为主。细分而言，公司债在所有债券融资中占比最大，5月一度高达61.07%，融资额达到797亿元。另外值得关注的重点是，2019年前5月的融资中，海外融资规模上升明显，其中1月、3月以及4月是海外融资高峰，分别为836.67亿元、789.94亿元以及740.1亿元，5月规模有所下降，仅为229.4亿元。海外债和海外融资趋势基本一致，也是在上述月份大幅攀升，而海外债在海外融资中的占比基本处于85%以上。除了小规模的私募基金外，2019年至今，房地产信托在房企融资上发挥着举足轻重的作用。用益信托数据显示，2019年1-5月，集合房地产信托发行数量2584个，发行规模3944.74亿元，同比上涨13.89%，发行规模占所有产品总额的40.11%，去年这个数字为41.89%。
图表来源：观点指数统计
图表来源：观点指数统计
上述机构分析称，此前证监会、银监会等多个相关部门针对房企境外发债的融资用途加强了监管，再加上原有的低成本公司债陆续到期，以高息置换低息也成为2019年的融资特征之一，不少房企的债券利息超过10%，而部分小型房企甚至更高，未来行业整体融资成本将继续水涨船高。
雪贝财经则分析指出，如果由于来自监管层的压力，ABS和公司债渠道暂时无法使用，房企要转向通过其他渠道融资，成本利率预计会增加3个点左右。这意味着，100亿融资规模，财务成本多增4亿元左右。
或许正是因为外部大环境的趋紧，一些企业已经自觉控制拿地成本，同时在转让一些项目。据媒体公开报道，5月中旬以来，包括招商蛇口、建业、金茂等在内的多家房企均发布了项目出让信息，皆因价格过高或项目盈利能力不足。
与此同时，由于接连遭遇监管询问、甩卖资产、债台高筑、人事震动等因素的冲击，曾经一掷千金大手笔收并购的泰禾集团，如今只能通过卖子公司、卖项目收益权、担保融资等方法来度过资金危机。其中近两个月内泰禾就出让7个项目，接盘方均为世茂，累计回笼资金77.2亿元。根据该集团公开的2019年一季报显示，泰禾流动负债总额共1254亿元，处于历史高位。公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，资金缺口达319.39亿元。此外，在泰禾集团的2431.36亿元总资产中，受限资产高达683.14亿元，占比近三成。值得注意的是，目前泰禾集团大股东质押率高达100%，占总股本的66.4%。
在业内人士看来，通过收紧融资政策来制止房企过于激进的拿地行为，从而保证各地因城施策的调控下实现房地产行业的健康平衡发展，本身是一件好事。监管部门近期整治乱象的目的，主要是希望能够进一步规范金融业务，防范出现系统性的金融风险，而并不是为了打压房地产行业的发展。近期上海和深圳的证交所分别对光明地产、泰禾集团和金科股份等多家上市房企发出问询函，目的也是为了维护资本市场的健康发展。至于房企合法正常的融资行为，是不会受到影响的。
而上述雪贝财经的分析亦指出，国家既定总政策不变，针对房地产行业的决策底线没有丝毫放松：房住不炒。监管调控主体虽不再是国家层面一刀切，转为因城施策，地方政府成为舵手，但主管部门灵活定向的调控工具可随时调用，且不再是事后调控，而是提前干预。面向房企的边界有两点：一个是地王，这是监管亮红灯的信号；二是地产行业的波动不能传导至金融行业，哪怕是出现系统性风险的苗头也不行。
【记者】冯善书
