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捆绑基金可返租90% 荣盛四季花语、阳光鑫苑或涉非法集资

2018-09-12 09:15 来源:华夏时报 李未来

  “首付分期、捆绑基金、售后返租,律师告诉我们,荣盛四季花语和阳光鑫苑把违规的事情都做遍了,很难再想到其他的违规行为了”不少业主告诉《华夏时报》记者,荣盛已经失去了信誉度,他们只要求退房。

  四季花语和阳光鑫苑位于廊坊市安次区,均为荣盛房地产发展股份有限公司(002146SZ,以下简称“荣盛发展”)开发,上述业主购买的是其商铺项目。根据买房之初时的项目宣传,交房后返租十年,同时可选择购买基金,购买后10年共可返还总房款的89.96%,不购买则返25.46%,条件十分诱人。四季花语一位业主表示:“我们事先并不知道这些是违规的,后来才明白,但他们之前的宣传确实是这样”。

  对于以上违规行为,《华夏时报》记者采访了廊坊市房管局执法大队,其工作人员表示,早在几个月前就有业主提供违规销售的相关材料,他们目前正在介入调查并等待荣盛方面提供相关资料,如果查出问题将按规定处罚。

  9月3日,记者参与了业主与荣盛发展在廊坊市信访局举行的面谈,对于售后返租和购买基金的问题,荣盛发展相关负责人未予正面回复。记者向荣盛发展董秘办公室发送了采访提纲,但截至发稿之日未获回复。

  9月11日,廊坊市房管局对业主提出的问题进行了回复,提出经过现场核实,未发现投诉人提出的宣传材料,并建议业主向工商行政部门申请查处。

  大成律师事务所律师卿正科告诉《华夏时报》记者,四季花语和阳光鑫苑的情况与荣盛唐山未来城的项目很类似,后者存在售后返租和首付分期,首付贷的问题等。根据购房人陈述,除此之外,荣盛在沧州等地商铺项目也是类似的情况。

  售后返租、捆绑基金销售

  “荣盛四季花语商铺正式启动排卡,商铺面积15平米起,十年无忧托管荣盛帮你经营,保证十年回本90%(有合同约束)真正实现甩手掌柜,以租养贷还有盈余”,这是2016年6月2日荣盛四季花语一名销售人员发布的消息。

  此后三个月内,数百名业主以这种模式购买了四季花语商铺,但不是每位业主都可以获得90%的收益。根据业主提供的信息,获得90%收益的前提是购买开发商的基金,金额为总房款的30%,“基金收益期自基金合同签订之日起3个月内开始投放,投放之日起满一年后支付基金收益,此后基金收益逐年结算,第十年返还基金本金和第十年收益”,基金收益为每年3.75%,合计为总房款的67.5%。这还没有计入租金收益,购房后前四年没有租金收益,后6年收益逐年递增,合计为总房款的22.5%。

  也就是说,没有购买基金的业主前4年没有收益,而且总收益只有22.5%。在返利的吸引下,不少业主购买了该基金。

  2017年的一天,阳光鑫苑业主也收到了类似的信息:“十年回总房款90%!面积15-30平,单价1.5-2.2万,总房款18万起,首付10万起,租金大于月供。模式:终身包租,前十年固定收益。年收益9%”,基金和租金收益和四季花语如出一辙。

  据业主反映,其与廊坊达才商贸有限公司(以下简称“廊坊达才”)签订了《民事信托合同》,委托后者投资基金,并写明该基金“只用于投资荣盛泰发(北京)投资基金管理股份有限公司管理的荣盛泰发基金私募基金产品”。

  对于虚假宣传的问题,廊坊市房管局在回复业主的问题中提到道:“我局先期进行了现场调查核实,在售楼处未发现投诉人所提供的宣传材料或类似宣传材料,询问荣盛公司相关人员也对宣传材料予以否认”,并建议向具有法定管理权的工商行政管理部门申请查处,由工商行政管理部门对违规宣传、虚假承诺、欺骗误购涉事企业依法予以查处。

  对于售后返租的问题,廊坊市房管局也称没有证据能够证明其违规行为。

  或涉嫌非法集资

  售后返租、捆绑销售的行为已被国家明令禁止。

  根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十一条规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

  卿正科告诉记者:“国家关于商品房的广告具有具体规定要求,不能随便打的,开发商公开发布的广告信息是构成商品房合同要约内容的,如广告承诺售后返租金,固定利息回报等就可能具备法律效力,将视为合同的一部分。开发商为了规避广告违规风险,做了非法广告内容,又故意不把售后返租的条款写入买卖合同,但这并不影响这个承诺返租合同关系的形成。社会上部分开发商发了违规固定回报返租广告,一方面这个广告的内容本省身又是违法违规的,这就相当于欺骗了消费者,消费者基于相信广告购买商铺,实际广告又是违规的。”

  对于非法集资问题,廊坊房管局称,阳光鑫苑、四季花语项目建设手续齐全,不具有房地产领域非法集资的特点和形式。

  2017年4月,住建部在最高人民法院、最高人民检察院、人民银行、银监会、证监会等15家国家机关召开的处置非法集资部际联席会议(以下简称“联席会议”)上提出,要积极配合开展房地产领域的非法集资专项整治。 据其介绍,房地产领域非法集资的主要模式有承诺售后包租或回购、违规预售和项目融资。售后包租模式是指房地产开发企业违法违规将整幢物业分割为若干个小商铺进行销售,通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购等方式诱导社会公众购买。

  项目融资模式是指房地产开发企业打着房地产项目开发,或者虚构开发项目等名义,直接或通过中介机构向社会公众集资。

  荣盛四季花语十年25.46%的租金返利正印合了这一非法集资模式。荣盛四季花语和阳光鑫苑买房购买总房款30%基金产品的行为,也涉嫌项目融资形式的非法集资模式。

  涉及项目捆绑销售基金,卿正科表示,国家法律规定基金销售要向合格的投资者发售,如果是向不确定人群发售,就可能涉嫌非法集资,廊坊达才只是一家商贸公司,没有向社会大众募集资金的资质的。

  记者通过企查查了解到,廊坊达才成立日期为2016年6月24日,注册资本50万元,而四季花语商业综合体取得预售许可证时间为2016年6月22日,也就是说,几乎在商铺销售的同时,这家受托投资基金的公司才成立。

  对于业主提出的要求解除商铺买卖手续、银行贷款手续,全额退款问题,廊坊市房管局称,已将信访人的诉求告知了开发建设单位,卖方不同意调解,鉴于双方属民事纠纷,业主可通过司法途径进行解决。

编辑: 喻孟

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