“银行贷款额度现在已经恢复正常，之前积压的案件都已经放款”。汇瀚按揭高级业务经理莫静介绍，今年1月以来，银行额度不足，先是股份制银行不受理贷款，后来到八九月份一些大行也曾渐渐暂停受理购房贷款，一次性付款的客户比较一度达到六成。

　　上述情况一直持续到10月份方开始渐渐好转。10月份开始放5月份以前的申请，11月份放6月份的申请，“到现在基本有足够的额度，之前积压的贷款申请都放款了”。不过，银行各项审批的尺度还是很严格。

　　广州一家中大型规模按揭公司的住房贷款经办人员李先生表示，从11月中旬开始，银行放款就加速，“递交申请后一般两周时间就获审批，出押后3天就能放款，以前出押以后也要等半年才放款”。他近期办理的一宗购房贷款，卖家在全程各项手续资料一步到位之下，在过完户一个月左右就收齐全部房款了。

　　与此同时，广州的房贷利率下调也从11月开始逐步下调，首套房贷利率从6.0%-6.2%下调至5.8%，二套房贷利率从6.2%下降至6%。美泽按揭副总经理陈广雄表示，目前很多银行都把大部分积压的贷款申请都消化得差不多了，利率也相对下调，楼市的成交量也比9月、10月好得多，“我们的购房贷款申请业务量11月比10月增加20%”。

　　事实上，10月以来房地产信贷利好消息不断。不仅广州，全国各地对居民端信贷的执行都已有所修正，具体体现在增加额度加快放款、降低资质要求、定向下调首付比例、放宽二手房贷款、加快放款速度等方面。

　　据中指研究院发布的2021年百强房企名单，2021年前11月，TOP10房企年度销售目标的完成均值在86.9%。显然，这不是一个乐观的数据。加之资本市场的寒意，让更多房企走向实质性违约的边界。据贝壳研究院统计，即将到来的2022年，房企偿债规模仍将维持在9000亿左右的高位。

　　“政策利好，加之年底也要冲业绩，我们加推了5栋、6栋新品”，位于黄陂板块的保利翔龙天汇一度是黄埔区的成交热盘。从区位来看，此次加推新品南向望花园，视野也更开阔。而价格仍然保持此前的4.58万元/平方米（带装修）。

　　时代地产旗下项目，也加快了12月推售计划。本周末位于南沙的时代天逸、位于黄埔的时代天境纷纷开盘；此外包括印象、珑星、印记、云来等项目也在12月份纷纷加推新品。

　　据南都记者了解，一些备受买家青睐的热区优质板块均有望在年底入市，如临近广钢的广摩地块项目保利越秀•天启，海珠南洲板块中海观澔府，黄埔万科城市之光、保利罗兰国际等等。

　　据中地行不完全统计，年底广州全市预计有30个项目有动作，包括16个全新项目开盘，8个项目旧盘加推，6个项目开放营销中心。值得关注的是，广州第一次集中供地成交的地块中，又将有6个项目开卖，2个项目开放营销中心开始蓄客，可见房企回款心切。

　　值得注意的是，广州新批供应已连续4个月超万宗，基本与去年同期（8-11月）持平。截至11月末，全市库存量1109.9万㎡，去化周期14个月。去化周期创2020年二季度以来新高。

　　取消优惠？

　　价格“内卷”继续

　　11月，大打价格战的黄埔，成交势头可圈可点；12月，伴随着信贷松动，一些中介纷纷喊出“取消优惠”的口号，事实真是如此吗？对此，南都记者走访了天河区、黄埔区的一些热门楼盘。

　　12月9日，记者来到位于科学城板块的合生中央城。上午11点多，现场已有十几台二手中介带来的看房客户。据销售人员介绍，即将加推的N区组团，预计开盘价格3.72万元/平方米，不论楼层、朝向全部一口价。这个价格相较于此前推出的A4栋3.68万元/平方米带精装修，还是有一定幅度的上涨。“目前是不带装修，至于开盘时带不带，带简装还是精装，都有可能，也许会有惊喜”。换句话说，这个价格带不带装修，还取决于当前的客户认筹量。

　　黄陂板块去年来也成为置业热门。据融创翔龙·广府壹号的销售人员介绍，项目前期定位刚需盘，但后续产品或将规划为大平层大面积的改善型产品。90多方的三房将卖少见少，目前带精装修4.8万元/平方米，带简装4.5万元/平方米。如果选择低楼层单位，价格可优惠至4.2万元/平方米带精装。这一价格相较于一路之隔的保利翔龙天汇，还是有一定吸引力。

　　相较于黄埔区的价格，位于天河区的新盘显然淡定很多。记者来到珠江花城，不到10点，现场持续有客户到访。据销售人员介绍，将在周五晚上公测，开盘可能就在近期。“需要冻资5万，方有选房资格，价格预计在5万-7万之间，目前已经有近千人的认筹量。”这样的价格，相较于位于广氮的金地峯睿8万左右单价来讲，还是吸引了不少刚需客。

　　“中介希望加速买家入市的决心，但这是一种口径。事实上，广州所有的开发商都是积极促销的。说白了，现在不是救市，是维稳。如果不趁窗口期赶紧出货，还会有更寒的寒冬等着开发商”，合富研究院高级分析师冯佩云表示。目前广州市场不缺买家，热点区域只要价格到位，成交改善的概率依然较大。

　　伺机而动！

　　买家观望心态还很重

　　“买家的观望心态还是很重”，合生中央城一位销售人员说，虽然最近一周来现场看房的客户比前2个月好些，但是相较于上半年的火热，还是很冷淡。

　　房企的生存状态，牵扯着购房者的神经。在黄埔区踩盘中，记者遇到一对从番禺来看房的年轻夫妻。“买房一定要先看品牌再看价格！”随着两个小孩长大，他们正在寻找带有优质学位的房子。“我们看过番禺的海边房子，带精装修不到3万，科学城还是贵很多，带精装修最少要到4万，我们还想再对比看一下。”

　　有观望也有伺机出手的。看中珠江花城的一位李女士，最近在为“抢房”忙碌。小孩结婚，她已经为小夫妻看房近半年，海珠、番禺、荔湾都看过，最终还是选择在天河。考虑到小夫妻的月供压力，这套房源要首付七成。“听说这次把各比例首都放在一起选房，我很担心能否抢到大面积的南向房源”。

　　“有产业的区域更有潜力，像增城这些远郊区域，就还是不考虑了。我一个朋友前几年高位在朱村买房，现在都被套牢了。除了新塘一带能保本卖掉，其他可能都要亏本”，一位看房客跟记者吐槽。　

　　南都记者整理了去年11月至今年11月广州二手房均价的月环比走势。二手房均价在今年4月前，整体保持了稳步增长，月环比涨幅皆控制在1%以内。但随后就开始明显拉高，到了今年5月，出现了年中最高涨幅，为1.44%。到了9月，二手房价出现下跌，随后就保持了三个月的负增长。

　　信贷松动后，二手市场的回暖感觉更明显。据中原监测数据显示，中原业主报价指数已经基本稳定在25%-33%左右的低位水平，近7成盘源下调报价，议价空间基本维持在3%-5%左右。

　　南都记者走访了珠江新城，珠江新城某中介负责人告诉南都记者，客户量几乎没什么变化，不过二手豪宅私下放盘价依然居高不下。近日，中介圈频传一套凯旋新世界的高层豪宅，广粤尊府挂牌一套建面280平方米户型，高层，一线望江，总价高达7500万元，折合单价达到26.7万元。

　　房六六创始人颜厥忠表示，近期咨询二手楼及看房量都有所回升，“大约回升了50%”。

　　在天河区牛奶厂片区，近期中介频向片区业主宣称，近期成功出售两套物业，都是一次性付款。其中华润天合A区一套124平方米的四房以1010万元成交，折合单价约8.1万元/平方米。而在招商雍华府，亦成交了一套顶楼的126平方米四房，同样是一次性付款总价910万元，折合单价仅7.2万元/平方米，“但因房子证未满两年，要到明年才能过户”。

　　从整个片区看，经历上半年以来的中介关门潮后，目前这里的中介门店已基本稳定。在金地天河公馆正门右侧商铺，此前曾在今年春节不久后就悄悄关门的裕丰地产，近期又重新亮灯开张。目前，整个牛奶厂片区的二手挂牌单价多在8万+至9万+之间。

　　“卖一买一客户可回笼资金再次入市，促使部分处于观望的刚需客户情绪有所放缓”，广州中原研究发展部认为。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，信贷松动对于中国房地产行业而言是冬日暖阳。11月房地产融资已经全面解封和回暖。11月房地产贷款投放在10月回升基础上，继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。而据Wind资讯统计，11月房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84%。

　　“银根松动，有助于稳定市场情绪，提振各方对房地产市场的信心”。赵卓文认为，这令人对年末和明年的货币政策走向，多了一分期待，“从现在看来，房地产市场已经是有限度的降温”。

　　“房地产贷款政策最严格时期过去了”。在中原地产首席分析师张大伟表示，11月以来政策暖风频吹，特别是央行及地方维持房地产稳定的政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。各种政策效应叠加，楼市有望回归平稳新常态。

　　两年前，因为换了工作，广州市民梁女士总是要在海珠区的家和黄埔区的公司间往返。通勤时间太久，所以考虑换套房子。从去年上半年开始，她以上班地点为中心，开始看房。“去年十一月，正好有不少项目开盘，我们就看中了两套房子。”据梁女士介绍，她和丈夫在科学城板块挑中两个楼盘，相隔20分钟左右的车程，离上班地点都比较近。

　　不过当时梁女士的旧房挂了好久都没有卖出去，如果要买新房，只能将手上的股票卖掉。“当时所持有的股票正在低位，套现就意味着亏损。”因为不舍得抛售股票，梁女士的新房也一直没买成。“如果当时买了，现在也许会后悔。因为我们看中的楼盘，都降价了。”据梁女士介绍，其中一个楼盘，吹风价8万元每平方米，如今已经降到7万元每平方米。另一个楼盘降价幅度也达到了10%-15%。

　　“现在信贷松动对刚需和刚改都是利好，加之股市回暖，我们又开始看房了。”她认为，2022年可能是个买房的好时机，“在这之前，还是伺机而动吧，没事儿就去看看房，看到好的就出手。”

　　今年8月，白领张先生将位于番禺区的一套楼梯两房，以268万元放盘，打算卖了再去其他地方买一套。但不少买家直接砍价20万元。张先生认为自家房子放盘价也很实际，几度想收回房源不卖。直到10月中旬，一对90后看中他家这套房，双方议价到255万成交，折合单价约3.1万元/平方米。

　　成功卖房以后，张先生立马就到黄埔区一带再购买一手房，发现该片区有不少降价房源。按照他当时的计划，等年底收到钱款，就下定购买。未料买家申请贷款的银行查出买家贷款信用有点瑕疵，到目前，买家仍在寻求解决办法。

　　张先生此前非常迫切收到钱款，生怕房价会回升影响他换房。但近期看到土地市场及房企问题频发，信贷松动后，他反而淡定下来。“现在不那么急着换房了，因为现在市场经济行情一般”。张先生担心买房后，后期经济走势不佳，导致家庭经济压力加剧，“所以顺其自然，继续观察一段时间再决定要不要急着买新房”。

　　南都记者 王艳玲