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代建蓝海万亿蛋糕 绿城管理如何抢占高地?

2017-03-20 10:06 来源:南方网 黄银桥

  “中国房地产未来的大趋势就是金融属性会单独显现出来,以后一些专业的金融机构会变成真正的大地主,但这些专业的金融机构不会变成开发商。”

  绿城管理总经理李军简单的一句概括,道出了中国房地产行业正在往轻资产方向转型的趋势。

  事实上,这些年来平安、安邦、生命人寿等“大金主”在土地市场上大手笔买地,或者在资本市场上强势入股房地产公司的现象,也在不断印证着李军的观点。

  一直以来,房地产都被视为重资产行业。如今,金融机构的涉足把重资产部分转移,而传统的开发商则逐步向轻资产道路迈进。这时,不参与投资,仅负责开发、运营、营销、服务的代建市场开始兴起。

  目前,这个被视为万亿级的蓝海市场吸引着越来越多的房企进入,包括绿城管理、万科、朗诗、建业、滨江……

  代建行业的春天

  从最初的政府代建算起,房地产代建在国内已经有一定的发展历史,直到最近几年,在拿地资金有限,调控风险依旧的现状下,房地产行业开始往轻资产转型,代建进入快速发展阶段,迎来了生命中的春天。

  根据《中国房地产代建行业发展蓝皮书》最新数据显示,2016年房地产代建的销售额达932亿元,单个企业的平均代建销售额为49亿元。

  《蓝皮书》预计,2017-2020年,各类房地产房屋需求面积将超70亿平方米,其中商品房约46亿平方米,非市场化住宅需求约24亿平方米,商办物业需求1亿平方米。

  若根据2010-2016年房地产代建累计合约总建面的复合增长率19.8%,房地产代建累计合约总建面占房地产累计需求总建面的比例2.7%来估算,2017-2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。

  与此同时,有分析人士指出,代建将成为一个万亿级规模的蓝海市场。

  “最近几年出让的土地,还有接近12万亿左右的可售金额没有被开发,这些地已经拿了,但是没有开发出来,因为很多拿地方不专业,或者在资金方面、能力方面存在不足。”

  这时候,具备开发运营能力以及品牌优势的开发商变成了“大红人”,换句话说,代建的需求变得越来越大。

  绿城管理的地位

  面对着这片万亿级的蓝海市场,绿城管理无疑是走在最前面的标杆型企业。

  早在2010年,绿城中国已经开始涉足代建业务;五年之后,为更好地应对市场变化,绿城将代建业务单独剥离出来,以代建、品牌输出为核心的绿城管理应运而生,于2015年9月23日正式挂牌成立。

  之后,绿城管理逐渐壮大。2016年底成功整合蓝城之后,绿城管理的规模跃居行业第一。最新数据显示,绿城管理在管项目达172个,包括98个商业代建,66个政府代建,8个管理咨询项目,项目规模超5000万平方米。

  2016年,绿城管理录得181亿销售额,成为绿城中国迈入千亿俱乐部的重要推手。而且,在国内房地产代建932亿销售总额中,绿城管理占比达19.42%,远超单个企业平均49亿的代建销售额。

  在《中国房地产代建行业发展蓝皮书》选定的十九家代表企业中,2010-2016年,这十九家代表企业代建项目的累计合约总建面11153万平方米,其中绿城管理累计合约总建面达5068万平方米,市场份额占比达45.4%。

  而且,这种领先优势还将持续。李军在接受观点地产新媒体采访时指出,从目前情况来看,在代建这个细分领域里,3到5年内不大可能有人追得上绿城管理。

  在市场份额遥遥领先的同时,绿城管理还在不断建立自己的行业壁垒,抢占行业高地。

  “虽然很多开发商都声称自己可以做代建,但我们之间的定位是不一样的,我们会聚焦更高层面的代建4.0业务模块。”

  李军称,绿城代建4.0将是一个上下游产业链的联动,这与过去做代建时仅考虑从委托方单向收费不同。

  “其实更多时候是搭建一个平台,在这个过程中,绿城管理跟所有参与者都是共赢关系,同时又是相互收费的关系。这样,在市场好的时候大家共同发展,市场不好的时候,可以抱团取暖。”

  李军同时指出,推动代建4.0版本的成型,绿城管理也有自身的诉求,因为这个标准一旦定好之后,代建的门槛就会设好,这个行业壁垒也会形成,届时代建将不再是简单的谁都可以玩的领域。

观点地产网

编辑: 翁子盈
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