国庆长假结束，各家房企在朋友圈开始花样刷“喜报”：绿地香港销售逾500套，7天破6.5亿；广东保利霸榜7天销售46.1亿……这个国庆广州楼市表现究竟怎么样？

　　区域市场方面，荔湾表现最为“抢镜”，而南沙、从化、增城等外围郊区成交表现平平，平均去化率不足五成。此外，今年因调整政策不断，楼市成交转冷，十一期间不少项目通过促销活动来吸引客户。

　　区域成交冷热分化，三房唱主角

　　据合富研究院、广州中原研究发展部等机构的监测，这个“十一”，市场推货意愿强烈，全市推新总量超7000套（其中假期1-7日推新量约4200套，“节前抢跑”货量占比超四成），创下近3年高位。

　　今年“十一”市场主要有三大特征。一是供应格局转变明显。中心+近郊新货占比近七成，远超远郊；各楼盘销售力度加大，采用更多组合拳营销积极拉动人气（包括一口价促销、增加附加值赠送、灵活首付、加大渠道/全民营销等）。城区供应显增+营销积极双重促动下，国庆新货去化效率保持在40%-50%水平。

　　二是“城/郊” 成交差距继续拉大。中心近郊优势项目购买力支撑强劲，项目推新去化多数在50%以上，其中荔湾万科金域曦府超千套新货开盘，地铁上盖+地段成熟+省一级学校等优势受客户认可，销售情况理想。

　　远郊去货压力仍大，南沙、花都、从化推货意欲偏低，在售楼盘成交普遍稍高于9月周均水平。增城区域竞争激烈，“低价”板块（仙村-石滩等）楼盘进一步让利，个别让利幅度甚至超20%，成交改善明显；远郊区域其它 “包装促销”项目成交维持相对低位。

　　三是十一开盘、加推、收筹的项目中，90平方米以下的“紧凑型”3房单位比例进一步增加，占比达77%，较去年同期提升20%。由此可见，目前整体广州市场已经逐步回归刚需。而大户型房源由于受到目前信贷环境的限制，卖一买一的置换客户被误伤，促使需求有所下滑。另外，过去一向“吃香”的复式户型，今年反而“十分罕见”。

　　四是为确保资金回笼，今年十一开发商首付期限以主流“七天内给三成首付”为主。不过，个别楼盘为促成成交，加速项目跑量，给予了3个月以内的首付“宽松限期”，主要以南沙、白云北部等个别楼盘为主。

　　重点板块扫描：

　　据广州中原研究发展部调研，经历长达9个月的认筹时间，万科金域曦府项目终于在今年“十一”面世，推出1300套房源，交通配套、教育资源均是亮点。十一期间现场咨询人数保持稳定，去化超千套，去化率保持九成以上。客户基本以荔湾、海珠老城区改善客为主，此外部分芳村企事业中高层、高中老师亦是主要购房群体。该项目户型从75平两房起步，且整体均价为54500元/㎡，相比广钢而言，价格亦有较强吸引力。

　　黄埔区十一楼市热点主要集中在科学城、老黄埔等板块。其中，科学城板块热销楼盘大壮名城属于节前抢跑，推货约188套。9月26日正式开盘，最抢手的93平3房，大概120套，此前就认筹了400多组客，所有单位基本已经抢光。大壮名城项目在售价为48000-54000元/㎡，在人才购房政策收紧+限价影响下，开发商有小幅降价推新，但整体仍较板块均价高。

　　老黄埔板块今年十一热度仍在，新货充足。全新盘卓越招商臻珑府同样表现出色，去化率能够保持六成以上。主要由于该项目靠近开发区，相比老黄埔核心区，价格有一定优势（板块均价55000元，项目在售价格45900-47800元/㎡），对客户吸引力较大。

　　另外，目前黄埔区仍有多个项目处于认筹待售阶段，在等待预售证批售，比如越秀TOD•星航、合生中央城、富颐华庭、保利罗兰国际等。预计10月中下旬或11月上旬会陆续入市。

　　今年十一番禺区主要推货、开盘板块为汉溪长隆片区。汉溪长隆的越秀和樾府是今年以来备受关注的“网红盘”。项目凭借万博CBD的优势，热度居高不下。目前项目开盘均价基本在62000元/㎡左右，虽价格较片区其它项目星汇文玺（4.4万/平）、奥园恒基学府一号（4.1万/平）不具备优势，但销售现场依然较热。

　　市桥板块全新盘龙湖金地天峯假期收筹，主力户型为90-125㎡三至五房，认筹享9.8折优惠，吹风价48000元/㎡，高于板块定价，国庆认筹现场可谓“人头涌涌”。市桥-番禺广场地铁沿线近年少新房项目入市，周边二手楼盘普遍在8-10年甚至以上，该项目入市将引发市桥改善买家、3号线沿线客户关注。

　　增城区十一楼市人气一般，区域热点主要集中在石滩、新塘等板块。其中，新塘板块金茂万科都会四季主打85-135㎡三至四房，该项目现场人气和成交量人气均相对一般，单盘去化率低于广州平均水平。但据销售人员透露，目前开发商仍对板块发展前景保持乐观，客户以附近拆迁户、刚需客居多，还有部分投资客和内部员工自购。位于石滩块的港龙皇朝•龙湾壹号虽有推售动作，但整体货量偏低，仅40套左右，以67-115㎡二至四房的刚需户型为主。

　　记者：王艳玲 邱永芬