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2018年中国房地产市场回顾及2019年展望

2018-12-28 16:06 来源:南方网

  2018年中国房地产市场仍处在高位,但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平,下半年市场开始转冷降温。在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下,各地政策持续加码,年内累计各项调控政策多达450次,成为历史上房地产调控最密集的一年。在经历一年多的调控后,预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策,新房在供给放量中走向拐点和分化,二手房则有望结束下行态势。本文从政策、行业、土地、城市等四个维度,对2018年中国房地产市场进行总结,同时对2019年市场进行展望。

  政策篇

  2018年调控政策由紧到松,中央定调三阶段变化:3月两会重申“房住不炒”,7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”,8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化:前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及四限政策持续高压,整治市场秩序,上调房贷利率等;四季度调控政策略有松动的迹象,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。展望未来,预计调控政策将实质性转向,2019年新一轮放松调控潮将至。不过,房住不炒、因城施策的政策主基调未变,三四线城市去库存仍是主旋律。【进入更多

  行业篇

2018房地产市场总结展望

  2018年楼市可以用“冰火两重天”来形容,上半年虽然调控政策层面依旧“高压”,但销售惯性维持,投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。可步入下半年来情况急转直下,市场“凉凉”征兆尽显:核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调,已经出现了打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式,土地购置面积增速放缓,投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足,商办库存风险依旧,这一系列现象都预示着楼市也将迎来了自身的调整期。

  当前房地产市场已经步入下行周期,随着热门城市“四限”政策效应的逐步显现,加之经济下行压力,中美贸易战等诸多外部因素影响,不难预测2019年楼市也将“好景不再”。预计2019年全年商品房销售面积预计高位微跌5%左右,销售金额仍将微增5%以内。其次,谨慎预期下企业投资拿地积极性受阻,2019年土地购置面积增速也将小幅下跌。再加上去化不佳、地王限价等因素,房企新开工动力会预计不足,2019年整体新开工面积将小幅回落。【进入更多

  土地篇

2018房地产市场总结展望

  在经历两年“去库存”调整后,2018年土地市场在供应上有所增加,进而带动了市场整体成交体量的上涨,二线和三四线城市的成交量同比上涨表现得更加显著。但地价并未随体量而上涨,反而迎来5年内首次回调,市场溢价率降低至冰点,市场整体凉意浓浓。

  2019年,土地市场各项管理将持续细化,尤其一二线城市供应的土地类型将更加丰富,竞拍方式、出让渠道更加多样化;2018年企业在拿地方面的理性回归也将继续蔓延至2019年,只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好,土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行,对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。【进入更多

  城市篇

  2018年,全年商品住宅成交规模预计较去年微增,城市市场格局也发生明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施,一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著,城市热点轮动的势头方兴未艾。从成交结构来看,三四线市场依然是商品房成交规模主力,占比上升至69%,一线和二线城市成交规模继续同比下降;而从年内发展趋势看,全年成交“先升后降”,在5、6月份形成小高峰,热点二线城市 “万人摇号,一房难求”,但到了8月份,市场明显转冷,“日光盘”不再,项目去化率显著下调。

  考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延,部分三四线城市项目已经降价抢跑,预计2019年城市市场成交规模整体将下滑,但由于一、二线城市供应增加,需求充裕且支付能力相对较高,预计一线将保持低位回升,二线整体平稳,热度将会惯性维持,而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。【进入更多

编辑: 喻孟

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