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风向转变, 你三四线城市的房子出手了吗

2018-09-17 08:56 来源:南方网

  文/戴德梁行北中国区研究部主管 魏东

  中午吃榨菜,出门靠摩拜,购物只选拼多多,这是很多居民戏谑的所谓消费降级。拼多多在一年的时间内获得了2600亿元的销售额,在全国拥有高达3亿以上的用户;以榨菜为主营业务的上市公司涪陵榨菜利润同比大增77.52%,康师傅在经历了三年的营收大幅下滑之后,今年迎来了营收与利润的双料回升,而顺鑫农业旗下的牛栏山二锅头今年以来股价飙升129%,涨幅跑赢了茅台。种种迹象似乎都在暗示着,大众的消费已经开始从炫耀型消费向更为务实的消费观念转变了。那么,是什么引发的这种改变?

  国家统计局的数据显示,2017年,全国住宅平均价格上涨到了10455元/平方米,相较2015年的6473元/平方米上涨了61.5%。在这两年中,住宅价格上涨最厉害的并不是北上广深这些一线城市,这些城市由于目标大,因此受到政府的格外关注,一旦价格涨幅加大立刻开始政策加码,因此房价虽然小幅上涨,但整体涨幅却仍在可接受范围。真正价格暴涨的是那些名不见经传的三四线城市,这些城市在棚改货币化安置的政策下见证了房价的飞速上涨。某机构的数据显示,目前全国100个城市的库存规模已经达到了2012年的水平,这其中,一线及二线城市新建住宅存销比分别为13.4个月和9.7个月,而三四线城市的存销比则降到了9.6个月。从2015年中央提出房地产去库存到现在,三四线城市的去库存已经基本完成,在这个过程中,我们看到了三四线城市由于棚改的货币化安置导致住宅需求增加,价格攀升,投机需求旺盛,而随着价格的走高,由于担心错过这一班车,加之三四线城市房子总价同一二线城市相比有巨大落差,因此吸引了很多工作在一二线城市的人也纷纷回乡置业,不少人在拥有多套房产的同时也成为了房奴,被掏空了钱包并背负起了沉重的房贷,表现在数据上是居民的杠杆率在不断上升,社科院的数据显示,中国居民部门的杠杆率从2008年的18%上升到了2018年的47.4%,激增了近30个百分点。房贷每个月要还给银行,孩子的教育成为家庭的重中之重,而养老和医疗仍需要个人投入,这让城市中产们的财务状况捉襟见肘,消费降级的声音不绝于耳。而来自国家发改委的数据显示,近三年来最终消费支出对经济增长贡献率分别为48.8%,59.7%和64.6%,而2018年上半年最终消费支出对经济增长的贡献率也达到了63.4%,目前中国的经济结构调整正经历阵痛期,同时国际环境日益复杂,中美贸易战给中国经济的发展带来了一定的不确定性,消费作为目前经济增长的主要推动力其作用凸显,而被房子掏空了腰包的消费者放缓消费步伐势必会导致经济增长的放缓,如何平衡房地产和消费这两者相互钳制的关系需要政府的统筹考量。

  政府是在今年年中调整了棚改货币化安置的政策,之后,住建部表示,棚改货币化安置要因地制宜,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。在其后的一个月,呼和浩特宣布停止去库存,而长春则取消了货币化安置。可以想见,在今年剩下的几个月中,会有更多的三四线城市跟进,没有了来自棚改安置的大笔资金投入,三四线城市的经济、产业和人口难以支撑当地的房地产市场,这一波牛市基本算是走到了头。

  从三四线城市房价开始上涨伊始我就曾提出过警告,在没有真实需求的前提下的房价暴涨都是难以持久的,趁房价上涨试图在三四线城市投资获利的人群现在要格外的小心,在一个没有需求的城市中,即便价格没有大幅下跌,可能的情况也是有价无市,个人的大笔资金锁在楼市里不知何时能找到接盘侠。所以,趁目前政策还没有全面铺开,能撤就早点撤吧。

  (21世纪经济报道 编辑:黄锴)

编辑: 喻孟

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