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楼市那么火!但为何连销冠盘都不在现场放销控表?

2016-07-27 09:19 南方网

  上周阳光家缘网站不给力,几度瘫痪,因为大部分的时间,广州的官网阳光家缘的页面是这样的(呼叫技术大牛翔哥)。

  不过这不影响小政跟大家分享一下对目前市场的看法,下面进入正题。

  楼市的试探调整期

  上周,小政说楼市进入了调整期,原因是开盘数量减少,探市动作增多,有业内朋友表示楼市依然火热,其实这并不冲突。

  在市场中,热盘依然会一直很热,而弱盘也很难被热市所带动。从整个市场的动作来看,7月楼市的开盘动作减少,并且基本上都是加推,全新盘就很少,基本都是高调地开放样板间,释放吹风价来试探购房者的底线。相信项目会再根据收筹情况来确定开盘的日期及最终定价。

  因为在楼市火热的情况下,新项目的第一枪更是至关重要。人气火爆是情理之中,人气不佳则受大挫。不管怎样,它都将决定项目之后的发展走势。而已经取得不错销售的项目则希望通过一定的价格调整来试探最大盈利点。

  热盘依然热 但提价谨慎

  热盘永远不愁卖,并且价格会一直在涨,因为这是市场化的驱动。但有两点需要注意,第一它们的热度,并不能完全代表市场的情况。第二,并不一定卖得好就适合提价格。尤其是今年,从数据上我们可以看到,感觉楼市一直在上涨,但是全市的价格并没有多大的提升,说明整个市场都处于十分理性的阶段。

  来看看上周给人的感觉,可能就一个字:燚。为什么?

  因为上周我们看到的是这样的(远洋天骄22日开盘现场);

  这样的(兰亭盛荟23日开盘现场);

  当然还有这样的(越秀滨海御城23日开盘现场);

  现场人气都还不错,并且都有加价的动作,乍看之下楼市火得一塌糊涂,价格是飞涨啊。但是请大家先抛开你看到的图片,我们只需要关注一点,两个销冠盘都没有设置销控表。

  为什么?因为对于提价5000-6000元/平的动作,谁都无法估计市场的表现如何。

  首先是兰亭盛荟,在5月27日首次开盘之后,它成为了天河区最受关注的项目之一,不错的改善型户型选择,低于全区的平均价格(34,430元/平),都让它很有竞争力,加上合适的推货时间(避开了主要的竞争对手),成为了6月销售冠军。(多说一句6月的前三甲是目前天河最受关注的项目)

  (数据来源:搜狐焦点数据中心)

  而上周开盘在价格方面有所上调,加推的户型涵盖89-120平三房,售价在3万—3.8万/平之间,相比此前1、2栋开盘价上涨了近5000元/平,最高售价达3.85万/平,并且只推出了84套。(现场未设置销控表,所以具体成交其实未知)

  而南沙越秀滨海御城凭借不错的位置优势和开发能力,确实已成为了一方霸主,对于这个项目真是无需多介绍,看看2016年上半年的情况就知道了。

  (数据来源:搜狐焦点数据中心)

  不过,在周六开盘的时候,它同样采取了不放销控表的动作,为什么?因为它上调了价格。

  据了解,6栋折后单价约1.54-1.8万,9栋折后价约1.5-2.1万。9栋一套138平单位约320万左右,折后价284万左右,而之前8栋138平单位不到200万一套,总价足足涨了约85-95万,单价涨了约6500-6700元。

  目前南沙区的均价为11,406元/平,所以均价12642元/平,或许就不是这个项目的上限。(再看看南沙地王项目碧桂园海湾1号的定价,心理多少有些不平衡)

  一个天河区销冠,一个南沙区销冠,都采用了相同的策略,就是提价+不放销控表,为了什么?为的就是试探市场的底线。好根据情况再做调整,迎接金九银十的到来。

  那价格上限到底在哪?目前广州购房者的心理预期到底有多大?谁都说不准。说涨价,谁都不敢,即使是销冠盘也没有这个底气。我会在下一期的栏目中贴上这几个项目的开盘数据,来看看它们是否真有提价?提价之后的销售又如何?敬请留意。

  下期再见,拜拜。

来源:胡政 广州PLUS

编辑: 唐巧燕
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