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国庆广州楼市冷热分化!荔湾最抢镜,有郊区盘降价超两成抢客

2021-10-09 11:28 来源:南方都市报

  国庆长假结束,各家房企在朋友圈开始花样刷“喜报”:绿地香港销售逾500套,7天破6.5亿;广东保利霸榜7天销售46.1亿……这个国庆广州楼市表现究竟怎么样?

  区域市场方面,荔湾表现最为“抢镜”,而南沙、从化、增城等外围郊区成交表现平平,平均去化率不足五成。此外,今年因调整政策不断,楼市成交转冷,十一期间不少项目通过促销活动来吸引客户。

  区域成交冷热分化,三房唱主角

  据合富研究院、广州中原研究发展部等机构的监测,这个“十一”,市场推货意愿强烈,全市推新总量超7000套(其中假期1-7日推新量约4200套,“节前抢跑”货量占比超四成),创下近3年高位。

  今年“十一”市场主要有三大特征。一是供应格局转变明显。中心+近郊新货占比近七成,远超远郊;各楼盘销售力度加大,采用更多组合拳营销积极拉动人气(包括一口价促销、增加附加值赠送、灵活首付、加大渠道/全民营销等)。城区供应显增+营销积极双重促动下,国庆新货去化效率保持在40%-50%水平。

  二是“城/郊” 成交差距继续拉大。中心近郊优势项目购买力支撑强劲,项目推新去化多数在50%以上,其中荔湾万科金域曦府超千套新货开盘,地铁上盖+地段成熟+省一级学校等优势受客户认可,销售情况理想。

  远郊去货压力仍大,南沙、花都、从化推货意欲偏低,在售楼盘成交普遍稍高于9月周均水平。增城区域竞争激烈,“低价”板块(仙村-石滩等)楼盘进一步让利,个别让利幅度甚至超20%,成交改善明显;远郊区域其它 “包装促销”项目成交维持相对低位。

  三是十一开盘、加推、收筹的项目中,90平方米以下的“紧凑型”3房单位比例进一步增加,占比达77%,较去年同期提升20%。由此可见,目前整体广州市场已经逐步回归刚需。而大户型房源由于受到目前信贷环境的限制,卖一买一的置换客户被误伤,促使需求有所下滑。另外,过去一向“吃香”的复式户型,今年反而“十分罕见”。

  四是为确保资金回笼,今年十一开发商首付期限以主流“七天内给三成首付”为主。不过,个别楼盘为促成成交,加速项目跑量,给予了3个月以内的首付“宽松限期”,主要以南沙、白云北部等个别楼盘为主。

  重点板块扫描:

  据广州中原研究发展部调研,经历长达9个月的认筹时间,万科金域曦府项目终于在今年“十一”面世,推出1300套房源,交通配套、教育资源均是亮点。十一期间现场咨询人数保持稳定,去化超千套,去化率保持九成以上。客户基本以荔湾、海珠老城区改善客为主,此外部分芳村企事业中高层、高中老师亦是主要购房群体。该项目户型从75平两房起步,且整体均价为54500元/㎡,相比广钢而言,价格亦有较强吸引力。

  黄埔区十一楼市热点主要集中在科学城、老黄埔等板块。其中,科学城板块热销楼盘大壮名城属于节前抢跑,推货约188套。9月26日正式开盘,最抢手的93平3房,大概120套,此前就认筹了400多组客,所有单位基本已经抢光。大壮名城项目在售价为48000-54000元/㎡,在人才购房政策收紧+限价影响下,开发商有小幅降价推新,但整体仍较板块均价高。

  老黄埔板块今年十一热度仍在,新货充足。全新盘卓越招商臻珑府同样表现出色,去化率能够保持六成以上。主要由于该项目靠近开发区,相比老黄埔核心区,价格有一定优势(板块均价55000元,项目在售价格45900-47800元/㎡),对客户吸引力较大。

  另外,目前黄埔区仍有多个项目处于认筹待售阶段,在等待预售证批售,比如越秀TOD•星航、合生中央城、富颐华庭、保利罗兰国际等。预计10月中下旬或11月上旬会陆续入市。

  今年十一番禺区主要推货、开盘板块为汉溪长隆片区。汉溪长隆的越秀和樾府是今年以来备受关注的“网红盘”。项目凭借万博CBD的优势,热度居高不下。目前项目开盘均价基本在62000元/㎡左右,虽价格较片区其它项目星汇文玺(4.4万/平)、奥园恒基学府一号(4.1万/平)不具备优势,但销售现场依然较热。

  市桥板块全新盘龙湖金地天峯假期收筹,主力户型为90-125㎡三至五房,认筹享9.8折优惠,吹风价48000元/㎡,高于板块定价,国庆认筹现场可谓“人头涌涌”。市桥-番禺广场地铁沿线近年少新房项目入市,周边二手楼盘普遍在8-10年甚至以上,该项目入市将引发市桥改善买家、3号线沿线客户关注。

  增城区十一楼市人气一般,区域热点主要集中在石滩、新塘等板块。其中,新塘板块金茂万科都会四季主打85-135㎡三至四房,该项目现场人气和成交量人气均相对一般,单盘去化率低于广州平均水平。但据销售人员透露,目前开发商仍对板块发展前景保持乐观,客户以附近拆迁户、刚需客居多,还有部分投资客和内部员工自购。位于石滩块的港龙皇朝•龙湾壹号虽有推售动作,但整体货量偏低,仅40套左右,以67-115㎡二至四房的刚需户型为主。

  记者:王艳玲 邱永芬


编辑:苏若倩
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