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王健林搞事情了 万达退出房地产

概览:1、今天!万达集团宣布告别房地产 2、告别房地产,走上轻资产之路 3、万达商业仍在回A进程中,状态显示“已反馈” 4、大转型的背后的真相

千亿大腾挪,万达告别房地产

“高处不胜寒”——在中国房地产市场打拼了近30年的王健林可能对此最有体会。最近几个月,通过一系列让人眼花缭乱且又让人惊掉下巴的资本运作(涉及总金额高达1000亿元以上),王健林掌舵的万达集团官方微信在今天宣布:

万达彻底告别了房地产!!

最近1个月,万达集团给外界的关键词是:瘦身,变现,收缩,退出……

先是7月19日,万达商业分别与融创中国、富力地产签署了转让协议,万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及十三个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。

“只要有万达,迪士尼十年到二十年之内盈不了利。”王健林的这番豪言壮语随着十三个文旅项目的易主随风飘散。就当大家错愕于首富忍痛割爱的决绝之时,王健林的大动作一个接一个。

从今年2月以来,万达集团密集收回至少400亿元万达广场项目公司的注册资本金。在已建成的万达广场中,至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少,累计减少401.63亿元。

7月25日,柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场及焦作万达广场这四个万达广场已经完全被中信信托持有;7月5日,南昌西湖万达广场被珠江人寿纳入麾下;北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场则被民生信托持有。

万达最近的一项大动作就发生在8月9日深夜10时52分,万达酒店发展公布重大资产重组计划,将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司,总金额达到了70.5亿元人民元。

综合上述信息计算,王健林已经完成了总金额高达1109.63亿元的资产大腾挪。

告别房地产 走上轻资产之路

对于万达重组新动作,万达集团微信号8月10日发布文章给出了解读。

文章称,一定有人很好奇,万达不是把酒店和万达城都卖掉了吗,怎么又装进上市公司?其实万达卖掉的是酒店资产,但保留了酒店管理公司,卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司管;万达卖掉了万达城91%的股权给融创中国,但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。

同时,文章称,2017年夏天的另一场“万万没想到”,却促成了一个仓促的转身和一次彻底的告别——万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路。

万达集团董事长王健林在2015年初宣布万达集团进行第四次转型,将从一家房地产公司转为以服务业为主的商业投资管理公司,即走“轻资产”之路,其具体目标是:一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65%,房地产销售收入、净利占比低于35%;二是2020年海外收入占比超过20%。

梳理此前万达与融创的交易,出售给融创的13个文旅项目,万达每年可以收到6.5亿元人民币管理费用,双方合同长达20年,即130元收益。于酒店管理业务,万达同样是收取固定管理费,并与酒店业主分成利润,其他各项支出均由酒店业主出,万达可谓旱涝保收。

某研究院智库中心研究总监严跃进表示,“从万达酒店发展自身的业务来看,其对于海外高端酒店业务等有较好的发展。此类业务进行重组以后,对于万达文旅产业的发展有两个积极作用。第一是其明确了将作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位,所以带有很强的资本运作的导向,对于万达文旅后续积极融资和扩大国际化发展战略有积极的作用。第二是其会不断导入文旅、商旅等资源,对于万达文旅产业的发展将发挥较大的资源补充的作用。”

 

回A中的万达商业,是加速还是减速?

值得注意的是,目前,万达商业仍在回A进程中。但对比2015年的申请IPO的公司业务,如今的万达商业已经“判若两人”。

目前万达在重新整理资产,基础构架延续了之前的万达商业、万达文化、万达网络科技、万达金融四大板块,但在资产包的整合上与之前有较大区别,新结构中“轻、重”资产区分更加清楚。万达酒店的资产包含未被出售的部分酒店资产,以及万达酒店管理这个“轻资产”业务。

那么万达商业的募资主体已由申请IPO时的万达电商、万达商业管理、万达文化集团、万达百货、万达酒店建设、万达酒店发展变为万达电商公司、万达商业管理、和万达百货。

目前,证监会网站显示,截至8月3日万达商业在A股的IPO最新排名已上升至第58位,状态显示“已反馈”。较7月份出售资产后的68名有了明显提升。

能不能顺利“回归A股”,也就是万达商业的回A之路能否完成,因为万达商业是万达模式的根本。12年来万达从不成熟的一代产品发展成一个庞大的商业帝国,靠得都是万达广场能讲出好故事,能够低成本扩张。

如果这一操作顺利完成,万达商业板块将会拥有“A+H”两个上市平台。估值较低的酒店及酒店资管服务业务被留在海外,这块资产的总市值不到百亿元,靠酒管业务的服务费就可以实现自我造血;而桂林项目、伦敦项目、芝加哥项目、悉尼黄金海岸项目可以随着万达广场在估值较高的A股平台上市,不仅可以因为A股的高估值而获得更多融资,也可以依靠万达广场的租金来平衡现金流,摆脱对外部资本的过度依赖。

王健林也说过:即使万达不再投入,靠租金也可以活得很好。只不过这肯定不是王健林的活法。

换另一种思路:轻资产不是看固定资产的多少,而是看在项目总投入中的占比及话语权强弱,用更少的钱撬动更多的利润。如果这样看,高杠杆发展的企业都像是轻资产公司,而万达目前的“轻资产”转型,更像是解决资金压力和市场占有率矛盾的权宜之计。

 

王健林,“急流勇退”背后的真相

资产外置方面,王健林走在全中国企业家的最前头:2012年收购美国AMC院线,2013年收购英国Sunseeker游艇,2014年疯狂收购美国酒店、西班牙大厦、英国伦敦豪宅,2015年更疯狂收购瑞士传媒、马德里足球的股份、美国铁人体育公司、美国传奇影业......

直到去年开始,收购行动遇到水逆,比如收购美国派拉蒙影业和金球奖公司均告失败,这才开始意识到风向已经转变。

王健林总计将近2500亿人民币投往了海外,资产外置的规模无人能及。

正是这个原因,让他成为了眼中钉,被银监会点名。

一被盯上,就必须立刻求饶,否则一切都会灰飞烟灭,什么都保不住。不论你是从不太干净的地产起家,还是相对纯洁的互联网,你在权力面前,只是利用的对象。

记得2013年的时候,马云就公开表过态,只要政府需要,1秒钟之内就可以把支付宝整个公司交给国家。马云心里清楚,国家真的想要,谁敢不给?

果不其然,王健林一边解释“债务清偿不是问题”,一边声明“今后的战略是主要投资放在国内”。

王健林失去的无数座万达广场、万达酒店,都是他一辈子辛苦的结晶,我理解他的心痛,理解他的不舍,但我也理解这个必然结果,丝毫不感到意外。

相信我,同样的状况,未来还会在许多中国知名的企业家身上上演。

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