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二手房应与一手房同等保护

2017-08-28 15:31 来源:南方网

  大学的暑假,卸去了高中暑假的繁忙与压力,除了轻松惬意、说走就走的旅游,约上三几个异地上大学的高中老友神侃,也很舒坦。从学习到女友,从国内大学到国外大学,从各大学的风格到各地风土人情,从国际形势到国内房价,或猎奇或争论或自语,无不各抒己见,杂乱却丰富。

  聊到房子,同学王凯心事重重。原来六年前他家从农村迁居城市,资金不宽裕,为读书方便,东凑西借了40万元买了学校附近的二手房,殊不知原房主债务在身,无力履行法院判决,债主就申请法院强制执行王凯家买的还未过户的房屋。王凯家提出异议,无奈官司打输了,房屋被拍卖抵债,购房款还没能拿回来,可谓钱、房两空。

  正当大家一筹莫展之际,李瑞同学说有办法。原来他家前几年也买了房子,过户前也因出卖人负债被法院查封了房屋,打了官司,但法院判决不能拍卖他家房子。

  一样的事情怎么在法院判决就有两样的结果呢?对法律感兴趣的我决定好好研究研究其中的蹊跷。经仔细比较两份判决书,我发现,李瑞家向房地产开发公司买的新房子,法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条支持了李瑞家提出的执行异议;王凯家则是向一位居民买的二手房,法院依据前述规定的二十八条判决不支持王凯家的执行异议。

  我查阅了上述规定,原来第二十八条适用于购买二手房的情形,如房屋在过户前被法院另案查封,购房人要排除执行,条件比较苛刻,要求购买人付清购房款、查封前已经占有房屋以及未过户不属于自身原因。而第二十九条适用于向开发商购买一手房,购房人属于消费者,只要是唯一住房,而购房人又付清了百分之五十房款,就可以排除执行。正因为两个规定的不同,王凯和李瑞家同样花钱买房,结果却大不一样。

  两个案件的不同结果,公平吗?符合中国国情吗?

  一般来说,二手房便宜,二手房购买者很多是国家实施新型城镇化进程中进城的农民,他们经济承受力差,只能购买便宜二手房解决居住问题,而法律对这些弱势群体购房的保护却更弱,不由得让人怀疑社会的公平性。由于我国城乡二元结,农民收入大幅低于城镇居民。根据国家统计局公布的2016年国民经济和社会发展统计数据,2016年全国居民人均可支配收入23821元,农民人均可支配收入只有12363元;贫困地区农民人均可支配收入才8452元。而根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,到2020年,我国“常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,……努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”,每年转为城镇居民的1300万人中,大部分人要东家凑西家借去买二手房。这些借钱买二手房的农民,普遍法治观念较为淡薄,认为我出钱买的房,房子就属于我,不会十分在意是否过户登记,而一旦发生像王凯家情形,最后受伤的还是他们。

  法律的终极价值在于公平正义。建设公正、法治国家,其中重要内容之一就是实现平等保护,平等保护产权、平等保护交易安全。前述司法解释二十八条和二十九条的区别对待,很让人对弱势群体的居住权、生存权担心,从而对我国城镇化进程中出现的种种问题忧心忡忡。希望有更多的立法者、司法者来思考、解决这些问题。 (华南理工大学 徐瑞琦)

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