3月31日，万科召开2020年度业绩发布会。会上，万科董事会主席郁亮再为万科开“活下去”的药方。郁亮看来，地产行业出路只有一条，那就是踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。

　　在万科这家标杆房企看来，行业规则正在发生深刻变化。万科将如何面对这一变化，也成为市场的重点关切点。

　　向制造业“取经”

　　3月30日晚，万科发布全年业绩公告。2020年万科实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%;开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。

　　“三道红线”方面，万科2020年剔除预收账款的资产负债率为70.4%，现金短债比为1.8倍，净负债率为18.1%。

　　显然，万科2020年业绩足够“稳健”。但是，毛利率方面，2020年万科的该指标录得近5年新低。正如万科总裁祝九胜所说，由于近年地价占房价比例上升，短期房地产行业的毛利率仍呈下降趋势。

　　在郁亮看来，随着“三道红线”、“双集中”等政策的出台，标志着行业已进入管理红利时代。管理红利时代，对行业来说最大的变化是房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，是一个不可逆转的趋势。这不仅意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢，也意味着房地产要从开发为主转向开发与经营并重。

　　郁亮表示，在管理红利时代，企业依靠囤积原材料赚土地升值的钱已不再适用。房地产回归实业属性，意味着行业不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。房地产行业要脚踏实地向制造业学习，通过劳动挣制造、创造和服务的钱。

　　郁亮以家电行业为例称，家电龙头企业美的、格力、海尔等凭借好产品、好服务和良好的经营能力赢得市场，为股东创造了良好的回报。“家电行业的案例告诉我们，即使行业进入存量竞争时代，优秀的企业仍然可以通过努力实现高质量发展。管理红利时代大有可为。”

　　“政策出台，标志着行业进入了一个非常明确的管理红利时代。”郁亮称：“房子就是个耐用消费品，开发业务越来越像制造业。”

　　管理红利时代的行业机会

　　“对于房地产行业，2020 年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。房地产行业已经正式从‘金融红利时代’步入‘管理红利时代’ 。”在3月30日发布的年报中，万科这样总结过去一年。

　　那么，进入管理红利时代的房地产行业机会在哪里?

　　郁亮认为,机会来自客户的需求与城市的发展。“客户在家时间越来越多,社交距离变短了,对家庭空间的需求有变化,如何实现家居场景的复合化成为痛点。另外,以前房企只关心红线内的配套,而现在,社区一公里的配套成为基本需求……这些需求能否被满足,是全能的挑战,是个全新的赛道。”

　　另一方面,随着中国城市化进入第二个发展阶段,建设世界级的都市圈,将成为中国下一轮增长的核心驱动力。像TOD、城市更新、大型复杂项目等等,都成为未来城市的必备元素,也是行业的机会所在。

　　在提及万科发展短板时，郁亮表示,万科进入到管理红利时代之后,将遇到两个短板,一是组织,一是人才。“行业还是有不少机会的,但机会不再唾手可得。有能力者得未来。”

　　据悉，为迎接管理时代，万科从组织架构、人员配置等方面进行调整。今年，万科推行“猎头行动”，旨在落地扩张性人才发展策略。接下来，20%的万科中高层人才都要从外部招聘。