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好租网CEO曲先洋:互联网+如何拥抱商办地产未来

2017-11-02 16:37 来源:南方网

  

  会上,好租网始创人兼CEO曲先洋出席2017全球未来科技大会-未来房产发展论坛并发表了《互联网+如何拥抱商办地产未来》的精彩演讲。

  以下是曲先洋演讲实录:

  大家好,先简单介绍一下好租。好租是从58赶集中分拆出来的公司,我们的主要目标是加快整个商办领域的效率,希望用互联网的方法、数据化的方法重塑互联网领域的商办地产交易。

  如果做一个卖货的我们就需要去理解货是怎样的、应该卖给谁,才知道该怎么去卖、怎么加快效率。我会先从供给和需求角度分析这个市场是什么样的,后面再阐述为什么这个市场我们有机会、打算怎么样做。

  这张(PPT)显示了从2012年到2016年持续的五年时间,全国商办地产投资发展现状,左边是开发的投资额,右边是办公楼的新开工面积。我们拉长十年,大家会看得更清晰。从2012年开始商办地产的投资是明显进入到快车道,从增速角度来讲,到2015年开始逐步放缓,从新增供给角度来讲,2012—2015年是快速增长的几年,代表投资机会;从另一个角度看,代表供给端的快速成熟,只有在供给端进入相对成熟的状况,我们才能做好这样的生意。去年全年不同的城市,北上广深平均租金的价格,平均每平米,每天,北京在7块钱上下,广州大概到4块钱,整体看上来价格并没有随着供给端的增加有明显的下降,商办地产的供给情况成熟,在增加,但没有到断崖式的情况,我们要怎么结合这个供给市场更好地促进交易活跃?

  对于供给非常直接的是这个供给怎么去化,怎么供给??这两个维度是我们认为最能体现房产市场的状况,左边是说平均的月供给面积和平均的月去化率,我们的去化越快,代表这个城市本身供给去库存的压力越小。写字楼商办地产的供给情况大多数的使用者根据自己的需求来判断我需要租赁什么样的地方办公,或者经营店铺。这个去化是持续的过程,我们要去按照月的角度不断地观察整个新增供给,和月去化率。右边的数叫房客比,市面上当前供给可以用于被去化的房源中大家有多少套可以满足一个用房客户的基本需求的叫房客比,当房客比越高的时候对客户来讲他的选择用多,越低的时候基本不用去化。北京的房客比5.6,在房产二手房交易新政出来之前,北京民宅交易房客比大概是2个多一点,高一点的是2.5左右,在当前的供给情况下我们如何合理加快效率,也是比较重要的。

  第二部分,讲完了供给,我们来看看客户的真实声音,这也是我们的特点。这是我们的数据,统计了去年一年北上广深市场里的客户情况。我们统计上海、广州、深圳平均一年的租赁需求面积差不太多,北京明显高很多,但上海和深圳增速会变化,会更快地更接近北京,广州相对会慢一些。这是价格,刚才那个图,我们看了四个城市,不同城市的价格情况,这个是我们拉的客户需求,你可以认为他是客户的心理价位,看起来就是北京的实际心理价位跟实际价格差距还是蛮大的,广州还好一点。通过去理解供给端,需求端,这些重要维度的关系和状况,对于我们怎么理解市场,我们用什么样的运营手段加快运营效率,是非常有必要的。

  这个数字更有意思一点,我觉得市面上真的能拿出这样的数字,可能我们是为数不多的几家。我们拉了北京、上海、广州、深圳的成交客户的行业构成状况,比较多的是IT互联网,这个数字让我们比较意外的是深圳的IT互联网比占比北京还要高,广州的占比也很多,代表广州深圳会越来越有活力,或者更多机会。这些对于我们理解这个行业是有帮助,市面上有这么多的供给,这些产品应该是什么样的?你们在服务谁?什么样的产品才能满足客户的需求?我们站在了中间撮合交易的桥梁里,希望起到这样的连接作用。

  商办地产行业痛点,在供给端从2012年开始才快速成熟和有更多的新增供给出来。在那之前,整个市场还是比较典型的资源导向行为市场,必定会出现大家并不是那么在意所谓的用户体验和用户感受。我们强调的用户痛点是什么?信息不对称,服务质量差,我们觉得他不是一个标准化的生意,信息不标准,房源数据客户数量没有信息化,撮合过程完全依赖经手人,所以不是一个可以对体验可以有量化标准或者预测的事情。

  怎么用我们的方法解决这个问题?让我们欣喜的是根据我们的统计绝大部分的客户来源还是从线上来的,代表这些客户本身对互联网的渠道,对于互联网获取这类信息的方式是信赖的,有了这个基础我们就好去做了。为什么我们有底气做好这件事情?因为我们有这个领域里绝大多数的数据。有了这样的流量基础,客源基础,我们怎么做,让它变成信息化强的?至少我要做到更好地信息化。

  我们希望通过数据化的方法和手段,让任何一个客户、任何一个房源站在我面前是一个标准化的,我是能看得到他的过去和他可能的将来的。我们怎么用这种方式?不仅是个线上的生意,我们要做很多线下。有了这样的客户以及房源的理解能力,有没有可能变成生意?我们才会推出自己的云系统,判断一个客户应该住在什么地方,什么地方是适合他们的,成交的价格应该是怎样的。我们能够保证做成的每笔交易,除了真的撮合成功了,我们能够说清楚他为什么能成功;不成功的,为什么没有成功,对于我们是宝贵的经验,对于行业是宝贵的经验。我们希望未来的房地产交易不管供给端,还是客户端不需要一直停留在说不清道不明的状态,我们希望进入更加标准化的时代。

  根据这些能力,我们在上个月刚刚推出了APP,希望这个APP能够在传统的交易市场里发出不一样的声音。它的交互形式、展现方式都是不一样的,我们不会把一条冷冰冰的房源信息直接罗列给用户。我们希望我们通过一个有交互的过程,去获取客户需求或者客户画像,比如员工大概有多少人,你希望住得舒适一点,还是性价比高一点,是需要格调高一点,还是可以屌丝一点?类似这样的需求我们希望通过交互的方式获取,根据客户的需求和当前的房源状态我们会推荐适合你的房源。最终这些客户,最终成交的房源有80%以上的几率就是我们推荐房源中的前10条之一,这是一个科学、理性的结果,是我们沿着我们的目标。沿着我们的理想迈几步出去以后出现一些可能出现的变革,我们相信只要沿着的路走下去,我们一定能够让这样的交易市场更加有效率,更加有信息化,科学化,变成这样的市场。

  如果大家有需求,身边的人有需求,推荐他下一下好租网APP。

  最后一部分,我们认为租赁服务是一个明显的场景服务,因为客户需要的、企业主需要的、员工需要的,不是我走到一个光秃秃的办公室坐下,这是一种办公生活场景。我们会着力改变办公场景的体验,比如装修体验、电脑设备使用体验,不断地做迭代,能够把这些点共同会合起来,让这个领域变得不一样,对于供给端,你的产品化做得好;对于需求端,你能够认为时代进步了。这就是我们最终的理想,谢谢大家。

编辑: 翁子盈
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