面对监管部门年内发来的第二封问询函，香江控股像两个月前一样，熟练地上演了一番拖字诀以后，终于在7月12日交出了一份姗姗来迟的“答卷”。

　　这家曾因成功推出“锦绣香江”住宅楼盘而在业界名噪一时的房地产五百强企业，最近几年却由于开发进度缓慢、业绩承诺难以兑现、转型风险暗涌等诸多不顺原因而屡屡受到投资机构和监管部门的质疑。

　　香江控股近年一直想把经营重点逐步转向以商贸物流地产开发销售及运营为主，但事与愿违。图片来源香江控股官网。

　　上交所年内两度质疑其负债和盈利能力

　　年报显示，香江控股在2018年度实现营业收入为41.35亿元，比上一年同期下滑4.14%；实现归属于上市公司股东的净利润为5.09亿元，同比下滑37.69%。或许因为营收连续多年下滑，而企业的资金链和盈利压力持续紧张，上海证券交易所2019年两度向这家上市公司发出专函质疑。

　　第一次是5月11日，上交所针对2018年年报要求香江控股就合并子公司的经营质量和资金、业务往来情况，以及房地产开发业务中项目去化、开发进展、产权证书办理等方面的压力问题作出说明，同时就一些诉讼信息及若干滞纳金、违约赔偿金等事项是否对公司生产经营造成影响，进一步补充披露信息。不过，香江控股接到问询后两度申请延期回复，直到6月5日才公开作出回复。

　　第二次是7月1日，香江控股再次接到上交所的问询函，要求其就企业投资性房地产项目、土地储备以及正在开展的科创相关服务业务具体内容等诸多问题作补充说明。这回，香江控股只申请一次延迟回复，便于7月12日作出了解释。尽管近年遭遇地产项目“滑铁卢”，向商贸物流业务转型的路上一直走得很辛苦，早已被投资者质疑其“目前的经营现金流与投资现金流均为负数”，但是，香江控股在两次对监管部门的回复中，显然对自己背上的压力轻描淡写，而对于公司的未来发展前景仍然保持较大乐观。在7月12日的公开回复中，香江控股表示，公司投资性房地产物业以成本法计量，2018年底投资性房地产建筑面积约104万平米，2019年第一季度末投资性房地产建筑面积约105.8万平米，公司2019年第一季度投资性房地产的账面价值合计约为32.9亿元，因此存在较大的潜在市场价值。而针对储备用地的估价问题，香江控股认为，根据土地招拍挂成交情况，结合近期储备用地楼盘二手房销售价格及周边楼盘销售价格，公司上述储备用地主要位于广州番禺万博中心附近，附近有双地铁交汇地铁站，紧邻长隆旅游度假区，距离广州南站仅10-15分钟车程，地理位置十分优越，公司认为周边市场价在38000-48000元/平方米是合理的。

　　记者注意到，除了监管部门的质疑，香江控股今年还遭遇了多位公司高管集体减持公司股票的事件。根据该公司6月15日公告称，公司4名董事、监事及高级管理人员因个人资金需求，拟自当日起的15个交易日后的6个月内，通过集中竞价的方式减持公司股份合计不超过214.59万股，占公司总股本的比例为0.0631% 。香江控股单股价格已经从去年初的3.92元高点，一路跌到了今年7月12日收盘的每股2.32元，公司总市值已不足85亿元。

　　转型遇阻 业绩下滑 香江控股疲态尽露

　　事实上，从2015年香江控股正式踏上“去房地产中心化”的转型征程以来，该公司不仅股票价格持续萎靡至今，业绩亦一路下跌。过去三年来可以说从来没有好过。

　　香江控股公司是一家从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团，根据关联公司股权关系可以看出，其背后的大股东是香江集团。

　　几年前，香江控股预测到国内房地产市场可能“降温”，决定将过去以住宅类房地产开发销售业务为主，商贸物流地产开发销售业务为辅的经营重点逐步转向以商贸物流地产开发销售及运营为主。

　　2015年香江控股正式溢价收购香江家居，拟通过重组整合家居商贸业务上游经营资产，增强公司实力和偿债能力，加快公司向商贸物流地产业务顺利转型。交易完成后，公司自有物业的建筑面积新增约25.62万平方米。

　　据公开资料显示，重组涉及的成都项目计划投资170亿元，香河项目200亿元，南京湾项目600亿元，长沙项目500亿元，总投资达1470亿元。有投资人士分析，香江控股当时所有家底不超133亿元，就算每年有百亿元不到的营业收入，也很难完成如此巨额的投资，所谓的“全球家居CBD”布局很可能是给投资者画了一个饼。

　　果不其然，从2016年至2018年三年间，香江控在股商贸流通运营业务板块的收入在公司总营收的占比逐年下降，从55.8%一路跌至33%，由财报数据就可以看出，其转型并未成功。

　　实际上，记者发现，这几年香江控股的发展，不只是在商贸流通运营业务表现差强人意，就连原来的主业房地产，亦出现了业绩的连年下滑。

　　地产业务的陨落根源于一次内部并购的“失误”。2017年12月，香江控股从香江集团手上以62倍的溢价，即25亿元的价格接盘了森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业3家负债累累的公司65%的股权。根据天津这三家公司当时的承诺，2018-2020年必须累计完成共11.7亿的利润。然而一年后，香江控股的财报显示，2018年这三家公司未赚反亏，分别亏损了1231万元、594万元、2931万元。或许正是因为涉嫌向背后大股东利益输送，香江控股今年5月受到了上交所的严肃质疑。

　　2018年，香江控股一系列财务指标出现了明显恶化趋势。其中负债163.77亿元，负债率75%，同比增加了15%；2018年实现营收41.35亿元，同比减少12.21%，相较于2016年的54.10亿元，则已经是连续第二年下滑；归属于上市公司股东的净利润5.09亿元，同比减少38.93%；归属于上市公司股东的净资产50.84亿元，较上年末减少33.98%；经营活动产生的现金流量净额为-29.41亿元，较上年末4.44亿元由盈转亏。按照香江控股的说法， 2018年公司营业收入的下降和财务费用的增加导致净利润出现下降，营收的下降又主要是房地产结转收入差异导致。

　　不管怎样，一次不算成功的转型和一次堪称滑铁轳的内部收购，让香江控股这几年的发展陷入了丛丛危机。

　　面对监管部门的质疑，香江控股声称，公司将在满足正常生产经营所需资金的情况下，继续归还金融机构借款，主动降低财务成本。截至今年4月底，香江控股的资产负债率已得到明显改善。然而，在房地产行业调控持续加压的情况下，这家曾经的地产明星企业今年确实已疲态尽露，未来将如何走出泥沼，业界则拭目以待。欢迎登录南方+房产频道报料或评论。

　　【记者】冯善书